湖南省浏阳市人民法院

民事判决书

（2009）浏民初字第X号

原告柳某，男，42岁，汉族，居民，浏阳市人。

被告某某烟花集团股份有限公司，住所地：湖南省浏阳市X路。

法定代表人赵某某，该公司董事长。

委托代理人阳某，律师。

被告李某，男，42岁，汉族，住（略）。

委托代理人杨某某，律师。

原告柳某与被告某某烟花集团股份有限公司（以下简称某某烟花公司）、李某承租人优先购买权纠纷一案，于2009年11月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员黄某明担任审判长，和审判员宋正阳、人民陪审员高岚参加的合议庭，于2009年12月22日公开开庭进行了审理，书记员胡本来担任记录。原告柳某、被告某某烟花公司的委托代理人阳某，被告李某的委托代理人杨某某到庭参加诉讼。诉讼中，根据三原告的财产保全申请和担保，本院依法对被告某某烟花公司所有的位于浏阳市淮川办事处某某路X号门面予以查封。本案现已审理终结。

原告柳某诉称，2004年12月30日，原告与被告某某烟花公司签订《门面租赁协议》，约定原告方租赁被告所有的浏阳市X路X号门面，每月租金1000元，租赁期限为9年（自2004年12月31日起至2013年12月31日止）。后某某烟花公司将门面交由原告租赁使用，原告亦按约支付了租金。2006年12月28日，被告某某烟花公司在事先未通知原告的情况下，将原告租赁的门面以8402.42元/平方米的均价转让给被告李某。被告方的行为侵害了原告的作为承租人的优先购买权，请求法院：1、确认某某烟花公司与李某于2006年12月28日签订的《资产转让合同书》中涉及转让浏阳市X路X号门面的条款无效；2、判令某某烟花公司将浏阳市X路X号门面以8402.42元/平方米的价格转让给柳某。

被告某某烟花公司辩称，2006年12月28日，某某烟花公司将公司所属的包含原告承租门面在内的部分资产转让给李某，但由于原告提出异议，该门面一直未能办理产权过户手续。某某烟花公司已于2008年6月18日与李某签订协议，约定解除双方《资产转让合同书》中转让门面部分的内容。某某烟花公司将多项资产整体转让给李某，并没有约定门面的价格是8402.42元/平方米，且原告方仅要求受让门面，根本达不到优先受让的同等条件。故请求法院驳回原告方的诉讼请求。

被告李某辩称，李某与某某烟花公司之间就浏阳市X路X号门面的转让协议已解除，李某未侵犯原告的优先购买权，与本案无关，不是适格被告。

为支持其诉讼请求，原告方向本院提交了下列证据：

证据1、《门面租赁协议》，拟证明原告方与某某烟花公司存在租赁关系。

证据2、原湖南浏阳花炮股份有限公司函，拟证明某某烟花公司未提前告知原告方转让门面事宜，侵犯了原告的优先购买权。

证据3、2006年12月30日的浏阳日报（复印件），拟证明2006年12月28日，某某烟花公司将门面以8402.42元/平方米的均价转让给李某。

证据4、《出售资产通知》，拟证明某某烟花公司不愿按与李某交易的同等价格将门面转让给原告。

对上述证据，被告某某烟花公司提出如下质证意见：

对证据1、2、4无异议。

对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，该证据不能证明某某烟花公司转让原告方承租门面的具体价格。

被告李某认为原告方提交的证据均与其无关，未进行质证。

被告某某烟花公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据1、2007年原告方曾向法院起诉的相关材料，拟证明原告方认为某某烟花公司在2006年处置资产时侵犯了其优先购买权，曾向法院提起过诉讼。

证据2、《解除协议》，拟证明某某烟花公司于2008年6月18日与李某达成协议，将《资产转让合同书》中涉及转让租赁门面的协议内容予以解除。

证据3、房产证和土地使用证复印件，拟证明某某路X号门面的产权仍属某某烟花公司。

证据4、某某烟花公司的通知和回函，拟证明某某烟花公司已委托长沙紫东拍卖有限责任公司对门面进行拍卖，并告知相关事宜。

证据5、长沙紫东拍卖有限责任公司的通知、拍卖公告竞买人名单等，证明原告所租赁的门面已进入拍卖程序。

对上述某某烟花公司提交的证据，原告方提出如下质证意见：

对证据1、3无异议。

对证据2的真实性有异议，该《解除协议》中缺少合同解除的主要条款，且未按规定进行公告。

对证据4、5的真实性无异议，但对其合法性有异议，某某烟花公司于2006年已将门面转让给李某，侵犯了原告的优先购买权。该门面具有瑕疵，不能进行拍卖。

被告李某对某某烟花公司的证据均无异议。

被告李某未向本院提供证据。

经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：

对原告方的证据认证如下：证据1、2、3、4，均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力。

对被告某某烟花公司的证据认证如下：证据1、2、3，均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力，但证据4、5与本案无关联性。

根据审理过程中当事人的一致陈述和上述已采信的证据，本院认定以下事实：

2004年12月31日，原告与原湖南浏阳花炮股份有限公司（以下简称原某某花炮公司）签订《营业门面租赁协议》，约定原某某花炮公司将位于浏阳市X路X号门面（原门牌号为X号）租赁给三原告使用，月租金为1000元，租赁期限自2004年12月31日起至2013年12月31日止。后原告方按约定租赁使用浏阳市X路X号门面，并支付了租金。2006年12月28日，原某某花炮公司与李某签订了《资产转让合同书》。该合同书约定：原某某花炮公司将所属办公大楼及附属设施、某某路营业厅（含原告租赁门面）和某某居委会虎形组土地使用权等三项资产以整体打包方式转让给李某，转让价格为1215万元。同年12月31日，原某某花炮公司将出售资产情况在上海证券报进行公告，浏阳日报亦对此进行了报道。后原某某花炮公司通知原告，要求原告在2007年1月8日到原某某花炮公司商谈租赁合同期限内的相关问题的处理。原告得知情况后，向原某某花炮公司提出异议，认为原某某花炮公司侵犯了原告作为承租人的优先购买权。因原告对门面转让事宜提出异议，该门面一直未能办理产权过户手续。2008年6月18日，原某某花炮公司与李某签订解除协议，约定将双方于2006年12月28日签订的《资产转让合同书》中涉及某某路营业厅（含原告方租赁门面）资产转让的协议内容予以解除。2008年8日1日，原某某花炮公司向原告发出《出售资产通知》，告知原告所租赁的门面将另行对外出售，价格不低于100万元，如果原告方有意购买，需在同年8月15日18时前向公司交纳定金20万元。2008年9月，原某某花炮公司更名为某某烟花公司。由于双方未能就转让价格达成一致意见，2009年下半年，某某烟花公司遂委托长沙紫东拍卖有限责任公司对某某路营业厅的房屋及土地使用权进行公开拍卖。2009年11月17日，原告方向本院提起诉讼。另外，《出售资产公告》称：根据湖南天华有限责任会计师事务所2006年11月30日出具的资产评估报告书，公司所属办公大楼及附属设施、某某路营业厅（含原告租赁门面）和集里居委会虎形组土地使用权等三项资产评估总价值x元，其中某某路营业厅评估价值为x元。上述某某路营业厅包含4个门面，总面积为295.31平方米，其中包含原告方所租赁的X号门面，面积为88.27平方米。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告方与原某某花炮公司签订的房屋租赁合同，真实、合法、有效。双方应按照法律规定和合同的约定全面履行自己的义务。我国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此法条规定了房屋承租人的优先购买权，其立法本意是保护承租人在使用租赁房屋的过程中形成稳定的生活、经营状况，并以此来维护社会经济生活的稳定。如果房屋出租人侵害房屋承租人的优先购买权，原本可由承租人同等条件购买的房屋而没能购买，导致承租人稳定的生活、经营状况被扰乱，房屋出租人应承担相应的责任。

本案中，原某某花炮公司在事先未通知原告的情况下，于2006年12月28日与李某签订《资产转让合同书》，转让原告正在承租的浏阳市X路X号门面，侵害了原告在同等条件下的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，现原告要求确认某某烟花公司与李某于2006年12月28日签订的《资产转让合同书》中涉及转让浏阳市X路X号门面的条款无效的诉讼请求，本院不予支持。因李某系以打包方式受让某某烟花公司三项资产，无法确定门面转让具体价格即为每平方米8402.42元，且原告方仅要求受让其租赁的门面，与李某以整体打包方式受让三项资产不具有同等条件；况且2008年6月原某某花炮公司已与李某签订协议，解除了《资产转让合同书》中包含原告方租赁门面在内的某某路营业厅的转让，门面的产权至起诉时止仍属某某烟花公司。故原告方基于2006年侵害其优先购买权，要求以李某于2006年受让门面的同等价格受让其所租赁的浏阳市X路X号门面的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：

一、驳回柳某要求确认某某烟花集团股份有限公司与李某于2006年12月28日签订的《资产转让合同书》中涉及转让浏阳市X路X号门面的条款无效的诉讼请求；

二、驳回柳某要求以8402.42元/平方米的价格受让某某烟花集团股份有限公司所有的浏阳市X路X号门面的诉讼请求。

本案受理费x元，财产保全费5000元，合计x元，由柳某负担x元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省（略）中级人民法院。

审判长黄某明

审判员宋正阳

人民陪审员高岚

二Ｏ一Ｏ年二月二十六日

书记员胡本来