原告仲某。

原告朱某。

被告王某。

被告上海某事务所。

原告仲某、朱某诉被告王某、上海某事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月29日立案受理后，依法由代理审判员邵霞独任审判。两原告于起诉时向本院申请财产保全，本院经审查依法作出保全裁定。本案于2010年7月13日公开开庭进行了审理，原告仲某、朱某的共同委托代理人、被告王某、被告上海某事务所委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。

原告仲某、朱某共同诉称：2010年4月11日，原告通过被告海备事务所介绍，同被告王某签订了房屋买卖合同，房屋地处上海市青浦区锦泽苑号室，约定总房价为人民币194万元，同时对房款的支付、房屋的交付等均作出了约定，合同签订后，原告按约履行了付款义务，分别两次将房款支付给被告王某。在2010年6月初，原告了解到系争房屋已被青浦法院查封，原告认为被告王某明知房屋被查封的情况下还与原告签订合同，被告海备事务所未核实房屋实际情况就居间介绍，系争房屋处于法院查封，原告无法取得房屋产权，故原告起诉到法院，要求判令：1、解除原告和被告王某签订的《房地产买卖合同》；2、两被告归还原告已经支付的房款20万元，并支付逾期付款利息（2010年4月11日开始按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算到本判决生效之日止）；3、两被告支付原告违约金7万元。本案受理费由两被告负担。审理中，原告变更诉讼请求：1、确认原告和被告王某签订的《房地产买卖合同》无效；2、被告王某归还已付房款20万元，并支付逾期付款利息（2010年4月13日开始按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算到本判决生效之日止）。

被告王某辩称：不同意原告的诉讼请求。系争房屋确实被法院查封，是因为被告的丈夫经营有外债所致，被告是打算将系争房屋先行出售，然后将房款归还债务，只要原告将房款按照买卖合同约定的时间节点支付给被告，其就可将房款支付给查封人，然后解除对系争房屋的查封，再由其协助原告办理过户手续。但是原告没有按照买卖合同约定的时间支付房款，致使其无法归还其丈夫的债务，也就无法解除房屋的查封，所以实际上是原告违约。但被告王某承认确实收到了20万元房款，但没有将系争房屋被查封的情况告知被告海备事务所以及两原告。

被告上海某事务所辩称：不同意原告的诉讼请求。该被告只是提供中介服务，其与两原告只是居间服务关系，不是房屋买卖合同关系。两原告已付房款20万元不是该被告收取的，系争房屋虽然存在司法限制，但是如果两原告将房款付清，被告王某解除查封，系争房屋就可以过户了。如果双方的买卖合同无效，两原告就不能主张违约金。

经开庭审理查明，2010年4月11日，两原告与两被告签订《房地产买卖合同》（被告王某为其丈夫代为签字），约定两原告向被告王某购买位于上海市青浦区锦泽苑X号X室房屋，建筑面积为158平方米，转让价款为194万元，两原告与被告王某签订合同之日，两原告向该被告支付定金7万元，余款第一期在2010年4月12日支付13万元，第二期2010年7月1日前支付90万元，第三期过户时支付29万元，第四期贷款55万元到帐直接转被告王某卡内，本合同签订之日起，如两原告违约则应付被告王某7万元作为违约金，如被告王某违约则应返还所付款外，另付给两原告7万元作为违约金。合同还对其他内容进行了约定。两原告于2010年4月11日支付定金7万元，2010年4月13日支付购房款13万元，被告王某均确认收到上述两笔款项。

另查明，上海市青浦区X路X弄X号X室的权利人为上海锦泽房地产开发经营有限公司，被告王某为该房屋的预购商品房权利人。该房屋上设定了以上海浦东发展银行青浦支行为抵押权人的权利限制（金额为432,000元，期限从2004年3月2日到2019年4月30日），并由本院以预查封一次（期限从2008年4月10日到2011年4月8日，2010年4月1日续封）、轮候查封两次（期限分别从2008年10月23日到2010年10月22日，2009年2月11日到2011年2月10日）。

两原告认为被告王某未将系争房屋被查封的情况如实告知，致使无法办理过户手续，故起诉到法院。

以上查明的事实，由原、被告的陈述，两原告提供的房地产买卖合同、收据、房地产登记信息等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。

根据庭审查明的事实，本院认为，两原告与被告王某就系争房屋签订买卖合同时间为2010年4月11日，而此时系争房屋已经处于司法限制阶段，而该事实被告王某自认未告知两原告，现两原告提出因系争房屋存在司法限制而要求确认双方间签订的房屋买卖合同无效，符合法律规定，本院予以准许。至于被告王某提出两原告未按约付款构成违约的主张，本院认为，首先系争房屋买卖合同属于无效合同；其次，两原告已经按照双方约定将“定金”以及第一笔房款支付给了被告王某，而两原告在第二笔付款时间前知晓系争房屋存在司法限制而要求确认合同无效，而不支付该笔款项，并无过错，被告王某提出要求两原告再继续付款以便使其能将房款用于归还查封房屋的债权人的债务的方案，被告王某自认该方案也是自己定下的，并未告知两原告，两原告不愿承担该交易风险，亦属常理，故本院对被告王某提出的上述主张不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此被告王某应将该20万元返还给两原告。至于被告王某提出不退还定金的主张，虽然该7万元约定为定金，但因房屋买卖合同被确认为无效，故该7万元应视为购房预付款，故对被告王某的上述主张，本院不予采信。被告王某提出不曾同意两原告提出房屋售价款降为160万元的主张，又提出两原告后来表示不购买系争房屋并同意仅返还13万元的主张，两原告对该两项主张均不予确认，而被告王某对此也未提供其他证据予以证实，故本院对被告王某的上述两项主张不予采信。两原告自认在签订房屋买卖合同时未核实系争房屋的司法限制等他项权利限制，未尽注意义务，被告王某也自认未将司法限制告知两原告，故双方对系争房屋买卖合同为无效的后果均有过错，但被告王某应承担主要过错。两原告要求被告王某承担20万元从2010年4月13日起按照中国人民银行同期流动贷款利率计算的利息损失，与法无悖，但两原告对该笔损失也应按自己的过错责任承担部分责任。两原告表示不要求被告海备事务所承担返还义务及利息赔偿义务，与法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告仲某、朱某与被告王某、被告上海某事务所于2010年4月11日签订的《房地产买卖合同》无效；

二、被告王某应于本判决生效之日起十日内归还原告仲某、朱某购房款20万元；

三、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告仲某、朱某利息损失的80%（以20万元为本金，从2010年4月13日开始计算到本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5,350元，减半收取，由两原告负担525元，由被告王某负担2,150元；保全费1,870元，由被告王某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

……

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条下列房地产，不得转让：

……

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；

……

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。

四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

审判员邵霞

书记员张莉