原告杨某

原告董某

原告杨某

被告上海某房地产开发有限公司

原告杨某、董某、杨某与被告上海某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某、董某、杨某的委托代理人，被告上海某房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某、董某、杨某诉称，原、被告就购买位于上海市X路X弄《阳光建华城》X号X室商品房签订《上海市商品房预售合同》及补充协议，双方约定，被告应于2008年8月31日前交付房屋，2009年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，但被告实际至2008年12月8日才向原告交付房屋，在2009年6月19日取得大产证，且在实际交房时，被告并未按约定缴纳维修基金。原告认为，被告迟延交房和延迟办理房屋产权初始登记的行为，违反合同约定及相关法律规定，构成违约，使原告的合法利益受损，请求法院判令1、被告承担因其延迟办理大产证导致原告房屋权属证书延迟办理之违约金（以合同约定之房款为本金，按中国人民银行半年期逾期贷款利率上浮50%的标准，从2009年5月12日计算至2009年6月19日止）；2、被告承担延期交房违约金（以合同约定之房款为本金，按每日万分之一的标准，从2008年12月9日计算至2009年5月30日止）；3、本案诉讼费由被告承担。

被告上海某房地产开发有限公司辩称，原告引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定不适用于本案，涉案纠纷应按照合同约定处理。首先，合同中仅约定若被告逾期办理产权证，原告可以行使单方解除权，并未约定原告就延期办理产证可以主张违约金、赔偿金，原告不行使合同解除权，视为其放弃权利，同时，基于房价上涨的现状，原告客观上没有损失，不存在损失难以计算的问题，原告没有证据证明损失的存在，故也不能适用上述司法解释。另外，原告计算违约金的标准过高。关于逾期交房的违约金，被告认为，若晚交维修基金即意味着逾期交房，原告完全有权拒绝收房，但事实上原告自愿接收了系争房屋，双方就此也签订了补充协议，此节纠纷已经解决，因此不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年11月14日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定系争房屋总价为x元，被告应于2008年8月31日前交付房屋，房屋的交付条件为取得了《住宅交付使用许可证》，已按规定缴纳了维修基金等，如被告未能按期交房，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房款日万分之一计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天后的违约金按日万分之二计算，逾期超过180天，原告有权单方面解除合同。同时，被告承诺于2009年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得大产证，原告有权单方面解除合同。合同第十四条约定，被告在办理了房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，原被告签订《房屋交接书》；在签署《房屋交接书》之日起30天内，双方办理系争房屋的房地产权证（小产证）。在补充条款第五条中约定，若被告延期交房，原告同意被告在取得《住宅交付使用许可证》后180天内办理房地产初始登记手续，取得大产证，被告应在取得大产证后协助原告办理小产证，双方并就其他购房事宜作了约定。

2008年11月13日，被告取得系争房屋之新建住宅交付使用许可证。

2008年12月8日，双方办理入住手续，原告入住该房屋，双方并签订《阳光建华城商品房预售合同补充协议》，约定将原预售合同之第十二条内容变更为：因被告不能按原合同约定期限交房，故向原告支付违约金；原合同约定的交房日期至2008年11月30日的违约金按原告已支付的房款日万分之一计算，从2008年12月1日起至2008年12月8日，共计八天的违约金，按原告已支付的房款日万分之四计算，违约金在业主收房后一次付清。本协议未涉及的其他事项按照原合同的约定继续履行。

2009年5月31日，被告按规定缴纳了维修基金。

2009年6月11日，被告办理房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）。

2009年7月初，被告向原告发出办理小产证通知书，通知原告从7月11日起，至相关部门领取资料，办理产证。

2009年12月7日，原告取得了系争房屋的产权证。

审理中，原告明确其诉请的产证违约金计算标准是参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》相关规定，即按照半年期4.86%的贷款利率上浮50%的上限计算；关于逾期交房违约金，则按照合同约定，逾期90天内，按照已付房款的万分之一计算，超过90天而在180天内的，按照日万分之二计算。被告则陈述，司法实践中，一直采用日万分之二点一的标准计息，按照原告主张的计息方法过高，希望法院对此予以判明，同时，产证违约金和逾期交房违约金应当择一适用。

本院认为，原被告签订的《上海市商品房预售合同》以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效。从本案查明的事实分析，被告未能在约定的期限内交付房屋、办理房地产初始登记手续，取得房地产权证，违反约定，构成违约，应承担违约责任。虽然合同中的相关约定，赋予原告在被告逾期办理大产证的情况下，可以行使解除合同的权利，但该约定并不排斥原告可以其他方式向被告主张违约责任，现原告依据相关司法解释要求被告支付逾期办证违约金，符合法律规定，被告就此所作的辩论，与事实不符，本院不予采纳。关于违约金的计算期限，考虑到被告实际交房日期是2008年12月8日，已经构成延期交房，根据双方对延期交房适用补充条款第五条内容的约定，双方约定的办理新建商品房房地产权证（大产证）的日期应为取得交付使用许可证后的180天，即2009年5月11日，又由于预售合同中约定了双方在被告取得大产证后，分别有30天的交接期和30天的办证期，故被告协助原告办理小产证的截止期限应认定为2009年7月11日。因被告已于7月初向原告发出了办证通知，符合合同约定的协助办理小产证的期限，因此原告认为因被告延迟办理大产证导致其房屋权属证书延迟取得的观点，与事实不符，本院难以采纳，故对原告相关之请求，本院难以支持。关于原告提出的要求被告承担延期交房违约金的诉讼请求，虽然被告在2009年5月才向有关部门缴纳维修基金，存在履行义务的瑕疵，但原告实际于2008年12月8日取得了房屋并入住，且双方就逾期交房的违约金作了结算，因此，原告再次要求被告支付逾期交房违约金，与约定不符，本院也难以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

一、对原告杨某、董某、杨某要求被告上海某房地产开发有限公司承担因其延迟办理大产证导致原告房屋权属证书延迟办理之违约金（以合同约定之房款为本金，按中国人民银行半年期逾期贷款利率上浮50%的标准，从2009年5月12日计算至2009年6月19日止）之诉讼请求不予支持；

二、对原告杨某、董某、杨某要求被告上海某房地产开发有限公司承担延期交房违约金（以合同约定之房款为本金，按每日万分之一的标准，从2008年12月9日计算至2009年5月30日止）之诉讼请求不予支持。

本案受理费人民币1818元（原告预付），由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长周鸣

审判员王飞

代理审判员金红

书记员王春晖