合同纠纷：物业公司违反《物业管理条例》，业主可拒交管理费吗？

律师：您好！请您为我提供法律咨询。以下是“物业服务合同纠纷”案的事实；原告：物业服务公司，被告：我（业主）。一、我于2005年10月在广东湛江购房时，从国家有关规定、《城市居住区规划设计规范》、《海洋花园总平面规划设计图》、《海洋花园效果图》及已建好售出的商品房设计得到证实，该居住区已于2005年8月竣工，其环境是达到三级A 等的标准。在既没有看到前期物业服务合同约定的内容，又没有看到临时管理规约的前提下，因相信物业服务公司、开发商的口头承诺“住宅区是按三级A 等的标准提供物业管理服务，收费是每月每平方米1.12元”；“先签‘主业公约’进场装修，正式入住后再签订物业管理（服务）合同，明确物业管理公司和业主的权利与义务”，在业主公约上签名。该业主公约是只对业主有法律约束力，对开发商、对物业服务公司却没有约束力。既没有按规定约定物业服务公司对业主提供服务的责任与义务及提供服务的内容与质量标准；也没有按规定约定业主在物业管理活动中，依法享有的权利和义务及交纳物业服务费用的内容和标准。该公约没按规定说明在物业管理区域内物业的基本情况，也没有根据有关法律法规和物业买卖的合同明示在物业管理区域内业主依法享有所有权的物业共用部位、共用设施设备，以及属于开发商所有的部位和设施设备。物业服务公司一贯以来，以没有与业主签订过物业服务合同为由，又以“业主公约”没有约定其对业主提供服务的内容及质量标准为由，拒绝按《物业管理条例》的规定为业主提供相应的服务；却以“业主公约” 对业主有法律的约束力，强迫业主按原口头约定的三级A 等的标准每月每平方米1.12元缴物管费，接受质价不相符的服务。二、物业服务公司协同开发商于2005年12月至2006年6月擅自变更规划、设计，对已竣工交付使用后的楼房进行违建；并且擅自对区域内业主依法享有所有权的物业共用部位、共用设施设备改变用途，损害业主的共同利益。㈠对已竣工交付使用后的楼房进行违建违改，在原九层的基础上加建第十、十一层。因违建违改，造成住宅地基下沉，住宅的地面、墙面、房顶被拉裂；造成加建层把三楼住宅的排烟管堵死；造成加建层的污水通过空调水管明排放于三楼露台。㈡在垂直通风道（天井）违法建筑两层楼，玻璃板楼面加盖不锈钢管架就建在三楼业主的窗前。因垂直通风道的楼面长期积水，又因违建破坏住宅外墙，以致三楼住宅墙体受潮，墙面鼓起、开裂；因墙体潮湿，家具、物品发霉变坏、生虫，住宅内到处是一股霉味，根本无法住人。由于住宅内潮湿，蟑螂多得杀不完。㈢把住宅幢首层架空绿地改变使用功能，建成餐馆、地下车库入口；并允许商铺餐馆的经营运输门（窗）开在区域内。经违建违改的住宅区，直接严重影响到业主的居住环境及安全。车辆在住宅单元门前行驶，单车摩托车占道摆放，业主出入与车辆混行、抢道；商铺餐馆把住宅区域内作为其人员货物混杂进出及弃物垃圾的转运站，占业主的通道；餐馆的噪音、废水、废气、废热、弃物、垃圾等等时刻都在扰民，整个居住环境恶劣。业主自行车被盗已是常事，封闭式智能化管理服务等级三级A的住宅楼，已变成是大杂院。㈣因在垂直通风道违建，从外墙把三层楼以下的楼梯间窗堵死，使安全楼梯不通风、不采光、不排烟。如果发生火灾，业主根本无法通过安全楼梯进行安全疏散。㈤把二层商铺的疏散门开在业主的楼梯间，不但占用业主的公共部位，而且造成商铺部分与住宅部分的疏散楼梯不独立设置，如遇紧急情况业主难以安全疏散。㈥将部分物业管理用房改作成开发商专用的楼梯间。业主现在居住环境与政府批建及通过竣工验收的环境，根本不一样。与购房时的环境截然不同。三、物业服务公司以虚假资料申报骗取物业服务企业资质等级（三级），为业主提供没有质量保证的服务；并对业主实行重复收费，乱收费，多收费。 ⒈以人员及资质配置为例。在物业服务公司的物业管理区域内，业主日常能见得到的人员加起来也仅有3个人（保安及保洁员除外）。在收业主管理费时，其就是物业服务公司的人员，其余时间就是开发商的人员。这些人数及其的资质根本达不到《物业管理企业资质管理办法》的规定：⑴物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；⑵.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。 ⒉以服务质量及服务收费为例。物业服务公司从未明码标价，将物业服务的内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。当业主或对居住的环境经违建违改变恶劣有意见时，或对其提供的服务质价不相符有意见时，物业服务公司准许个别业主或少交或不交或暂不交管理费，只交其余各项实际发生的费用。物业服务公司把管理费或少交或不交或暂不交作为其对物业管理的一种手段，作为对业主服务的一个承诺。 ⒊以电梯维护费为例。电梯维护费是属于管理费。物业服务公司收了管理费，又将电梯维护费进行单列再重复收费，每月每平方米多收业主0.12元。 ⒋以电梯电费分摊为例。某单元共34户，电梯电费不但只按30户分摊；而且再加上一个来路不明的分摊电费(各月分摊电费的数额不等) ，要各用户进行分担。 ⒌以供水收费为例。物业服务公司自行进行二次供水，并擅自提高供水价格，每吨增收0.33元；同时擅自加收线损费。物业服务公司供水到户价格每吨是2.76元，比供水部门供水到户价格每吨2.18元多收了0.58元。该物业服务公司从未向业主公布专项维修资金的管理和使用情况。四、物业服务公司用规划设计图取代竣工图隐瞒违法建筑，制造虚假良好的居住环境，申报获批物管服务等级三级A 基准价。强迫业主每月每平方米多缴两个等级的物管费，接受质价不相符的服务。海洋花园总平面图（规划设计图）是根据《城市居住区规划设计规范》的要求绘制批建的，对住宅规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和绿地也作了详细的绘制；其中的主要经济技术指标：建筑密度32.8%、容积率2.95、绿地率30%。业主购房及订立合同“业主公约”是根据这些主要的经济指标。因物业服务公司协同开发商违建违改，建筑规模由批建的13600平方米增建至15994平方米，造成海洋花园A幢建筑工程竣工规划验收图与实际建筑出现严重的不相符，总平面竣工图上标明的主要经济技术指标都是虚假指标。将海洋花园A幢的竣工图与实际建筑比照，不难发现，图中有的，实际建筑该有却没有；图中没有的，实际建筑该没有却有。（说明：①市政府对海洋花园违法建筑进行行政处罚的是“擅自将原批建9层的商住楼建至主楼10层，局部11层，擅自增加一层半；将原批建的建筑总面积13860m2建至14894.31 m2，超建1034.31 m2；首层层高由原批建5.9m建至6.8m，擅自提高0.9米”。并确认了建筑规模是14894.31平方米，超建规模是1034.31平方米。②规划局擅自将海洋花园A幢建筑规模调至15994平方米，调增1360平方米。并以规划设计图取代竣工规划验收图，使海洋花园垂直通风道的违法建筑两层楼通过建设工程竣工规划验收。③业主从2006年6月至今多次向省市纪委、市政府投诉，现仍在受理中。）五、因物业公司与开发商在垂直通风道违建两层楼的楼面长期积水，又因违建破坏我住宅的外墙，以致住宅墙体受潮，墙面鼓起、开裂；因墙体潮湿，家具、物品发霉变坏、生虫，住宅内到处是一股霉味，根本无法住人。由于住宅内潮湿，一年四季都要开抽湿机抽湿。我从2007年1月入住至2008年10月，在住宅被损坏，财物受损害，且居住在人身和财产得不到任何安全保障的恶劣环境中的情况下，仍依法依规、遵守业主公约，按时按规定交纳物业服务费用。在2008年9月24日“黑格尔”台风的大风雨中，与垂直通风道违建楼面相连接的南向房子外墙，在地面至墙体60厘米内的地方，均出现不同程度的明显渗水。 2008年9月25日下午，区建设局派人到我住宅进行拍照取证。其与规划局的函都确认违章建筑，已影响了三楼住户的正常使用，请执法部门按有关规定对该违章建筑进行查处。我在多次要求物业服务公司和开发商对住宅及其居住环境停止侵害、恢复原状、进行修复、赔偿损失遭到拒绝后；再又遭到物业服务公司拒绝按质价相符的服务等级收费。经与物业服务公司一再协商，物业服务公司同意我“在等待政府对违建作出处理的期间（包括对住宅及其居住环境停止侵害、恢复原状、进行修复、赔偿损失等），暂未交物业服务费中的管理费”。一月后物业服务公司违约，坚持不缴管理费就拒绝收其余各项费用；造成我于2008年11月至2010年9月未缴物业服务费。六、物业服务公司于2010年10月将我告上法庭（将于2011年春节后2月9日开庭），要求法院判令我偿付物业费合计4877.58元（其中：管理费2942.52元、水费788.49元、电费457.23元、垃圾处理费69元、维修基金281.49元、电梯维护费338.4元）及承担诉讼费用及其它费用。据上述，在该合同纠纷案中，我是否可以获得赔偿？是否可以拒绝缴纳物业费中的管理费或少交管理费？在该合同纠纷案中，我是否可以因物业服务公司违约，坚持不缴管理费就拒绝收其余各项费用而不承担不缴费的责任？我应如何举证？能以“当业主或对居住的环境经违建违改变恶劣有意见时，或对其提供的服务质价不相符有意见时，物业服务公司准许个别业主或少交或不交或暂不交管理费，只交其余各项实际发生的费用。物业服务公司把管理费或少交或不交或暂不交作为其对物业管理的一种手段，作为对业主服务的一个承诺”为证据吗？在该合同纠纷案中，我应享有哪些权利？应如何来主张自己的权利？预致谢意！

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提问人：zjghl183
提问时间：2011-02-03