原告（反诉被告）某公司A，住所地某号。
法定代表人单某，总经理。
委托代理人赵某，该公司员工。
委托代理人钱某，某律师事务所律师。
被告（反诉原告）某公司B，住所地某号。
法定代表人吴某，董事长。
委托代理人刘某，该公司员工。
委托代理人王某，某律师事务所律师。
原告某公司A（以下简称某公司A）诉被告某公司B（以下简称某公司B）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李某独任审判。被告某公司B于2010年1月28日提出反诉，本院审查后予以受理，嗣后，本案依法转为适用普通程序，组成合议庭进行审理。本案于2009年12月17日、2010年3月4日公开开庭进行了审理。原告某公司A的委托代理人赵某、钱某，被告某公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某A公司诉称，2008年8月13日，原、被告签订《租赁合同》及补充协议各一份。约定：被告将某号房屋约857平方米出租给原告用于汽车修理服务，租赁期限为7年，第一年租金为人民币344,000元，交纳押金35,000元,被告同意原告进行适合经营的装修，向被告提供装修图纸并经得被告同意等。双方对其他权利义务亦做了约定。嗣后，原告按约向被告支付了2008年9月19日至2009年9月18日的租金344,000元、押金35,000元，并进行了装修。2008年底，原告根据规定委托案外人某公司向环保部门申办《环保许可证》，但环保主管部门认为原告不适合在承租地经营，故未予批准，虽原告再三努力，仍未批准。2009年7月，原告发函给被告因环保许可证无法办理，故情势发生变更，要求提前终止租赁合同并表示歉意。同年7月18日，原告搬迁部分设备时遭到被告阻拦，现原告仍有冰柜、空调等设备滞留在系争房屋内。现原告无奈诉至法院，请求法院判令：1、解除双方于2008年8月13日签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、被告返还原告押金35,000元；3、原告搬出滞留在租赁房屋内属于原告的设备，包括1台绿松石烤漆房、1台LM-50轮胎拆装机、1台轮胎动平衡机、1台空气压缩机、1台2T吊车、1台3T四柱举升级、4台2.8T二柱举升机、2台LG立式空调、1台长虹分体式空调、1台海尔冰柜、1台冰箱、3台洗衣机、1台饮水机、1批食堂餐具、2台电视机、1批写字台、1台熊猫音响、8只货架、6台饭桌、1只电动抽水马桶、1只吊扇、1批其他零星工具，被告予以配合。
被告某公司B答辩并提出反诉称，被告没有收到过原告发的解除合同的函件。原告解除合同既没有法定理由，也不符合合同约定。同一地段的另一租户，也是经营汽车修理业务，其就取得了《环保许可证》，原告称无法办理环保许可证没有说服力。系争房屋现仍在原告控制下，被告不清楚是否存在上述设备，如果法院判决解除双方合同，原告自然可以将属于自己的设备搬走。综上，不同意原告诉讼请求。此外，双方租赁合同约定租赁期限为七年，该房屋第一年租金为344,000元，一年一次性付清，以后每年租金必须在租赁期满15天前一次性付清，先付后用；原告并应每年向被告缴纳物业管理费12,000元，以及应缴纳水电费。合同签订后，原告仅支付了2008年9月19日至2009年9月18日的租金344,000元和物业管理费，水电费付至2009年6月底。但后续的合同义务原告未能履行，致使被告无法收取2009年9月19日至2010年9月18日的租金344,000元以及物业管理费12,000元。2009年7、8月的电费计3,701.84元。由于双方原来按7年租赁期限订立合同故被告同意原告装修，现如果解除合同，原告必须对出租房屋进行恢复，由此产生的费用为490,700元，此是被告的损失，依法应由原告承担。故被告现反诉要求判令：1、原告向被告赔偿合同履行后可以获得的利益即2009年9月19日至2010年9月18日的一年租金损失344,000元；2、原告赔偿被告恢复性修复租赁物而涉及的损失490,700元；3、原告支付2009年7月电费3,381.84元、水费280元、2009年8月水费40元、2009年9月19日至2010年9月18日的物业管理费12,000元。
反诉被告某公司B辩称，原告承租上述房屋是用于经营汽车修理，该行业必须办理《环保许可证》，但因所涉地块政府规划做他用，故无法办出环保许可证，原告解除租赁合同不存在违约。2009年7月18日被告强行阻拦原告搬离上述房屋，造成房屋闲置的责任在被告，该扩大的损失应由被告承担；原告装修系争房屋符合合同约定，是经被告同意才装修的，且当时拆除的物品全部交还给被告，被告主张修复租赁物的损失没有法律依据。合同法明确约定租赁合同终止后，承租人所进行的投入归出租人所有，不存在恢复原状的义务。2009年7月18日后系争房屋处于被告控制下，原告无法进入和使用该房屋，故2009年8月份的水电费以及物业管理费与原告无关。同意支付2009年7月份的水电费，不同意被告的其余反诉请求。
经审理查明，2008年8月13日，原告某公司A（乙方）与被告某公司B（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的上海市某号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积857平方米。乙方承诺，租赁该房屋仅做经营汽车配件和相关产品。该房屋租赁期限为7年，从2008年9月19日至2015年9月18日止。该房屋租金第一年为344,000元，房屋租金一年一次性付清，以后每年租金必须在租赁期满15天前一次性付清，先付后用。乙方在租赁期限内，使用的水、电等费用，由乙方自行承担，乙方独立使用的水电费用按总水电表单某与总表数支付，由甲方代收，每月结算一次，甲方收到乙方水电费后，需开具收据给乙方。乙方需交纳35,000元作为押金，乙方租赁期满后，甲方有权扣除所欠水电费等费用，若不足支付，乙方须补足所欠款项，若有多余，甲方须将余额退回。乙方退租后，须结清所有的水电、电话费等情况下，甲方将押金保留一个月后退还，押金退还，不计利息。乙方每年应交纳物业管理费12,000元。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付租金及押金不退，若预付租金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如该房屋占有的范围内的土地使用权依法提前收回、该房屋因社会公共利益被依法征用的；该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，则双方同意合同自动终止，双方不承担违约责任。如未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，经甲方书面整改通知，在限定时间内仍未纠正修复的、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途致使房屋损坏，或利用房屋进行违法违章活动的、乙方擅自转租、转让、转借他人或调换使用的、乙方逾期不支付租金累积超过半个月的、乙方签约后，须及时办理相关证照，开门营业的，如连续三个月不开门营业的、严重违反市场各项规章制度的、乙方经营假冒伪劣三无产品，被工商机关查处，情节严重的，则甲方可以书面通知乙方解除此合同，收回房屋，且乙方已付的租金、押金不退，给甲方造成损失的，还应赔偿造成的损失。本合同未尽事宜，经双方协商，可订立补充条款及附件，补充条款及附件为本合同不可分割的一部分，本合同及补充条款和附件内空格部分填写的文字和铅印文字具有同等效力。合同对纠纷解决等亦做了约定。
同日，双方签订《补充协议》，约定：原告入驻被告市场从事经营汽车修理，就原告在装修期间必须遵守的市场内相关管理规定，双方签订该协议。原告进入市场装修必须向被告提供施工图纸，经同意方可装修；……原告拆除被告房屋内物品（如卷帘门、广告支架等）必须归还被告。原X幢五户业主动迁费每户伍千元合计贰万伍千元，由原告一次性支付给被告。……
嗣后，原告向被告支付了2008年9月19日至2009年9月18日的房屋租金344,000元及租房押金35,000元，
2008年12月9日，原告委托案外人某公司办理环保手续，后上海市某环保局因系争场地涉及动迁而未予受理。
2009年7月18日，上海市公安局某分局某派出所出具《上海市公安局案件接报回执单》，注明：2009年7月18日14：50分接110指令，某幢报警人与物业发生纠纷，民警到场后了解，报警人与物业因租赁发生纠纷，后双方自行解决。原告2009年7月18日即搬离了系争场地，但双方没有办理交接手续。原告支付了2009年7月以前的水电费。系争场地2009年7月发生电费3,381.84元、水费280元，2009年8月水费40元，被告已经缴纳。
案件审理中，本院至上海市某环保局了解情况，该局工作人员表示原告确实向该局申请过办理环保许可证，因所涉地块另有规划故未予受理。
审理中，被告明确表示不同意交接房屋。
本院认为，1、原、被告于2008年8月13日签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，故该合同合法有效。2、合同明确原告租赁系争房屋是从事汽车修理，根据相关规定，从事该行业需具有环保许可证明，因系争地块涉及他用而未能办出环保许可，导致原告租赁目的无法实现，双方合同事实上已经不能履行。故原告请求解除租赁合同之诉讼请求，本院予以支持，原告称其于2009年7月曾向被告发函解除合同，但并未提供相关证据材料，故合同解除的日期为诉状副本送达之日即2009年9月21日。合同解除后，原告负有返还租赁房屋的义务。关于原告诉请被告配合搬离滞留在系争房屋内的物品之诉请，因合同解除后原告负有腾退租赁房屋的义务，原告将系争房屋内属于自己的物品搬离系其应尽的义务，故本院对此不予处理。关于押金，因不可归责于原告的事由而导致合同解除，故押金应予退还，但应结清应缴付的水电费等费用。3、未履行期间发生的租金可视为出租人的损失，现被告反诉请求原告赔偿租金损失于法有据，但因被告可以嗣后采取将系争房屋出租他人等措施减少损失，被告主张2009年9月19日至2010年9月18日的全年租金过高，故本院予以调整。关于被告请求原告赔偿恢复性修复租赁物损失的主张，因被告同意原告对系争房屋进行装修，且不是原告违约导致合同解除，故本院对被告该项诉讼请求不予支持。合同约定合同履行期内的物业管理费、电费、水费应由原告承担，故合同解除日期前的上述费用应由原告承担。至于合同解除后的物业管理费用，可以作为被告的实际损失由法院予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）某公司A与被告（反诉原告）某公司x年8月13日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2009年9月21日解除；
二、原告（反诉被告）某公司A应于本判决生效之日起十日内将上海市某号房屋腾退、返还给被告（反诉原告）某公司B；
三、原告（反诉被告）某公司A应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）某公司B租金损失人民币86,000元；
四、原告（反诉被告）某公司A应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）某公司B代为缴付的2009年7月电费人民币3,381.84元、水费人民币280元，2009年8月电费人民币40元；
五、原告（反诉被告）某公司A应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）某公司B物业管理费人民币3,000元；
六、被告（反诉原告）某公司A应于原告（反诉被告）某公司B将以上各项判决履行完毕后返还原告（反诉被告）某公司A押金人民币35,000元;
七、原告（反诉被告）某公司A其余诉讼请求，本院不予支持；
八、被告（反诉原告）某公司B其余诉讼请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币675元，由被告（反诉原告）某公司B负担；反诉受理费人民币6,152元，由原告（反诉被告）某公司A负担人民币671元，被告（反诉原告）某公司B负担人民币5,481元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长黄某
审判员李某
代理审判员韩某
书记员尉某
