原告内乡县第一建设工程有限公司。

法定代表人黄某，男，该公司董事长。

委托代理人徐某某，男，河南大法律师事务所律师。

委托代理人袁某某，女，生于X年X月X日，汉族，职工，住（略）。

被告张某（又名张X），女，生于X年X月X日，汉族，市民，住（略）。

委托代理人岳某某，男，河南大法律师事务所律师。

原告内乡县第一建设工程有限公司诉被告张某为房屋租赁合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告内乡县第一建设工程有限公司委托代理人徐某某、袁某某，被告张某及其委托代理人岳某某均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。

原告内乡县第一建设工程有限公司诉称，2008年10月15日，原、被告签订了为期三年的房屋租赁合同，合同约定年租金x元，租金支付时间为每一年年初付清下一年度的租金。但被告未按照合同的约定履行支付租金的义务，下欠租金x元。经原告多次催要，被告迟迟未付，实属违约。故请求依法判令被告支付拖欠的租金。

原告为支持其诉讼请求，向本院提供的证据为租赁合同一份，证实原、被告间租赁关系及合同约定的租金标准和交付办法。

被告张某辩称，房租应该支付，但原告曾多次因拆迁问题，催促被告腾房，给被告造成了一定的损失，故要求原告降低房租或赔偿损失。

被告为支持其答辩主张，向本院提供如下证据：

1、通知一份，证实原告在租赁期限内曾通知被告腾房，给被告生意造成了一定影响。

2、部分收款收据，证实被告房租交纳情况，以及房租交纳方式的变更。

经庭审质证，被告对原告证据无异议；原告对被告证据证明方向有异议，但对其真实性无异议。合议庭认为，原、被告所举证据均客观、真实，可作为有效证据使用，但被告证据1显示为原告催收第二年度全年度的租金；被告证据2仅能证实被告房租交纳情况，不能仅凭被告交纳方式而证实原、被告间就房租的支付方式达成了新的协议。

经庭审查明，2008年10月15日，被告张某以张某的名义作为乙方，与原告内乡县第一建设工程有限公司作为甲方，签订了房屋租赁合同一份。合同约定：一、甲方愿将座落在老十字街东北角一楼营业房1间，面积21.4平方米出租给乙方作为营业房使用，该房屋租金为人民币x元。二、乙方必须在签订合同前，一次性向甲方交纳相当于3个月的月租金，为人民币3600元，作为该房屋附属设施人为损坏的抵押金……三、甲乙双方议定的合同期限为3年，自2008年11月1日至2011年10月31日止。租金采用预付方式，乙方必须在签订合同前一次性付清第一年度租金，第二年租金于2009年10月31日前付清。第三年租金于2010年10月31日前付清。四、本合同期限内租金标准不变，否则，另一方有权提前解除合同，所造成的经济损失及法律责任由责任方承担。被告于2008年10月15日交纳了租房押金3600元，第一年度租金已一次性支付，第二年度租金经原告于2009年10月29日催要已陆续付清，第三年度租金仅交纳1230元。后原、被告因房租的支付标准及支付方式发生纠纷，原告诉诸本院。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告于2008年10月15日，在双方自愿平等的基础上签订了房屋租赁合同，该合同为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已按合同第一条约定将指定房屋交付被告使用，被告也应按照合同第一条约定的租金标准及合同第三条约定的期限支付租金，然而虽经原告催要，被告未付清全年度租金。因被告未举证证实原、被告间就房屋租赁达成新的协议，因此原告按双方合同约定要求被告支付2010年11月1日至2011年10月31日的房租，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告辩称原告曾多次因拆迁问题，催促被告腾房，给其造成了一定损失，要求原告降低房租或赔偿损失。该辩驳理由违背了当事人不得擅自变更合同的法律规定，且庭审中被告未举证证实原告曾催促被告造成被告损失。因此对被告的辩驳理由本院不予采信。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定判决如下：

被告张某于本判决生效后三日内支付原告内乡县第一建设工程有限公司下欠2010年11月1日至2011年10月31日的房租x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费150元，由被告张某负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长张某伟

审判员黄某和

陪审员孙晓松

二0一一年十月二十五日

书记员雷志飞