原告XX，男，X年X月X日出生，汉族，户籍地安徽省XX号，住上海市浦东新区X路X号。

委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。

委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。

被告XX，男，X年X月X日出生，汉族，户籍地浙江省XX号，住上海市XX室。

委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。

原告XX诉被告XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告XX及其委托代理人XX、被告XX及其委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX诉称，原、被告于2010年2月22日签订《店铺转让合同》，约定被告将上海市浦东新区XX号店铺转让给原告使用，租赁期限为被告与房东的合同基础上继续签订三年，租金口头约定为每月人民币5,500元。该合同并约定，被告保证店铺使用权人同意被告转让店铺，如由于被告原因导致店铺使用权人或被告自己中途收回店铺，被告承担违约责任，除退还转让费外，另需支付三万元作为违约金。合同签订后，原告按约支付了转让费15,000元并购买了设备及原材料，搬入店铺进行装修和经营。2010年3月，被告通知原告，称其与与案外人的房屋租赁合同已解除，要求原告搬离杨新路店铺。原告则要求继续履行合同，后因店铺门锁被调换，原告只得于2010年3月26日搬离。原告此后多次要求被告退还转让费并承担违约责任，但遭被告拒绝。故原告起诉来院，请求判令如下：1、解除原、被告之间的《店铺转让合同》；2、被告退还原告转让费15,000元；3、被告支付违约金3万元。本案审理过程中，原告明确，如不能支持其主张违约金的诉请的，则要求被告赔偿损失3,000元。

被告XX辩称，被告系XX有限公司（以下简称XX公司）的加盟商。案外人XX、XX自产权人处承租了上海市浦东新区XX号店铺，XX公司则自XX、XX处承租了上述房屋。被告加盟XX公司后，该房屋由被告使用。原、被告签订转让合同后，为使原告可承租该房屋，XX、XX与XX公司提前解除了租赁合同，违约金1万元由被告承担。然由于原告自己经营不善，且其要求直接与产权人签订租赁合同，导致未能签约成功。另被告也未违反双方之间的转让合同中关于租赁期限的约定。被告保证原告可继续经营三年，但并未保证一次性签约三年。房屋出租人虽要求一年签一次合同，但也已表示期满可以续约。综上，被告并无违约行为，故不同意原告的诉讼请求。此外，双方合同约定的违约金数额过高，即使被告需支付违约金，数额也应调整。

经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2010年2月22日签订《店铺转让合同》，约定甲方将目前经营的XX号店铺使用权转让给乙方；乙方保证在房产使用权人签订租赁合同后一次性向甲方支付转让费共计15,000元，甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方应保证本店铺使用权人同意甲方转让店铺，如由于甲方原因导致本店铺使用权人或甲方自己中途收回店铺，甲方承担违约责任，除退还转让费外另需支付乙方三万元作为违约金；甲方保证乙方在原有甲方与房东的合同基础上继续签订三年。签约当天，原告即向被告支付了转让费15,000元，次日，被告向原告交付了前述房屋。2010年3月13日，XX公司与XX、XX签订协议，该协议载明：因XX提出提前终止合同，经双方协商达成协议，从2010年3月13日起将杨新路X号店面还给房东XX、XX。违约金由XX一次性付给XX、XX，违约金为1万元。该协议同时注明，门面合同终止后在同等条件下优先租给XX引荐的XX。嗣后，原告与XX、XX就前述房屋的租赁事宜进行了协商。协商过程中，原告要求一次性签订三年期的合同，XX、XX则表示只能签订一年期的合同，合同期满再行续约。由此，双方未能签订租赁合同。2010年3月25日，XX拨打“110”报警，称上海市浦东新区XX号房屋内有财物被盗。次日，原告自上述房屋内迁出。2010年3月29日，原告起诉来院，诉请如前。

另查明，被告系XX公司加盟商。XX、XX系上海市浦东新区XX号房屋的承租人，XX公司自XX、XX处承租了上述房屋，交由被告经营使用，由被告支付相关费用。审理中，被告确认上述房屋的租金为每月5,500元，其已支付租金至2010年3月31日止。

上述事实，有《店铺转让合同》、租赁合同终止协议、迁出证明、110报警登记表、XX的情况说明等及原、被告的当庭陈述在案佐证。

本院认为，原、被告之间的转让合同系双方真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，双方均应遵照履行。根据转让合同约定，被告应保证原告继续签订三年租赁合同。原告认为该三年应是一次性签订三年的租赁合同，被告则认为该条款系指保证原告可租赁房屋三年，但不保证原告可一次性签订三年的合同。本院认为，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原告受让房屋使用权系用于经营，基于通常的成本核算，原告签订转让合同时自当预期可长期、稳定地使用房屋。故根据合同目的及交易习惯，应认定该条款系指被告保证原告可一次性签订三年的合同。现房屋使用权人已明确表示房屋租赁合同需一年一签，而短期的租赁合同不能保证原告的经营需要。故原告签订转让合同的根本目的无法实现，其要求解除合同的诉讼请求于法有据，本院可予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此，原告要求被告退还转让费15,000元的诉讼请求，于法有据，本院可予支持。关于违约金的诉请，双方合同约定，由于被告原因导致店铺使用权人或被告自己中途收回店铺，由被告承担违约责任，除退还转让费外另需支付违约金3万元。本院认为，双方之间的转让合同约定，原告在房产使用权人签订租赁合同后一次性支付转让费。由该条款可见，原、被告均明知原告应当另行和房屋使用权人签订租赁合同。由于XX公司与房屋使用权人就系争房屋签订的租赁合同尚未期满，故经被告主张，XX公司与房屋使用权人协议提前终止了租赁合同，且该终止协议中注明系争房屋在同等条件下优先出租给原告。由此可见，XX公司提前解约并非被告或使用权人提前收回房屋，而系被告为促成原告与房屋使用权人签约采取的积极行为。原告于2010年3月26日迁出系争房屋，但现有证据无法证明原告迁出系出于自身原因抑或由于房屋使用权人收回房屋所致。被告虽未履行其保证原告签约三年的承诺，然而合同中并未约定被告违反该条款的违约责任。故原告要求被告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失，但原告提供的证据不足以证明其损失的实际发生，故本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条的规定，判决如下：

一、原告XX与被告XX于2010年2月22日签订的《店铺转让合同》解除；

二、被告XX应于本判决生效之日起五日内返还原告XX转让费15,000元；

三、驳回原告XX的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,000元，减半收取500元，由原告XX负担300元、被告XX负担200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员黄某

书记员许瑞芬