原告（反诉被告）XX，男，X年X月X日出生，汉族，户籍地浙江省XX号，现住上海市XX号。
委托代理人XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
被告（反诉原告）XX有限公司，住所地上海市XX号。
法定代表人XX，该公司董事长。
被告（反诉原告）XX有限公司，住所地上海市XX号。
法定代表人XX，该公司董事长。
以上被告共同委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。
原告XX诉被告XX有限公司（以下简称XX公司）、XX有限公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序审理。诉讼中，XX公司、XX公司提起反诉，本院于2009年12月28日公开开庭进行了合并审理。后本案转为普通程序，于2010年8月23日、2010年9月2日再次开庭进行了合并审理。原告XX及其委托代理人XX、XX公司、XX公司的委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）XX诉称，2004年6月1日，XX与上海XX商都有限公司（以下简称XX公司）签订一份《房屋租赁协议》，约定XX公司将上海市XX号地下室南侧以第二根柱子中央为界，向南建筑面积400平方米等租赁给XX作为营业性浴室使用，租赁期从2004年6月1日起至2010年6月30日止，协议另对租金、支付方法、违约责任等作了约定。2004年9月18日，原告申领了个体工商营业执照，经营浴室。2004年12月24日，XX公司被注销登记。2009年6月，XX公司、XX公司对涉案大楼内外进行装修，未征得XX同意破房开洞，将电梯直接安装在XX的旅馆里。XX公司、XX公司的违约行为造成XX经营损失和装修损失，在XX多次要求停止损坏并赔偿损失遭拒后，XX起诉至法院，要求XX公司、XX公司赔偿经营损失人民币（以下币种同）30万元、装修损失10万元、违约金30万元。
为证明自己的主张，XX提供以下证据材料：
1、《变更协议》、《房屋租赁协议》、《补充协议书》、《补充协议书（2）》、《浴室转让合同》，证明XX通过转让取得房屋的租赁使用权；
2、装修合同、承包协议及收条，证明XX装修费用；
3、照片，证明XX公司、XX公司于2009年6月7日起对租赁房屋所在大楼进行装修改造，对XX经营产生很大影响；
4、记收明细、2008年12月－2009年8月期间的存、取款凭证，证明XX每月结帐后由妻子将钱存入银行；
5、申请报告，证明XX公司、XX公司承诺赔偿，故XX写了书面报告；
6、委托书、营业执照、产权证、工商登记信息，证明租赁房屋为XX公司所有，后委托XX公司出租，现XX公司已注销，XX公司与XX公司为XX公司的股东；
7、个体工商户营业执照，证明XX承租后开设了XX大众浴室；
8、租金、水电费收据，证明XX支付租金和水电费的情况。
被告（反诉原告）XX公司、XX公司辩称，本诉中的违约金、赔偿损失不能同时主张。XX公司、XX公司在装修过程中产生的垃圾、噪音可能对XX有影响，但并不妨碍其经营，故XX的诉请无事实和法律依据，要求法院驳回。同时，因XX拖欠租金超过三个月，故提起反诉，要求判令XX：1、按合同约定的租金标准支付2009年6月1日起至房屋返还之日止的租金；2、支付2008年11月至2009年9月的电费8，254元，水费1万元；3、支付违约金30万元；4、迁出XX路X号房屋地下室。
为证明自己的主张，XX公司、XX公司提供以下证据材料：
1、上海市房地产权证、委托书，证明系争房屋权属及XX公司注销后，XX公司委托XX公司出租房屋的事实；
2、水电费凭证，证明XX拖欠水电费情况；
3、租金支付凭证，证明租赁合同的实际履行方为XX公司；
4、《建筑装饰工程施工合同》，证明XX公司在2009年8月2日至2009年12月31日期间对涉案地下室所在大楼进行装修和改建；
5、2009年9月拍摄的现场照片，证明XX承租房屋有单独通道，大楼的装修改建对其没有任何影响。
针对反诉部分，XX答辩称，本案系XX公司、XX公司违约，不同意支付租金和违约金；大楼装修改造时使用了XX的水电，故XX只同意支付自己使用的部分；在XX公司、XX公司赔偿到位后，XX同意返还房屋。
经质证，XX对XX公司、XX公司提供的证据1、3无异议；对证据2，认为水费计算有误；对证据4难予确认，实际改建时间为2009年6月7日；对证据5，认为照片是外立面改造好后拍摄，且内容上没有涉及改建情况。XX公司、XX公司对XX提供的证据1中除转让合同之外的证据、证据3、证据4中的存款凭证、证据6-8的真实性无异议；对证据2无法确认真实性；证据5没有收到过。
基于上述质证意见及当事人的庭审陈述，本院确认如下事实，上海市XX－1258（双）号房屋为XX公司所有。XX公司、XX公司为XX公司股东。2000年4月12日，XX公司与案外人黄某华签订《房屋租赁协议》，约定XX公司将上海市XX号XX商都地下室南侧以第二根柱子的中央为界，向南建筑面积400平方米，租赁给黄某华；租赁期从2000年7月1日起至2010年6月30日止共十年。2000年11月，XX公司出具委托书，将XX－X号房屋委托XX公司出租和物业管理。
2004年6月1日，XX公司与黄某华、XX三方签订《变更协议》，约定XX公司与黄某华于2000年4月12日所签订的《房屋租赁协议书》、2000年5月18日签订的《补充协议书》、2001年9月5日签订的《补充协议书（2）》，因承租方原因，现将承租方变更为XX继续完全履行。同日，XX公司与XX签订《房屋租赁协议》、《补充协议书》、《补充协议书（2）》各一份。其中《房屋租赁协议》约定，XX公司同意将XX路X号的XX商都地下室南侧以第二根柱子的中央为界，向南建筑面积400平方米，租赁给XX；租赁期从2000年7月1日起至2010年6月30日共十年；该房屋的租金前三年为每月8000元，从第四年起至第六年每月租金8,800元，从第七年起至第十年，每月租金9,680元。租金采用月租月付，先付后用的方式，XX必须在每月十日之前支付当月租金；XX公司除收取租金外，不再收取物业管理费，XX在经营过程中所发生的水、电等费用XX单独列表，按抄表数由XX自行承担，一周内交付XX公司。另该协议第七条第一款约定，双方应全面实际履行本协议，不履行或不完全履行的应负违约责任，违约金赔偿对方30万元，设备折旧的残值部分（设备折旧按十年摊派），房屋装修费待摊部分（房屋装修费按三年分摊）；第二款约定，XX未按合同规定，按时交纳租金，拖欠租金逾期一天，按月租金的万分之五支付滞纳金，拖欠租金达三个月以上的，应承担违约责任，XX公司有权向XX收回房屋，由此造成的损失，由XX自理，XX公司不承担任何违约责任。《补充协议书》约定，现增加地下室南侧以第二根柱子的中央为界向北3.3米，建筑面积120平方米租赁给XX，租赁期从2000年6月1日起至2010年6月30日；增加部分的房屋租金前三年为每月2,000元，从第四年起至第六年止每月租金为2,200元，从第七年起至期满每月租金为2,420元，增加部分的租金付款方式与原协议租金付款方式相同，其他各条款与原协议相同。《补充协议书（2）》约定，现增加至地下室南侧以第三根柱子为界向南、以及靠西侧到XX仓库为止，计180平方米租赁给XX，租赁期从2001年9月1日起至2010年6月30日；原协议书第三条和原补充协议的租金及付款方式不变，增加部分的房屋租金前三年为每月3,000元，从第四年起至第六年止每月为3,100元，从第七年起至租赁期满止每月为3,200元；增加部分的租金付款方式与原协议租金付款方式相同，其他各条款与原协议相同。2004年9月，XX在涉案地下室内注册成立了“上海市浦东新区X街道XX大众浴室”。2004年12月24日，XX公司办理了工商注销登记，后XX公司委托XX公司对XX－X号房屋进行出租和物业管理。经双方当事人确认，XX未支付押金，支付租金至2009年5月31日；原告欠租开始的租金标准为每月13,500元；电费为每度1元。
2009年下年半开始，XX公司对涉案地下室所在大楼进行改造、装修。期间，XX公司将电梯井建造在XX租赁的浴室里，该位置XX原分隔为三间包房使用。同时，XX公司的改造装修行为造成浴室的部分装修受损。
另查，2008年3月至2008年10月期间，XX共支付水费5,128.80元（折算后为每月641.10元）；2008年9月电费2,202元（该月抄见数为“x”），2009年4月电费1,957元（该月抄见数为“x”）。根据XX提供的存款凭证，其妻在2008年2月26日至2009年8月3日期间，共存入银行20万元。
审理中，XX认为XX公司注销后，涉案租赁合同的出租人应为XX公司和XX公司，XX公司和XX公司对此当庭表示认可。经XX申请，本院通过上海市高院人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案租赁房屋的固定装修进行审价，结论为：XX路X号地下室南侧浴室、旅馆装修及安装工程造价1,005,495元，残值价值100,550元（其中被损坏部分装修及工程造价68,703元，残值价值6,870元）。评估费25,000元由XX预缴。经现场勘查，至2010年8月25日止，涉案地下室的电表读数为“x”，XX路X号大楼总水表读数为“x”。XX公司、XX公司要求对截至2010年8月25日止的电费一并在本案中主张，另要求XX支付2008年11月至2009年10月的水费1万元。经本院释明后，XX坚持要求对实际损失和违约金一并主张。
本院认为，涉案租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面切实履行。
就本诉部分。根据涉案租赁合同的约定和法律规定，被告应按约将租赁物交付原告使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2009年下半年，XX公司对涉案地下室所在大楼进行改造和装修时，将电梯井建造在涉案地下室部位，XX认为XX公司、XX公司构成违约的意见本院予以采纳。根据涉案租赁合同第七条第一款约定，双方应全面实际履行本协议，不履行或不完全履行的应负违约责任，违约金赔偿对方30万元，设备折旧的残值部分（设备折旧按十年摊派），房屋装修费待摊部分（房屋装修费按三年分摊）。庭审中，租赁双方均确认一般违约情形亦适用该条款约定，根据当事人意思自治的原则，XX要求适用该条款追究对方违约责任的意见本院予以采纳。不可否认，XX公司对大楼的改造装修过程中确对XX的正常经营产生影响，并且占用了部分租赁面积，同时造成XX部分装修受损，但根据XX提供的经营损失方面证据及装修评估结论，难以证明XX的实际损失（包括经营损失和装修损失）已超过约定违约金数额。虽经法院释明后，XX没有在赔偿损失和违约金二项诉请中择一主张，但从有利于非违约方角度出发，本院判决XX公司、XX公司以支付违约金的方式承担违约责任。鉴于XX的实际损失情况及XX实际租赁使用地下室至合同期满的事实，在XX公司、XX公司主张调整违约金的情形下，本院对涉案违约金予以适当调整，具体数额由法院合理确定。根据上述认定，XX再同时要求XX公司、XX公司赔偿经营损失和装修损失，本院不予支持。
就反诉部分。本案审理过程中，涉案租赁合同因合同期限届满而自然终止，XX理应将涉案地下室返还XX公司、XX公司，同时租赁双方按实结算相关费用，XX公司、XX公司要求XX迁出涉案地下室的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。对合同期满前后的租金和使用费，XX也应当支付。考虑到装修改造期间对XX正常租赁使用的影响以及出租方建造的电梯井占用部分租赁地下室的事实，对2009年6月之后的租金及合同期满后的使用费XX可适当减少支付，具体数额由本院合理确定。对电费部分。因涉案地下室单独装有分表，之前的电费均是以该分表的抄见数为计算依据，故本院根据2009年4月至本院现场勘查时的电表抄见数差额、租赁双方确认的电费标准计算XX应支付额。XX认为装修改造期间XX公司、XX公司也在使用该电表，但未提供证据，本院不予采信。对水费部分。鉴于目前证据不能反映拖欠该项费用时的抄见数，且该水表反映的抄见数并非只有XX单独使用，故该项欠费本院结合XX之前的缴费情况及本案案情酌情确定。根据以上认定内容，XX拖欠租金事出有因，XX公司、XX公司要求XX支付违约金的诉请本院不予支持。
另，考虑到大楼改造装修时确使XX部分装修受损的事实，XX公司、XX公司应分担一定的评估费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）XX有限公司、XX有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）XX违约金25万元；
二、原告（反诉被告）XX于本判决生效之日起三十日内从上海市XX号房屋地下室内迁出；
三、原告（反诉被告）XX于本判决生效之日起三十日内按每月9,450元的标准支付被告（反诉原告）XX有限公司、XX有限公司2009年6月1日起至实际迁出房屋之日止的租金和使用费；
四、原告（反诉被告）XX于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）XX有限公司、XX有限公司2009年5月至2010年8月25日期间的电费人民币36,163元；
五、原告（反诉被告）XX于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）XX有限公司、XX有限公司2008年11月至2009年10月期间的水费5,400元；
六、驳回原告（反诉被告）XX的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）XX有限公司、XX有限公司要求XX支付违约金30万元的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,800元，评估费25,000元，合计35,800元，原告XX负担20,750元，被告XX有限公司、XX有限公司负担15,050元。
反诉案件受理费3,543元（已减半收取），反诉原告XX有限公司、XX有限公司负担1,560元，反诉被告XX负担1,983元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长黄某
审判员梅丽华
代理审判员马顺山
书记员许瑞芬
