上诉人（一审原告)文某某。

委托代理人邓峰,桂山律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）李某某。

上诉人文某某因建设工程合同纠纷一案,不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2009)星民重字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员陆建华担任审判长，审判员熊玉和审判员邹高林参加合议。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：原告文某某为桂林市七星区X街道办事处施家园X组村民,被告李某某原为桂林市雁山区X乡X村委会龙山背村村民。2006年3月6日,原告与被告签订《委托垫资建房合同书》及《建房合同》各一份。双方约定,原告将其在施家园X组合法取得的面积为5.3米×10.03米的土地上建住宅楼一栋的工程发包给被告施工,工程总造价为x元,由被告代为垫资承建,按建房合同拟定的内容、条款,在180日内完工;原告于工程竣工验收合格之日起6个月内,将全部工程款x元一次性支付给被告,逾期未支付工程款,原告自愿将该新建住宅楼以x元作价抵给被告。次日,原告及其丈夫与被告签订《建房承诺协议书》一份。双方约定,原告因资金困难,无能力重新建房,自愿将上述房屋由被告出资承建,房屋建好后,被告享有房屋产权,原告夫妇无权享有,被告给付原告人民币x元建房基地费,原告无条件协助被告办理相关过户手续。双方在签字落款时将时间签署为2006年3月6日。当天,被告给付原告x元作为新房片石基础款。此后,被告依约出资在上述地址建房。原告于2006年2月至2007年1月,另外分6次向被告借款共计人民币x元。被告将房屋建好后,对房屋进行了装修,并于2006年11月搬进讼争房屋居住至今。2007年4、5月间,原告向被告要求交付讼争房屋,双方发生纠纷。原告于2008年4月诉至法院。另查明：2007年7月12日,被告将户口从原籍迁至七星区X街道办事处施家园X组现住所。施家园X组及村委会同意原告转让宅基地给被告的行为。由于该宅基地属于施家园X组集体所有的土地,故被告于2008年2月27日向穿山村委会缴纳建房土地使用费x元(按占地面积53m2计)。

一审法院审理认为：原、被告双方所签订的《委托垫资建房合同书》、《建房合同》及《建房承诺协议书》,其实质是《建房承诺协议书》,该协议书的实质内容是原告转让其位于本市七星区X街道办事处施家园X号的宅基地使用权与被告。该宅基地属于农民集体所有的土地,原告擅自转让土地的行为，违反了国家土地管理法的相关规定,故原、被告签订的《建房承诺协议书》为无效协议。根据无效合同的处理原则,原互为给付的财产双方应互为返还,但由于该讼争土地的使用权属于施家园第X组,不属于原告,同时,在该宅基地上建造的房屋为被告自行出资,故原告要求被告返还宅基地及房屋的诉讼请求没有法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条、第六十三条第一款的规定,判决:驳回原告文某某的诉讼请求。本案一审案件受理费4734元,由原告承担。

上诉人文某某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清。一审判决将争议地认定为施家园X号错误。一审判决依据被上诉人向穿山村委会缴纳了建房土地使用费x元，就认定施家园X组及村委会同意上诉人转让宅基地给被上诉人，是错误的。宅基地的转让关系到一户村民的生存及全组村民的切身利益，是X组的重大事项，该事项必须要经过村民大会开会讨论或是要经各村民签字认可，而被上诉人并未拿出相关的证据证明施家园X组或X组村民同意。且争议地所有权为施家园X组集体所有，村委会并无权利未经X组同意就收取土地使用费。一审判决认定讼争土地使用权属于施家园X组，不属于上诉人，是错误的。二、一审判决适用法律有误。上诉人在原一审诉讼中第一个诉讼请求是请求判令上诉人与被上诉人签订的买卖房屋宅基地协议无效，即《建房承诺协议书》无效，一审法院认同了上诉人的该项诉讼请求，却在判决中与其他诉讼请求一并予以驳回，适用法律有误。上诉人并没有要求认定《建房合同》与《委托垫资建房合同》无效。《建房合同》与《委托垫资建房合同书》是双方合意的真实意思，内容并不违法，应为有效合同，双方应当履行。一审法院既然已认定《建房承诺协议书》无效，就应当按合同无效判令返还宅基地，同时依据有效的《建房合同》与《委托垫资建房合同书》，应当判令被上诉人交付房屋、上诉人支付建房款。上诉人对被上诉人因装修造成的损失愿意给予补偿。三、应该注意的是被上诉人在买宅基地的时候是有宅基地的，其提供的大埠乡退还宅基地证明已证明了这一点，而上诉人一家如无宅基地，作为X组村民根本无法生存。故请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，判决被上诉人返还上诉人所有土地及房屋、上诉人向被上诉人支付房屋工程款x元及房屋装修款（依据审计结果确定），判令本案诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人李某某答辩称：一、上诉人已经自愿放弃房屋产权。经过施家园X组同意，被上诉人才可建房。被上诉人还缴纳了宅基地土地使用费x元。被上诉人已将户口迁入该村。被上诉人在该宅基地上建房合法。二、被上诉人在争议地上建造的房屋门牌号就是施家园X号，有村里向被上诉人收取水电费的收据予以证实。一审判决处理正确，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。

本院经审理查明的案件事实与一审判决认定的法律事实一致，本院予以确认。

本院认为：上诉人文某某与被上诉人李某某争议的房屋及宅基地位于施家园X号，有被上诉人将户口迁入施家园X组后办理的居民户口簿、身份证、派出所证明、水电费收据等证据予以证实，上诉人认为一审判决对该事实认定不清，不能成立。上诉人、被上诉人先是签订《建房合同》及《委托垫资建房合同书》，约定被上诉人为上诉人垫资建房及上诉人逾期未支付建房工程款时上诉人自愿将房屋以建房工程款作价抵给被上诉人；后又签订《建房承诺协议书》，对前两份建房合同进行了更改和补充，声明因上诉人资金困难，无能力重新建房，双方协商一致由被上诉人出资建房并直接享有房屋产权，由被上诉人向上诉人支付建房基地费（地皮费）以解决房屋占用土地的问题。因此，上诉人已经明确表示放弃施家园X组分配的争议宅基地。被上诉人此后将户口从原籍迁入施家园X组，其在原籍已无宅基地，经施家园X组及穿山村委会的同意，被上诉人获准使用争议宅基地，应视为村农民集体对争议宅基地的使用进行了调整，被上诉人具有使用争议宅基地的合法主体资格。上诉人上诉认为对宅基地的调整使用应经过村X村民的多数同意，缺乏法律依据，因我国土地管理法等相关法律规定须经多数村民同意始得作个别调整的农村土地为承包经营农业生产用地，而不包括宅基地。

因上诉人在签订《建房承诺协议书》时尚未依法办理相关的土地使用审批手续取得政府颁发的土地使用证，上诉人此时并未取得争议宅基地的合法使用权，因此双方约定支付争议宅基地建房基地费并不能成为宅基地使用权的交易和转让，不能引发私自转让宅基地使用权的法律后果。上诉人在上诉中已经表示，其在原一审诉讼中第一项诉讼请求是请求判令双方签订的买卖房屋宅基地协议无效意即请求判令《建房承诺协议书》无效，而双方在《建房承诺协议书》中约定由被上诉人出资建房并直接享有房屋产权是双方当时的真实意思表示，且内容合法，该约定是有效的，对双方当事人具有法律约束力，人民法院对其效力应予认可。因此，一审判决对上诉人在原一审诉讼中的第一项诉讼请求不予支持正确，本院予以维持；上诉人上诉认为一审判决对其在原一审诉讼中的第一项诉讼请求不予支持属于适用法律有误，理由不能成立，本院不予支持。

上诉人在双方重新签订《建房承诺协议书》对《建房合同》及《委托垫资建房合同书》进行了更改，双方的意思表示已经发生了变化，且早已超过前两个建房合同原约定的建房工程款付款期限的情况下，请求法院依照前两个建房合同，判令被上诉人在其支付建房工程款之后交还房屋，不仅违背双方在《建房承诺协议书》中的约定，亦与双方在《建房合同》及《委托垫资建房合同书》的约定不符，其主张不能成立。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4734元，由上诉人文某某负担。

本判决为终审判决。

审判长陆建华

审判员熊玉

审判员邹高林

二0一0年三月五日

书记员王国裕