张亮律师 VIP2013-01-24 11:21

要看具体的证据情况才能确定，不能协商解决的，收集证据可以诉讼解决。

 高飞律师 VIP2013-01-24 13:07

您好，对于这个问题，首先应该根据您与卖方之间的约定来处理，没有约定的，您可以先与对方协商解决，协商解决不了的再利用诉讼手段解决。
    如果您同意退房，根据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；同时您可以主张卖方的违约责任，由于您还未支付房屋价款，合同约定的违约责任无法落实，但您可以要求对方赔偿您因此遭受的直接损失（例如，中介费用）。
    如果您不同意退房，由于不动产买卖合同已经成立，您依然可以要求卖方履行合同义务，将房屋过户到您的名下，同时您也将房屋价款付给对方，但若卖方依然拒不过户，由于物权效力高于债权，您不能申请法院强制执行，而您只能主张卖方的违约责任。
    对于中介公司的问题，您与其之间的居间合同已经成立生效，并且其已经完成促使双方达成买卖合同的义务，居间服务并无瑕疵，其未违约，因此，中介公司收取中介费用合法，您不能主张返还中介费用。

 周振文团队律师 VIP2013-01-26 14:05

依据2012年7月最新实施的最高人民法院司法解释提供意见如下：

1、合同有效，不能要求过户房屋，但是可以要求卖家赔偿，即退还定金后再赔偿一倍定金。
卖家不是业主，也就是说卖家是没有取得房屋产权的，是没有权利将该房屋卖给你的，你签订的这个合同不能说无效，是有效的，但是可以要求卖方承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。但是这个合同无法对房屋产权的转移起到任何作用，起诉要求对方过户房产是不能获得支持的，因为卖方根本没有这个权利，起诉要求业主过户，也是不现实的，因为不是业主与你签订的合同，这合同对业主没有约束力，而且该房屋还有抵押权，没有经过抵押权人同意，也是无法过户的。因此，你只能要求卖方依法或按照约定赔偿。既然你们约定的处罚的办法，应按照约定办理，但是本案中既有定金处罚（双倍返还），又约定了违约金（已付款的20%），你作为守约方，你可以选择适用，哪个方法对你有利，你就选择哪个。
法律依据是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（自2012年7月1日起施行）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。

2、中介对不能履行的合同的签订存在责任，退房解除合同的情形下，中介更应退还中介费。
中介公司是居间合同的居间方，他们要做的就是促成你们双方交易实现。依据《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：”居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”， 因此居间人应依法退还中介费用。

3、建议
第一，依据前述规定依法与对方协商，最好邀请中介一起协商，因为中介在这个纠纷中的责任是无可推卸的，本就不应该把房屋产权有问题的房子推荐给你，为了促成交易，他们不折手段，现在他们有促成双方协商解决，避免争议扩大的责任；

第二、协商无用的，可依法起诉，这样的话，定金是可以要求返还并加倍支付定金，但是实践会慢点。不一定要请律师，因为标的不大，找律师的话，相对而言成本较高。如果自己没有时间与精力，请律师代劳自然是事半功倍。

第三，有问题，欢迎追问。

你好，有合同的按照合同的约定解决。建议协商，如果协商不成诉讼解决。

具体依据协议约定，如果对方违约，可以主张双倍返还定金。
如果发生纠纷，协商不成，可以起诉维权。

可以到律所详谈

您好，具体按照合同的约定解决，如果对方违约，可以要求对方承担违约责任，详情来电咨询。

具体内容要看你们所签署的合同约定。

您好！中介违约的话是需要承担违约责任的，首先您有权利要求对方继续履行合同并申请强制执行，其次如果你也同意解除合同的话可以要求对方承担违约责任，支付违约金或是双倍返还定金，协商不成可以通过劳动仲裁的方式解决。

　　建议来电咨询，田野律师团队将竭诚为您提供专业的法律帮助，根据案件的具体情况以及当前的相关证据材料，为您做出更全面、精准的解答。

有合同约定的按照合同约定处理，如果卖方有违约行为可以要求双倍返还定金，也可以要求追究其违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下： 我的补充： 2013-01-24 11:34

1，如果退房，我能不能要求卖家按定金双倍赔付。
当然可以要求双倍返还定金。
既然你们之间已经签订了房屋买卖合同，那么双方应当按照合同约定各自履行义务。现在由于卖方自身的原因，无法办理提前还款也无法履行与你之间的买卖合同，那么可以认定为卖方违约，你可以要求解除合同，并要求双倍返还定金。
相关法律依据：
《合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。

2，如果我不同意退房，又会如何解决？
如果你不同意退房，那么基于合同约定你仍然可以要求对方继续履行合同义务，将房屋按照约定的时间过户到你名下，你按照合同约定向对方支付房价款即可。此外，基于卖方的违约行为，你还可以要求追究卖方违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成 的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能 同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直 接经济损失的项目和数额即可。

3，能否去法院起诉申请强制过户？
当然可以。
既然有合同约定，那么在你履行了支付房款等合同义务后，对方是有将房屋过户给你的约定义务的。
在对方拒不过户的情况下，你可以到法院起诉要求对方继续履行合同，取得胜诉判决后你可以向法院申请强制执行，向房屋所在地房管局出示法院的协助执行通知书，将房屋强制过户到你名下即可。

4，另外如果同意退房，中介公司是否应该退还中介费？如果不退还，是否应该由卖家承担？
对于中介公司的职能是促成你们双方买卖达成，你们已经签订了卖卖合同，中介公司的居间服务已经完成，所以收取中介费也是合法的。
在你们签订合同后，双方协商一致解除的，也视为中介居间服务完成，中介费就不能要求退还了，当然中介同意退还的除外。
那么针对你的情况，双方已经达成合意签订了买卖合同，中介居间服务已经完成，你无法主张中介退还中介费了，但是你房屋买卖合同解除的原因在于卖方，基于卖方的违约行为你们是可以要求卖方赔偿你中介费的，这个应当认定为你方的直接经济损失，卖方应当承担。

5，关于维权方式的问题。
卖方违约已经成为既定事实，也必须承担违约责任，那么你可以通过以下几种方式维权。
（1）协商解决。
就上述相关违约责任，你可以带上合同等书面文件等， 找卖方协商要求承担违约责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和最终处理方式，并由原房主对你进行退赔即可。或者要求继续履行合同，支付房款过户房屋，同时由卖方承担违约金即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向卖方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，卖方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究卖方违约责任。起诉需要到房屋所在地法院起诉。诉讼时效为2年，自你知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。

6，关于你现在该怎么办的问题。
首先你要确定这套房屋你是否还要购买，因为相应的处理方式并不相同。
（1）如果不要房屋。
你可以找卖方协商，要求与卖方解除房屋买卖合同，撤销网签，同时要求卖方双倍返还定金，或者要求卖方退还定金的同时向你支付合同约定的违约金，赔偿你因此造成的直接经济损失，包括你已经支付的中介费用等。
（2）如果还要房屋。
你可以找卖方协商要求卖方尽快自行将还款事宜处理，然后如约将房屋过户履行合同义务。针对过户时间以及卖方处理房屋还款事宜你们可以签订补充协议，对上述事项做明确约定，并约定专门的违约金即可。与此同时你还是可以要求追究卖方违约责任，要求其支付违约金或者赔偿你因此造成的直接经济损失。

胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以拨打我的电话，为你进行免费咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。

带上协议咨询

　　　您好：  
　　　我长期代理二手房买卖纠纷案件，可以看我的案例；
　　　还是聘请律师代理稳妥，以免权益受损；
　　　如需代理，可以联系本律师。

可以起诉解决。

如果对方违反合同退房，可以要求双倍返还定金。如果不能协商解决可以起诉解决。

有合同的按照合同的约定解决。建议协商，如果协商不成诉讼解决。 可以要求对方承担违约责任，可来电咨询。

双倍只针对约定为定金的合同

1、如果对方违约 ，合同无法履行（不是退房），收取定金一方，应该双倍返还定金；2、你不同意对方违约两种情况a、如果卖方和业主已经履行了买卖房屋的主要义务，付款交房，业主如果房产已经属于出卖方，你可以起诉要求继续履行合同，房产归你所有；b、如果卖方和业主没有完全履行了买卖房屋的主要义务，则 出卖方是没有权利转售房产的，你不能起诉，起诉也不会胜诉的。3、买卖没有成交，中介应该退服务费，不退可以起诉。

我个人认为既然出卖人没有房屋所有权，该买卖合同无效，如果中介知道该事实情况而未说明的可以要求退还中介费；我个人认为既然合同无效不会发生双倍返还定金的；可以要求返还购房款。

协商处理，建议当面向律师咨询

约定优先，如对方违约，按约定要求对方承担责任，协商不成诉讼解决

可以要求双倍返还定金。

建议委托律师办理。

你好，卖家违约，要求承担违约责任。并要求继续履行合同

还贷款问题可以直接去找银行协调，一般想提前还款问题不大。