毕丽荣律师 VIP2013-12-29 21:22

这是可以得到支持的

 李东军律师 VIP2013-12-29 22:13

要看一下合同的具体约定。

 杨静律师 VIP2013-12-30 11:43

你好，如果双方约定的租赁用途是用于商业经营，而由于出租人的房屋性质导致不能实现合同目的，根据我国合同法第94条的规定，你享有法定的解除权，即你可以要求解除合同，并要求对方赔偿损失。

你承租房屋用于经营，而经营都要用于办营业执照。
因此房东的房屋不能办营业执照，导致你的合同目的无法实现。
因合同目的无法实现，你有权解除合同，解除通知自对方签收后生效。

一、关于是否可以解除合同
如果你承租的房屋明确写明开羊肉粉店，那么房东在明知这个租房目的不能实现的情况下仍然出租给你，他有明显的过错。解除合同是可以的。

二、关于住改商
如果住宅楼的全体业主同意，住改商是可以的。但在没有征得业主的情况下，房东依然以商用目的出租，导致合同目的无法实现，你依然可以主张解除合同。

二、关于赔偿
由于你没有谨慎审查房屋的性质，也存在一定过错，要求房东全部赔偿的请求可能不会获得法院支持。

你好，根据你提供的信息，现具体解答如下：

1、首先你与房东签订房屋租赁合同用于经营，房东需要保证租赁物能满足经营的需要，而经营餐饮业需要办理营业执照，但该房屋性质系住宅用房而非商铺，因此，房东提供的租赁物在法律上存在瑕疵，导致你无法办理营业执照，从而造成合同目的无法实现。

2、既然合同目的无法实现，那么是否可以通过其他方式补救呢？对此你可以与房东协商，如果该房屋能够办理用途性质变更，那么可以通过到房管局办理相应变更手续加以补救，相应的费用应当由房东承担。变更之后如果能办理营业执照，租赁合同可以继续履行，相应的租期应当扣除办理相应变更手续的时间向后顺延。

3、如果无法通过办理房屋性质变更手续对合同履行进行补救，那么你可以提出解除合同，并且根据合同的约定要求房东承担违约金，并赔偿因此给你造成的损失，具体包括装修费、材料费以及相关直接经济损失。

4、由于是房东提供的房屋存在瑕疵导致合同目的无法实现，因此解除合同你无须承担违约责任。协商不成可以通过法律途径解决。

以上意见，仅供参考，如有帮助，敬请采纳！ 我的补充： 2013-12-29 22:05

另外，作为房东，其应当对其出租房屋的产权性质和法律属性负有告知义务，包括产权属性，是否抵押、查封等足以影响合同正常履行的相关情形，如果房东未尽必要的告知义务导致合同无法正常履行，那么应当承担相应的瑕疵担保责任以及违约责任。

你们租赁合同写明房屋用途了吗？如果写明了是房东存在过错，应该承担你所要求的损失赔偿责任 ，如果没有写明，你也存在过错，应该相应的分担一部分损失。
既然无法实现合同目的，就是合同已经无法继续履行下去存在可撤销可变更的情况，你已经提前一个月递交了解除合同通知书，你拒绝交房租就不是违约行为。
如果住宅楼的全体业主同意，住改商是可以的。但是这个履行程序非常麻烦况且你也不是业主，无权私自变更。
你可以申请法院解除租赁合同关系，如果你所说情况属实是可以得到法院支持的，同时房东签订合同时存在缔约过失，可以要求承担缔约过失责任。
缔约过失责任指当事人在订立合同过程中有为有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

在上述情况下，1、拒绝交下期房租不算违约。2、房东不能免责。3、房东应对你依法赔偿。

你可以解除合同，要求对方赔偿你损失。

如果你们签订合同时明确约定为商业用房地的，可以诉讼解决

合同里注明租房用途为经营，是能够得到支持的

现在我准备到法院起诉申请解除合同并索求上述赔偿，但是合同约定提前十天交下一季度的房租（即后天就到交租时间），如果我拒绝交房租算我违约吗？
1、你不违约 合同已解除
 如果用房屋产权证书和土地使用权证书可以办理住改商吗？如果可以，我是不是不可以解除合同？
2、不可以改住改商   可以解除合同
 如果房东以其不知道其房屋的性质不能办理营业执照可以免责吗？
3、不可以的   他应该知道  这是他的义务
 这种情况我起诉申请解除合同并取得我前面所说的赔偿吗？是否能得到法院的支持？
4、可以解除合同  能够得到法院的支持 
请采纳哦

您好，可以得到法院的支持的。

可以要求解除。

你已经明确主张解除合同，无需继续交付房租。现在应当尽快到法院起诉，主张解除合同，并要求赔偿。
你的主张可以得到支持。你可以参看《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

1、如果有证据证明你要求解除合同，不交租金，不属于违约；2、符合房产、城建规划的可以办理商住；3、住宅和商业是一般成年人的常识，不能以此免责；4、你不能的到全部赔偿，你租房经营业应该找到需要找商业用房，也有过错；

可以按合同约定，诉讼解决。要求解除合同。

房屋不能办营业执照，是房东的责任，他构成了履行不能的违约，你可以据此要求解除合同，并让房东赔偿你的损失。此时对方已无法履约，因此你不付租金不会构成违约。

第一，你有证据证明对方违约在先，则你可以不再按合同约定交付房租；
第二，更改房屋用途要满足一定条件的，不是你想改就能改的；再说了，即使更改用途，也将要花较长的时间，有的甚至无法更改；确定可以更改，则你不能再因此房屋用途问题要求解除合同；
第三，就你述称的本案情况，除非你们合同中就有关免责条款有具体约定，否则，我认为房东不能以其不知道房屋的性质不能办理营业执照为由免责，其不属于法定或约定的免责事由；
第四，你可以请求解除租赁合同，但诉请能否得到法院的支持要根据你们的证据材料情况而定；
第五，房屋产权人联系不上，只能联系其妹妹的情况，我认为不影响你向法院提起诉讼，诉状中只要写明当事人就可以，无联系电话可以先不写，同时，你可以先其妹妹一并诉讼。

你好，看对方是否属于违约，你是否可以要求你的直接的经济损失，需要以下的证据：
你好，首先要看你们合同所约定的呃逆荣，或当事房东是否口头承诺属于商用房，如果房东当时已经和你承诺属于商用房并且你们的合同当中也约定了房屋属于商用房，那么房东就属于根本违约，你可以按照合同的预定要求对方承担相应的违约责任以或因此给你造成的直接的经济损失，建议积极收集证据，证明你们当时是否提到商用住房的证据，这样对你要求你的相应的损失才会更有利。 我的补充： 2013-12-30 13:40

如果用房屋产权证书和土地使用权证书可以办理住改商吗？如果可以，我是不是不可以解除合同？
《物权法》七十七条规定，居民将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规定外，应当经有利害关系的业主同意。虽然法律给予了一定许可，但实际情况却复杂很多，很难实际施行。

如果房东以其不知道其房屋的性质不能办理营业执照可以免责吗？
那就要看当时你们是否有明确的的约定了，可以参考第一条。

这种情况我起诉申请解除合同并取得我前面所说的赔偿吗？是否能得到法院的支持？
是否会得到法院的支持就要看你的证据能否证明房东违约，如果你能证明，那么就可以要求承担违约责任或世界的经济损失。建议积极收集证据，诉讼维权。

我应该根据什么法律，根据这些法律的哪些条款进行起诉呢？
属于房屋租赁合同纠纷，一般根据《合同法》等相关的法律来作为诉讼的法律依据。

你好，根据你所述，兹提出如下法律意见：第一，你能不能起诉法院要求解除合同，要看你们合同约定的内容，若合同中明确约定你租房是为了进行商业经营，而房东明知其房屋性质是属于居住用房，你可以以合同目的根本不能实现为由向法院起诉，要求解除合同；第二，既然你已经准备起诉房东，要求解除合同，那还交房租干嘛？第三，住改商属于规划调整，光用房屋产权证与土地使用权证办不了住改商；第四，你是否能够得到赔偿及法院支持？这问题无法给出肯定回答，因为你现在是要通过诉讼途径解决纠纷，而诉讼是有风险的，在法院没有做出判决前，谁也无法预料结果是什么。

有合同的按照合同约定处理，对方交付的房屋不能做商业用途属于违约行为，你可以要求解除合同并追究对方违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下： 我的补充： 2013-12-30 15:20

1，现在我准备到法院起诉申请解除合同并索求上述赔偿，但是合同约定提前十天交下一季度的房租（即后天就到交租时间），如果我拒绝交房租算我违约吗？
不算你违约。
对方在签订合同后没有将房屋住宅性质告知你方，导致无法办理营业执照的，属于违约行为，你可以现在要求解除合同，并追究对方违约责任，合同要求解除时你就没有缴纳房租的义务了，可以不必履行交租义务，也就不存在违约的问题了。

2，如果用房屋产权证书和土地使用权证书可以办理住改商吗？如果可以，我是不是不可以解除合同？
住宅一般不允许商用，但经过审批的可以办理住宅改商用，这个需要向房屋所在地城管或者房管局申请，通过审批才能改，但即便是能改，对方违约已经成为事实，因为当初没有尽到告知义务，所以你还是可以基于其违约行为要求解除合同。

3，如果房东以其不知道其房屋的性质不能办理营业执照可以免责吗？
不能免责，房东不可能不知道房屋性质，因为第一购买房屋时，合同上会明确注明房屋用途和性质，第二，房产证上对房屋性质会有注明，房东说不知道不可能，无法因此要求免责

4，这种情况我起诉申请解除合同并取得我前面所说的赔偿吗？
可以要求解除合同并追究对方违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成 的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能 同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直 接经济损失的项目和数额即可。

5，是否能得到法院的支持？
这是一个有关胜诉率的问题。

胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。

6，我应该根据什么法律，根据这些法律的哪些条款进行起诉呢？
可以根据合同法相关规定进行起诉，具体条文如下：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数
额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租
金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

7，铺面是房屋所有权人全权委托其妹妹出租的，现在房屋所有权人在香港并不在内地，这个在起诉方面应该注意哪些问题？
这个不会影响到你维权，既然妹妹是受托人，那么你可以向房主及其妹妹作为共同被告诉至法院，要求承担连带责任即可。