原告尚某

原告卞某

被告杨某

第三人上海某房地产投资顾问有限公司

原告尚某、卞某与被告杨某、第三人上海某房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卞某及两原告的共同委托代理人，被告杨某及其委托代理人，第三人上海某房地产投资顾问有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告尚某、卞某诉称：2009年12月3日，原、被告经第三人居间签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市X路X弄X号X室房屋一套。合同约定：原告的第二期房款以银行借款支付，借款手续委托第三人办理。合同签订后，原告支付了首付款，但贷款一直未获批准。原告向第三人了解情况，但第三人未予说明。原告经过调查了解到，贷款未办出的原因是被告未将设定在该房屋上的抵押注销，致原告的贷款申请无法获得批准，无法支付第二期房款，双方至今未办理产权过户手续。为此，原告多次与被告交涉，未果，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付原告违约金35万元；3、本案受理费由被告负担。

被告杨某辩称：被告已按约还清银行贷款，并且已于2009年11月将房屋交给原告使用。原告因其自身原因，贷款申请未能获得银行的批准，违反了合同的约定，被告已行使了合同解除权。至于原告所称的房屋未注销抵押登记致原告贷款不能获得批准之理由，不能成立。抵押登记未注销，只影响银行放款，对银行审核原告的贷款申请不产生影响。原告的代款申请未经银行批准，并不是银行批准后因房屋有抵押而不放款。所以，原告违约是其自身原因。由于原告违约行为已符合合同约定的解除条件，被告已行使了合同解除权，故不同意原告的诉讼请求。

第三人上海某房地产投资顾问有限公司述称：原告向银行申请房屋总价款的七成的贷款，经银行审核后只批准六成贷款，原告不接受，自行找了其他银行申请贷款，但第三人至今没有收到贷款已办出的通知。如果贷款未通过审批是上家未注销抵押登记的原因，原告应当通知第三人办理注销抵押登记手续，但第三人未收到这方面的提示或通知。

经审理查明：

（一）原、被告经中介公司居间于2009年12月3日签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市X路X弄X号X室房屋一套；合同约定：房屋合同价139万元、建筑面积为112.21平方米；办理产权过户的期限为2010年1月31日前；签订合同当日支付房款24万元，定金5万元转为购房款，2009年12月23日前支付13万元，以上款项共计42万元，构成房屋首付款，由上海某保管；合同签订的三个工作日后，被告应自筹资金至抵押权人处全额还清尚某抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件并交上海某保管，并由上海某代为办理抵押注销手续，上海某应于收到前述材料原件后将代为保管的首期房款转付被告；被告同意原告通过贷款银行申请97万元贷款形式支付第二期房价款，原告应当于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，……若原告之贷款申请未经审核通过，或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且原告应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付被告；待原告贷款申请经贷款银行审核通过……且该房地产上设定之抵押登记已经注销后于2009年1月（应当为2010年1月31日）之前，双方亲自或者委托上海某赴上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续（送件）收件收据交由上海某收执，待上海市普陀区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且该他项权证送交贷款银行后，原告应支付给被告的第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；双方任何一方未按照合同约定履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九条、十条约定的违约责任标准承担相应责任。合同第十条双方约定的违约责任是：自甲方（被告）根据约定应办理房地产交接手续之日起算违约金，为乙方（原告）已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%……。

（二）双方另行约定，房屋实际成交价为177万元。买卖合同签订后，原告支付了首付款80万元，被告将房屋交给原告使用。第二期房款97万元为银行贷款。在办理贷款过程中，原告贷款的申请未能获得银行审核。

（三）被告于2009年12月10日提前结清了银行贷款，于2009年12月16日取得贷款银行出具的《注销证明》，但未办理他项权利的注销登记手续。

（四）由于双方交易未能继续进行，被告于2010年4月向本院提起诉讼，要求解除双方的合同关系（另案）。原告于2010年5月向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，原告在贷款不能或者贷款不足的情况下，应当在办理产权过户手续时予以补足。原告未获得银行贷款，应当于办理产权过户期限内以现金支付房款。原告未于该期限内支付房款，已经违反了合同的约定。至于被告未办理设定在该房屋上抵押登记的注销手续，根据惯例，不影响银行对原告贷款申请的审核，只影响银行对已审核的贷款实施放款。原告没有相应的证据证明其贷款申请已获得银行审核通过，被告未注销抵押登记对原告贷款申请的审核不产生影响。由于原告已违约，原告要求被告继续履行合同并承担违约责任，无事实依据和法律依据，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。由于被告已另案行使了合同解除权，对于合同不再继续履行之后产生的后果，由另案处理，本案不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、对原告尚某、卞某要求被告杨某继续履行就买卖上海市X路X弄X号X室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求不予支持；

二、对原告尚某、卞某要求被告杨某支付违约金人民币35万元的诉讼请求不予支持。

本案受理费人民币6550元，由两原告负担（已预付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长周鸣

审判员张莹

代理审判员陆红英

书记员朱颖