原告黄某乙，男。
委托代理人易某某。
被告肖某某，男。
委托代理人马某某。
原告黄某乙与被告肖某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某乙及其委托代理人易某某，被告肖某某及其委托代理人马某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2009年2月19日与被告肖某某签订《购房协议书》，原告将自己位于兴隆路东侧住房从临街门面房起第四层东边一套售给被告，双方约定购买价为23万元整，协议生效之日被告先付13万元整，余款必须在2009年11月底付齐，原告交付原始购房契约，如到期欠款，原告有权收回此房，造成的一切经济损失被告自负。协议订立后，被告支付先期购房款13万元，入住该房屋，2009年11月30日前后，原告按照约定通知被告支付其余购房款，但被告以种种理由拒付。为维护原告的合法权益特向法院起诉，请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的购房款10万元及延期付款利息；2、判令被告承担本案的诉讼费用及原告实际支出费用。在诉讼中原告认为被告已构成严重违约，要求解除合同，被告退还原告房屋。
原告为支持以上诉请，在本案审理期间向本院提交了以下证据：
证据1、被告起草的原、被告订立的《购房协议书》；
证据2、河南紫弦律师事务所通知函存根；
证据3、原告委托代理人对诉争套房屋原所有人（即承建人）的调查笔录；
证据4、蓝××与原告之妻简××之间订立的购房协议；
证据5、蓝××建筑该诉争房屋时在光山县建设局办理的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑物立面效果图审批表及在光山县人民政府办理的建设用地批准书等相关手续的复印件。
对于原告提交的上述证据，被告及其委托代理人认为：证据1、证据2的真实性予以认可，但购房时，双方有口头约定，原告于2005年5月1日前将房产证必须办下来，被告把钱一次性付清；证据3、证据4关于对蓝××陈述的真实性及双方协议的真实性无异议，但蓝××没有履行给原告办理产权证的义务，并且在蓝××与原告之妻的购房协议中蓝××承诺房产权证由其办理对被告无约束性；证据5的真实性予以认可，但与本案无关联性。
被告在答辩状中称：本案房屋为二手房，依照《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原告黄某乙在向答辩人转让该房屋时，应当持有产权证书，被告在支付原告房款时，原告不仅要交付原始购房契约，还应交付产权证书，因为该房屋没办理产权证书，因此被告有权拒绝按期履行合同付款义务。
在诉讼中被告代理人又辩称：①原、被告之间的房屋买卖合同有效。②被告没有违约，合同不能解除，其一，合同约定不能对抗法律规定，虽然双方合同没有约定原告需交付产权证书，但是法律规定必须交付产权证书；其二，合同签订时间和被告交付剩余房款时间间隔近9个月，足够其办理房产证；其三，开发商蓝春田虽然在被告购买原告的房屋时承诺为被告办理房产证，但两者并没有法律上或合同上的关系。③被告在合同到期后没有支付剩余房款是在履行其抗辩权，没有违约。
在庭审中被告提供与原告谈话的录音证据一份，证明原告承诺在2009年5月1日前为被告办理相关产权证书。
对被告提交的证据，原告及其代理人认为：1、证据形式不合法，在原告不知情的情况下录音，且无时间和录音地点，该证据不能采信；2、该录音内容中原告并没有承诺在2005年5月1日前将产权证办下来；3、从录音中可以听出被告在购房时就知道房产证应由开发商蓝××统一办理；4、办证与付款并没有任何关系，该录音证据与本案无关联性。
综合原、被告双方举证及质证意见，本院对本案事实确认如下：
2006年6月至9月初，案外人蓝春田办理了相关建设手续在位于兴隆路北的宅基地上开发建设了面积为1603的六层商居楼，2006年8月26日，原告之妻简惠君与蓝春田订立购房协议，购买了该商居楼四楼东侧面积为143的商品房，合同订后，原告于2007年10月1日支付全部房款，蓝春田交付了房屋；由于建设时手续原因，蓝春田因暂时无法办理房产证，亦没为原告办理产权过户手续。2009年初，原、被告进行洽谈，被告出资购买原告上述房屋，被告执笔拟定购房协议书，该协议书约定：该房屋价格为23万元整，自本协议生效之日起被告先付13万元。余款必须在2009年11月底一次性付齐，原告应交付原始购房契约，如到期欠款，原告有权收回此房屋，造成的一切经济损失被告自负，协议订立后，被告向原告支付了13万元购房款，原告向被告交付了房屋，被告将房屋装修搬家后居住至今，余款10万元在约定期限没有偿付，原告经多次向被告催要未果，遂双方引起诉讼。
本院认为：本案不是房屋预售中的二手房买卖，亦不是预售房的买受人再将房屋转让的买卖，而是现房的买受人在取得房地产证前再将房屋转让的买卖。本案的焦点问题是原告未取得权属证书而将该房屋转让给被告的合同行为是否有效，如果合同有效，被告应依合同约定，偿付所欠原告房款，自无疑义，如果合同无效，双方应相互返还财产。
本院经审理认为，原、被告双方订立的房屋转让的买卖合同可以认定为有效，其理由如下：一、从法律制定的时代背景上看，《房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的”。该法制定于1994年，当时制定该条规定可能基于以下考虑：①未依法登记领取权属证书的房地产权属不明确，如允许其自由转让，则容易某生纠纷，不利于市场稳定；②防止房地产的炒卖，目前看来，该规定有明显的计划经济色彩，经过市场经济十几年的发展，社会思想在发生巨大的变化，人们在注重市场稳定的同时，更注重市场的活跃；在适度调节房地产的炒卖的同时，并不禁止炒卖，毕竟一定的炒卖行为会促进经济的活跃，而且对炒卖的调节，政府采取的是间接的经济的手段，如税收、利率的调整，而非直接予以禁止。二、从法条制定的立法技术上看，第一，《房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，此条规定的立语是“房地产”而非“出让人”，因此只要房地产本身有权属证书即可转让，不必要求出让人取得权属证书，其次，法律规定的权属证书并不要求一定是房地产证，其他能证明权属的证书也符合要求，如开发商的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。据此，本案中该诉争房地产也是有权属证书的，无非是没有履行过户手续；第三，法律规定不得转让只是限制房屋所有权的转移，并不涉及买卖合同的效力，如出让人永远无法取得房地产证、出让人应当在合同有效的前提下承担违约责任。综上，本院从构建和谐社会和方便人民群众的生产、生活、节约社会资源角度出发，认为原、被告之间的房屋转让买卖合同应认定为有效，被告及其代理人在诉讼中一方面认为该合同有效，而且该合同不能解除，并认为自己不支付房款的行为是行使抗辩权的行为；另一方面又提出未依法登记的领取权属证书的房地产不得转让，该辩称理由相互矛盾，根据被告执笔拟定的购房协议书及被告提供的视听资料，被告在购买原告的房屋时是明知当时该房屋没有办理所有证书，因此只要求原告交付原始购房契约，并且在购房时也取得了开发商蓝春田的承诺在统一办理房屋所有权证书，为其办理该诉争房屋所有权证书。原告在订立合同后，向被告交付了房屋，被告应依合同约定履行自己的付款义务，被告却以没办理房产证为由长期拖欠该款不偿付，有违诚实信用原则，故原告要求被告偿付购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告提出的行使同时履行抗辩权的理由，本院不予支持。该诉争房屋的所有权证书，应由蓝春田统一办理房屋所有证书时一并办理。该笔欠款利息的计算方法应从2009年12月1日起至付齐之日止，按中国人民银行公布基本建设贷款年利率11.70%（即月利率为9.75‰）标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第6条、第8条、第161条之规定，判决如下：
1、被告肖某某于本判决生效后十日内偿齐欠原告房款10万元及利息（利息计算方法：从2009年12月1日起至付齐之日止，按年利率11.70‰计算），原告应与被告肖某某付齐上述款项之日交付被告肖某某购房的原始契约（即简惠君与蓝春田之间的购房协议）。
2、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2300元,由被告肖某某承担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长李国强
审判员李涛
审判员姜波
二○一○年八月十九日
书记员赵永
