01案情介绍
2024年7月15日，张某与中介公司签订《房地产出售独家委托协议》，约定张某独家委托中介出售上海市静安区某处房产。协议第3.2条规定：“委托期限自双方签署本协议之日起三个月内。甲方确认，本独家委托协议指在委托期限内甲方将不再自行或另行委托除乙方外的任何第三方完成本协议约定的委托事项；在委托期限内，若甲方通过乙方以外成交该房屋的，需支付乙方相当于委托价1%的服务费，在乙方通知后15日内支付”。协议第4.1条规定：“甲方应向乙方支付该房地产出售实际成交总房价款的2%作为佣金”。
中介公司接受委托后，立即在网上发布房产出售信息，并已带人上门看房。7月23日，中介公司得知，张某已通过其他中介将房产出售，出售价1070万元。
中介公司遂要求张某按约定支付服务费（违约金），起初张某愿意支付部分服务费，此后张某不再愿意。中介公司想知道，是否可以起诉解决。
02 不同观点
第一种观点认为，格式条款无效，张某无需支付违约金。协议中独家委托及违约责任系格式条款，缔约时中介公司未以合理方式进行提示或者说明，格式条款限制了张某的权利，使其可能失去更多的交易机会，客观上加重了其负担，并不符合公平原则，应属无效。另外，根据民法典相关规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。
第二种观点认为，独家委托协议合法有效，张某应当依约支付违约金；若认为违约金过高，可以依法提出降低。双方签订的独家委托协议系双方真实意思表示，合法有效。虽然张某系通过其他中介将房屋出售，但中介公司亦已实际付出劳动，根据诚实信用原则，张某应当依约支付服务费。若张某认为服务费（违约金）过高，双方可以协商调整，必要时可以通过法院诉讼解决纠纷。
03 类似案例
案例一：按约定违约金15%支持
2023年7月1日，双方签订《独家代理销售协议》，约定卖家委托中介售房，价款不低于52.3万元；委托期限6个月；委托期间，卖家不得以任何理由终止协议，不得与中介客户或其他房产公司直接交易，如有违反，按双方约定的成交价的2.5%支付违约金。
　　签订协议后，中介按之前以租代售约定支付600元给卖家。2023年7月8日，卖家通知撤销委托，并微信转账退还租金600元，中介未收。2023年7月30日，卖家将房屋出售给他人，售价52.4万元。中介将卖家起诉至法院，要求按约支付违约金。
法院审理认为，卖家在签订协议后仅7天，就擅自将交由中介“独家代理”的房屋出售他人，违背约定，应承担相应的违约责任。虽然协议中对违约金数额作了明确约定，但不能机械地就此认定卖家应承担的违约金的民事责任。中介在签订《独家代理销售协议》前后，向卖家支付“以租代售”的600元租金，将房屋信息通过58同城置顶及拍摄抖音视频进行宣传，带装修师傅上门查看房屋，其积极地在为销售房屋而努力。好在卖家于签订协议的7日后及时告知中介因故解除合同，未让中介在之后的协议期限内白白浪费功夫，降低了其过错程度。
法院综合考量协议履行情况、中介的预期利益及付出的劳动、卖家的过错程度，最终判决退还600元租金，并支付2000元违约金。
——中国法院网案例https://www.chinacourt. org/article/detail /2024/ 07/id/8046170.shtml
案例二：按约定违约金4%支持
2020年8月，双方签订《出售VIP服务协议》。胡某委托中介独家代理出售涉案房屋，总价1210万元；委托期限自签订协议至售完之日止；委托期限内，如未经中介同意而自行出售或交由第三方居间、代理出售的构成违约，需支付相当于委托房价款的3%的违约金。
2020年10月3日，胡某通过其他中介将涉案房屋售于他人，成交价1，236万元。中介将胡某起诉至法院，要求支付36.3万元违约金。
法院审理后认为，双方签署的协议系双方真实意思表示，内容于法无悖，当属有效，双方均应依此全面履行自己的义务。合同约定的违约金过分高于因违约所造成的损失，亦超出了胡某在订立合同时可以或应当预见的损失范围。胡某主张违约金过高、要求法院予以调低的意见，具有事实与法律依据，本院予以采信。结合胡某的违约行为及其过错程度、中介履行协议的情况、胡某违约给中介所造成的实际损失等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以15，000元计。
法院最终判决胡某支付中介违约金15,000元。
——上海徐汇法院（2021）沪0104民初29583号民事判决书
案例三：按约定违约金60%支持
2020年5月，双方签订《房地产出售独家委托协议》，张某委托中介独家代理出售涉案房屋。双方约定：房屋价款为净到手4200万元；委托期限自双方签署协议之日起6个月内；在委托期限内，未经中介同意将系争房屋自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的，视为违约，需支付相当于委托房价的2%作为违约金。
2020年9月，张某通过其他中介，将涉案房屋出售。
中介起诉张某，要求按2%支付违约金84万元，后变更为50万元。
法院审理后认为，涉案协议由中介提供，且约定张某在六个月的委托期限内不得自行或另行委托除原告外的第三方完成系争房屋的出售，在相应期限内确实限制了张某另行通过其他中介完成交易的权利，但即使涉案协议中的独家委托条款属于格式条款，也不能当然认定存在排除被告权利、加重其责任而无效的情形。独家委托的期限仅为六个月，即涉案协议并没有完全排除被告自由缔约的权利。且涉案协议名称中即有“独家委托”字样，协议中亦有多项约定涉及委托期内不得自行或另行委托第三方出售系争房屋的内容，张某作为完全民事行为能力人，在签署涉案协议之前应对协议名称及内容作出必要了解，且中介较张某而言，在缔约时并不当然地具有优势地位，双方在整个交易过程中系平等的民事主体，相关内容均系双方协商达成一致。另，协议中并未约定张某在委托期限内不得解除该协议，张某的任意解除权并未受到限制，因此，涉案协议系双方真实意思表示，委托方式及相关约定并未违反相关法律、法规的强制性规定，应属有效。
根据法律规定，违约金兼具赔偿性与惩罚性的双重属性，应符合补偿性为主，兼具惩罚性的原则。本案中，涉案协议约定如系争房屋通过原告居间成功，其可获得的佣金金额为成交价的2%，同时约定如被告在委托期限内未经原告同意将涉案房屋自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的，视为被告违约，被告应承担违约责任，应向原告支付相当于委托房价款的2%作为违约金。现原告自愿将违约金调整为50万元，结合上述分析及涉案协议的履约情况，本院认为数额尚属合理，应予以支持。
法院最后判决，张某支付中介违约金50万元。
——上海静安法院（2020）沪0106民初52731号民事判决书
04 总结
结合司法实务，前述案例中，一般认为，张某与中介公司签订的《房地产出售独家委托协议》合法有效。中介公司并未利用其优势地位，双方系平等主体，不存在免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的情形，其中独家代理及违约责任的约定并非格式条款，双方约定有效。
张某未按合同约定履行，构成违约，依约应当支付违约金。如果张某认为违约金过高，双方可以协商，或者通过第三方调解，如果协商或调解不成，双方可以通过诉讼解决。若起诉至法院，张某提出违约金过高需要降低，法院会综合考虑张某过错程度、中介公司实际履行合同情况、中介预期利益、违约造成中介损失等因素，酌情确定违约金数额。既然系酌情，说明法院可以自由裁量，并无明确标准，这样可能就会因人而异，给出的数额有高有低。