上诉人（原审原告）胡某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

特别授权诉讼代理人杨吉林，义成律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）李某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

特别授权诉讼代理人耿国平，云南凌云律师事务所律师。

上诉人胡某某因与被上诉人李某租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理确认的本案事实是：原西山区X镇张峰办事处张家村一社（甲方）于1995年3月20日与李某（乙方）签订了一份《联营协议》，双方约定：用甲方现有土地4862.43平方米（折7.29亩）共同联办昆明敏达竹木装饰材料厂；乙方提供投资，设备及建盖围墙、厂房，办理营业生产执照，乙方每年向甲方支付红利，联营期限内乙方经转让而购买的现有生产设备、水、电（含变压器）设施归乙方所有，工厂如要转产、更新设备，其权力在乙方，更新的设备属乙方财产；联营期限现为20年，即1995年5月1日至2015年4月30日止。1995年5月1日至2007年4月30日执行1992年4月18日签订的联营协议价格，2007年5月1日起至2015年执行本协议新价格；分配形式3年1次递增，每次以每3年基数递增10%，1995年5月1日至1998年4月30日，每年支付红利x.8元，乙方于每年5月30日以前一次性付清给甲方，2007年5月1日至2015年4月30日止，每年由乙方按每亩8000元红利支付给甲方，4年1次递增16%，以此类推至期满；联营期限到2007年4月30日时，现有土地上的厂房、变压器、围墙归甲方所有，不附其他任何条件。甲方按第5条第5款的分配原则继续给乙方使用至2015年止。乙方如不继续使用，乙方可拆走自己的机器及生产工具。甲乙双方在办厂期间未经双方同意任何一方不得将厂房及水电设施转让他人及其他单位等。胡某某于2005年11月30日以出让方式取得上述土地的使用权。后胡某某、李某及昆明市西山区张峰社区居委会张家一居民小组于2006年6月1日签订一份《联营协议补充条款》，其中载明：位于张家一组由原敏达竹木装饰材料厂使用的土地7.35亩，转由胡某某使用，并办理了相关土地手续，故原协议甲乙双方使用权人已发生变更，即甲方由张家一组变更为胡某某，乙方仍为李某。土地使用情况及续租关系，由甲乙双方协议处理。李某于同日向胡某某交纳2006年5月1日至2007年4月30日的租金共计x元。其余租金现尚未交纳，故胡某某诉至原审法院，请求判令：解除1995年3月20日的“联营协议”及其2006年6月1日所签的“联营协议补充条款”。

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该案中，原西山区X镇张峰办事处张家村一社在与李某签订的《联营协议》中约定由李某每年向其支付约定数额的红利。可见，原西山区X镇张峰办事处张家村一社虽为联营一方，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收取固定收益。可见，该协议符合租赁合同的实质要件，应视为双方订立的是租赁合同。后胡某某依法取得了原出租土地的使用权，因此，胡某某就该土地有权出租给李某使用。李某亦应依照原《联营协议》约定的期限于2007年5月30日向胡某某支付2007年5月1日至2008年4月30日的租金。而李某现尚未向胡某某支付上述租金。为此，李某虽辩称其已多次要求交纳租金，系胡某某拒不收取。但根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）、债务人无正当理由拒绝受领……”，被告可以采用提存的方式履行债务，故李某的此项抗辩主张不能成立。现胡某某以李某未支付租金为由主张与被告解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因此，若李某延迟支付租金，经胡某某催告后在合理期限内仍未履行，胡某某有权依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，通知李某解除合同。但在本案中，李某延迟支付租金时，胡某某并未向原审法院举证证明其已向李某进行催告，要求其在合理期限内支付租金及胡某某已依照法律的规定行使其单方解除权，通知李某解除合同。故胡某某以李某迟延支付租金为由，直接向原审法院主张与李某解除合同的诉讼请求依法不能成立，原审法院不予支持。对于胡某某提出李某未经其同意于2007年5月至今对土地进行转租的诉讼主张，由于胡某某提交李某与第三人杨东桥签订《承包经营协议》的承包期已于2007年4月30日届满，且该协议已经原西山区X镇X村民委员会盖章同意。而胡某某对其主张李某于该协议期满后又将承租土地擅自转租的事实，也未能提交相应证据予以证实，故原审法院对此不予确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告胡某某的诉讼请求。”案件诉讼费100元人民币由原告胡某某承担。

宣判后，胡某某不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。其主要上诉理由是：一、被上诉人李某长期拖欠租金，自2007年5月1日起被上诉人即应交纳第二年租金。上诉人多次催要，被上诉人均拒不支付。后至2007年10月上诉人诉至法院，至2008年1月3日开庭之日，被上诉人均未支付租金，故上诉人有权解除合同。二、被上诉人确实存在转租行为，即：擅自将部分土地转租给案外人杨东桥用于开办昆明西山千禧龙扣板厂，该情形未经上诉人同意，故上诉人根据合同法的规定亦有权解除其与被上诉人之间的租赁合同。综上所述，一审判决适用法律错误导致判决错误，应当依法改判。

被上诉人李某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

经审理，双方当事人对于一审判决确认的案件事实均无异议，本院依法予以确认。另，二审双方当事人共同认可：一、1999年6月8日李某与案外人杨东桥签订《承包经营协议书》，将本案诉争部分土地转租给杨东桥开办昆明西山千禧龙扣板厂，租用期限截至2007年4月30日止。该协议经当时所涉集体土地的所有权人即原西山区X镇X村民委员会签章认可。同时，该厂根据该协议约定自1999年11月起便实际使用前述土地，并在2007年4月30日租期届满后继续使用该块土地。二、本案所涉2007年5月1日起至2008年4月30日止的土地租金应于2007年5月30日前予以支付。三、胡某某自称其与案外人蒋蓉系夫妻关系。2006年6月1日系蒋蓉作为胡某某的代理人与李某签订《联营协议补充条款》并于当日代胡某某收取李某所交纳的2006年5月1日至2007年4月30日的土地租金x元，该租金包括昆明西山千禧龙扣板厂的同期用地租金。对上述无争议事实，本院依法亦予确认。此外，本院经审理另查明：李某于2007年5月初以蒋蓉拒不收取2007年5月1日至2008年4月30日的租金为由，要求昆明市西山区张峰社区居委会张家一居民小组副组长兼统计员姜明代为收取该年度的土地租金，但姜明明确告知李某由于土地使用权人已变更为胡某某，故所涉租金不能交给张家一组，只能向胡某某或蒋蓉予以交纳。

本院认为：本案中，原昆明市X街镇张峰办事处张家村一社于1995年3月20日与李某签订《联营协议》，就该协议的实质内容而言，缔约双方所建立的应是集体土地使用权的租赁合同关系。由于该协议所涉土地根据当时相关法律法规的规定系批准为乡镇企业用地，加之2005年11月30日已通过土地出让方式变为国有，故本案所涉土地租赁合同即《联营协议》既不违反合同订立时相关法律的强制性规定，亦不违反现行法律法规的强制性规定，应当有效。

《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，胡某某、李某及昆明市西山区张峰社区居民委员会张家一居民小组（原西山区X镇张峰办事处张家村一社）于2006年6月1日签订《联营协议补充条款》。根据该补充条款的记载，本案所涉《联营协议》的甲方已由昆明市西山区张峰社区居民委员会张家一居民小组（原西山区X镇张峰办事处张家村一社）变更为胡某某，而乙方仍为李某，故胡某某作为合同权利义务的继受人应全面执行《联营协议》的具体约定，即向李某继续履行出租土地的义务并享有按约收取租金的权利。至于胡某某认为《联营协议补充条款》不能必然证实其成为《联营协议》一方当事人（即土地出租人）的问题。对此，由于胡某某在订立上述补充条款的当天已根据《联营协议》的具体约定，实际收取了承租人李某2006年5月1日至2007年4月30日（一年）的土地租金，故胡某某认为其不是本案土地出租人的主张不能成立，本院不予支持。

关于本案胡某某诉请解除合同的理由是否成立的问题。

首先，胡某某主张李某未按期支付2007年5月1日至2008年4月30日的年度租金（构成根本性违约），应当解除租赁合同。对此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据之前查明事实，即李某在2007年5月初曾以胡某某拒收当年土地租金为由要求张峰社区居委会张家一居民小组副组长兼统计员姜明代为收取相应租金，故该情形能够证实李某在2007年5月30日即约定履行期限届满前积极履行付款义务的相应事实，其主观上并无迟延付款的故意。现胡某某虽然主张其多次向李某催收土地租金的相应事实，但并未提交证据予以证实。为此，本案胡某某在无证据证实李某拒不履行付款义务，且在其依法催告并给予合理期限仍不履行付款义务的法定情形，加之李某当庭表示愿意及时支付相应租金（不构成根本性违约）的情况下，胡某某要求解除本案所涉租赁合同无相应事实和法律依据，本院不予支持。

其次，胡某某主张李某未经其同意擅自向昆明西山千禧龙扣板厂转租本案所涉土地，其有权解除租赁合同。对此，根据本案查明事实，由于李某向昆明西山千禧龙扣板厂负责人杨东桥转租本案所涉土地的行为发生在胡某某取得该土地国有土地使用权及成为《联营协议》所涉土地出租人之前，即自1999年11月起昆明西山千禧龙扣板厂便从李某处转租相应土地并一直使用至今。况且，胡某某向李某收取的第一期（2006年5月1日至2007年4月30日）租金即包括昆明西山千禧龙扣板厂的相应地租，故胡某某主张李某未经其同意擅自转租土地的主张不能成立。至于胡某某主张上述转租合同于2007年4月30日届满，现昆明西山千禧龙扣板厂至今仍然使用相应土地，即能认定李某擅自转租行为成立的问题。对此，基于同样的理由，由于转租行为客观发生在胡某某取得该土地国有土地使用权及成为《联营协议》所涉土地出租人之前，故转租合同期届满后原土地使用人的继续用地行为不能简单认为是成立了新的土地租赁合同关系，其中可能存在合同期届满后承租人继续使用租赁物而成立不定期租赁合同关系的问题。为此，本案在无充分证据证实胡某某对昆明西山千禧龙扣板厂2007年4月30日后的用地行为明确提出异议的情况下，其认为李某于2007年4月30日后存在擅自转租行为的主张亦不成立。综上，本案胡某某以李某未经其同意擅自转租土地，并要求解除双方租赁合同的诉请不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，所作处理并不不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人胡某某负担。

本判决为终审判决。

审判长孟静

代理审判员卢义颖

代理审判员起俊

二○○八年十一月十八日

书记员熊梓旭

（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）