原告（反诉被告）XX公司，住所地上海市XX号。
法定代表人XX，该公司董事长。
委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）XX公司，注册地浙江省XX号，经营地上海市XX号。
法定代表人XX，该公司董事长。
委托代理人XX，该公司职员。
委托代理人XX，上海市东吴律师事务所律师。
原告XX公司（以下简称XX公司）诉被告XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，被告XX公司提起反诉，本院于2010年4月20日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）XX公司诉称，2008年7月16日，XX公司与XX公司签订一份《租赁合同》，约定由XX公司租赁XX公司位于上海市浦东新区X镇XX村X丘的房屋和土地，同时双方对租赁期限、租金及其支付、违约责任、租赁物登记备案等内容作了约定。合同生效后，XX公司支付了押金人民币（以下同币种）10万元和半年租金225,000元（双方曾口头约定将第一年的租金由55万元变更为45万元）。2009年9月10日，法院判XX公司在判决生效后七日内将租赁房屋和场地交付XX公司。但判决生效后，XX公司未按判决履行义务，在XX公司申请强制执行后，双方顺利完成交接。其后，XX公司提出应到相应部门办理租赁登记备案手续，但XX公司迟迟不予配合。2009年12月1日，XX公司至房地产交易中心查询得知，租赁房屋已被普陀区人民法院查封而无法办理租赁备案登记。2009年12月23日，XX公司致函XX公司要求其履行租赁登记备案义务，但遭拒绝。据此，XX公司起诉至法院，要求判令XX公司立即配合XX公司依约履行对租赁房屋的租赁登记备案义务。
被告（反诉原告）XX公司辩称，双方从未口头变更过约定租金，XX公司一直拖欠XX公司半年租金5万元，致使双方直至2009年11月才完成房屋及土地交接事宜，故不同意XX公司的诉讼请求。根据合同第八条第一款的约定，XX公司在租赁期内，若遇欠交租金超过三十天的，XX公司有权停止XX公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由XX公司承担，本合同自动终止。据此，XX公司提起反诉，要求判令：1、终止租赁合同；2、XX公司退回租赁房屋；3、XX公司赔偿经济损失100万元。
针对反诉部分，XX公司辩称，XX公司出具的收据及其在（2009）浦民一（民）初字第x号案件起诉书中都写明半年租金是225，000元。根据合同约定，租金从房屋交付之日起算，双方于2009年11月20日经法院执行交接成功，再加上三个月的免租期，XX公司支付的半年租金已支付到2010年8月20日，故不同意XX公司的反诉请求。
经审理查明，涉案租赁房屋的所有权人为被告XX公司。2008年7月16日，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将其拥有的上海市XX队（XX村X丘，土地面积x平方米，房产证建筑面积4669.37平方米）租赁给乙方使用，租赁期限五年，从2008年＿月＿日起至20＿年＿月＿日止（合同期限及租金起算日期按办理房屋移交当日计算），免租期为三个半月。租金半年一付，采用先付后用的方式，年租金共计550,000元，并向乙方开具发票，乙方必须与甲方签订租赁合同日起一个月内一次性全额支付第一期半年租金，下期半年租金乙方需提前十五天交付给甲方。租金逐年递增，递增率为3％。另合同第四条约定，乙方可将甲方原有房屋拆除并建造房屋，但建造面积不得少于甲方的房产证面积，乙方不保证改建后的新厂房能办理出相应房产证……甲方积极配合乙方并到有关部门办理租赁登记手续，由乙方负责与行政部门交涉……。第八条第1款约定，乙方在租赁期限内，若遇欠交租金超过三十天的，甲方有权停止乙方使用租赁物的有关设施（包括水电），由此造成的一切损失由乙方全部承担（任何情况下，乙方所支付的保证金不能冲抵租金或其他费用），本合同自动终止，属乙方违约，违约责任参照本合同第九条第二款执行，所装修设施无偿归甲方所有。第九条第2款约定，租赁期限内，乙方擅自解除本合同，中途擅自退场或乙方欠交租金超过三十天，甲方有权没收乙方的租金押金并根据擅自解除本合同的时间段或乙方欠交租金超过三十天时间段向甲方支付违约金：第一至第五年赔偿金为500万元……。
2009年3月13日，XX公司起诉至法院〔案号为（2009）浦民一（民）初字第X号〕，要求XX公司履行交付出租物的义务，后法院判决支持了XX公司的诉请，并在判决书在事实认定部分认定“……原告（XX公司）出具《授权委托书》并向被告（XX公司）支付了半年租金225,000元、押金10万元……”。2009年8月11日，XX公司也起诉至法院〔案号为（2009）浦民一（民）初字第x号〕，起诉状写明“被告（XX公司）按约定支付了第一期半年租金225,000元及押金10万元，但后半年租金225,000元至今未予支付”，故要求法院判令XX公司支付2009年5月1日至2009年10月30日期间的租金225,000元等，后法院判决驳回了XX公司的诉请，对XX公司已支付半年租金的情况也在事实认定部分作了相应认定。2009年10月21日，XX公司就（2009）浦民一（民）初字第X号民事判决书申请法院强制执行〔案号为（2009）浦执字第x号〕，2009年11月20日，法院以当事人自动履行结案。2009年12月23日，XX公司致函XX公司，要求XX公司配合办理改建报批手续及租赁登记手续。
另查，在XX公司2008年7月16日出具的225,000元的租金收据中，写明“半年租金”。2009年3月30日，租赁房屋因其他案件被法院查封。
因双方又发生履行纠纷，XX公司、XX公司先后提起了本诉和反诉，诉请如前。
审理中，租赁房屋被解除查封，但XX公司认为涉案租赁合同应当终止，无需再去配合办理租赁登记。XX公司认为双方曾口头约定第一年租金变更为45万元；XX公司认为其在（2009）浦民一（民）初字第x号案件诉状中所作的关于XX公司已支付第一期半年租金225,000元的陈述系疏忽所致。
以上事实，有《租赁合同》、收据、起诉状、民事判决书、执行案件受理通知书、上海市房地产登记薄、公函及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其中涉及的租赁物改建条款是建立在合法报批基础上的，故该合同内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。XX公司以XX公司未支付第一期的5万元租金超过三十天为由要求终止合同。但根据查明事实，XX公司在（2009）浦民一（民）初字第x号案件诉状中陈述“被告（XX公司）按约定支付了第一期半年租金225,000元”，结合其出具的225,000元租金收据中同样写明“半年租金”，说明对第一期半年租金数额租赁双方已事实上进行了变更，XX公司再以XX公司拖欠第一期部分租金为由提出的反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。合同第四条约定，……甲方（XX公司）积极配合乙方（XX公司）并到有关部门办理租赁登记手续。在XX公司的反诉主张不能成立的前提下，其应按约配合XX公司办理涉案租赁合同的登记备案手续，故XX公司的本诉请求本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告XX公司应于本判决生效后三十日内配合原告XX公司就双方于2008年7月16日签订的《租赁合同》办理租赁登记备案手续；
二、驳回反诉原告XX公司的反诉请求。
本诉案件受理费80元，由被告XX公司负担。反诉案件受理费6,900元（已减半收取），由反诉原告XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长黄某
审判员施连生
代理审判员俞嗣荣
书记员许瑞芬
