协商不成，可起诉要求支付违约金。

1、要看你们租赁协议中，有无对房屋的商业用途、以及，承租的房屋办理不了营业执照是如何约定的。
2、你以拒付房租的方式 对抗，有无合同条款支持。
3、建议面询律师给予法律指导。

1、办不下营业执照的原因是什么？是大房东还是二房东？该场地是否属于商业用房？
2、如是二房东并没有转租权的话，你肯定办不到营业执照。
3、房东将房子转给第三方，你有证据没？
4、可以要求房东承担违约责任，赔偿你的装修损失、退还你的押金等等。

房东违约，你可以追究房东违约责任；建议直接委托律师起诉。