北京市昌平区人民法院
民事判决书
（2019）京0114民初***号
原告：崔某，男，1962年8月14日出生，汉族，无业，住辽宁省大连市金州区。
委托诉讼代理人：刘丽丽，辽宁某律师事务所律师。
被告：绿地集团某置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院2号楼401室。
原告崔某与被告绿地集团某置业有限公司（以下简称被告某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔某的委托诉讼代理人刘丽丽、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《定制开发协议》；2.判令被告返还剩余保证金4082834元；3.判令被告支付违约金8127614.9元；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月24日，原、被告签订《定制开发协议》，约定被告按照原告对绿地中央广场项目中的××楼××层的定制要求进行定制开发，并在该房屋达到商品房预售条件时，被告同意以预售商品房的方式将该房屋预售给原告。该房屋地址位于北京市昌平区××镇××地块××号楼，建筑面积约2169.91平方米，均价为18728元/平方米，成交总价款约为40638074元。协议达成后，原告累计向被告支付保证金12269603元。后由于得知被告无法按照《定制开发协议》继续履行签订商品房预售合同等义务，原告开始与被告商谈解决方案。直至2015年12月29日，原、被告签订《退款协议书》，约定被告暂时向原告退还保证金8186769元，剩余保证金4082834元仍未退还。截至目前，被告仍然无法继续履行《定制开发协议》，致使原告合同目的无法实现，且被告在签订合同前，明知原告不符合政府部门对涉案房屋买受人主体资格的特别要求，仍将房屋出售给原告，已经构成根本违约，应当承担违约责任。故原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告被告某公司辩称，1.《定制开发协议》涉及××号楼××层××共十二套房屋，原、被告双方于2015年12月29日签订《退款协议书》，已经就其中的××这九套房屋的合同解除、款项退还问题作出了约定，故该九套房屋的合同关系无需再次解除。现我公司同意解除××三套房屋的合同关系。2.我公司同意退还原告××房屋的保证金927585元、××房屋的保证金1831981元、××房屋的保证金873269元，并同意退还原告××房屋每套房屋剩余的保证金5万元（共计45万元），以上合计4082835元。3.我公司不同意支付违约金，该项诉讼请求没有合同和法律依据。双方之间的合同无法继续履行，不是由于我公司的过错，而是由于北京市限购政策和未来科技城管委会产业引进政策导致的。如果法院认定我公司需要支付违约金，则应当适用《定制开发协议》第七条第3款的约定。理由是，《退款协议书》对于违约责任的适用条款进行了约定，《定制开发协议》第七条第2款系在具备网签条件后，一方拒绝与另一方签订合同的情况下适用，涉案房屋不具备预售条件，我公司未拒绝与原告签订合同，不能签订合同是因客观情况导致，故本案不能适用《定制开发协议》第七条第2款的约定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年7月24日，被告某公司（甲方）与崔某（乙方）签订《定制开发协议》。该协议主要内容为：甲方为北京市昌平区××地块的土地使用权人。根据相关的立项及规划文件，甲方有权在××地块上开发建设一个绿地中央广场项目，乙方欲定制甲方所开发项目的指定物业，为此双方签订《定制开发协议》，甲方按乙方对绿地中央广场项目中的××楼××层的定制要求，以双方协议达成的标准进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方。第一条，本协议所涉大楼位于北京市昌平区××镇××地块××号楼，该楼宇的用途为办公，乙方定制部分为××层，建筑面积约2169.91平方米（最终具体面积以房产证上注明的面积为准）。第三条，乙方同意采取向甲方交纳保证金的方式，以保证乙方能按本协议约定的条款与甲方签订预售合同。乙方于签署《定制开发协议》当日向甲方支付保证金4149603元，于2013年9月20日前支付保证金412万元，于2014年3月20日前支付保证金1210万元。第四条，1.预售合同签署后，乙方将按照预售合同的约定，向甲方支付该房屋的购买价款。双方同意，该房屋的购买价款应按建筑面积计价，均价为18728元/平方米，预计的建筑面积约为2169.91平方米，预计的成交总价款约为40619603元（实测面积出具后，计价面积应以实测面积为准，按照实测面积对预计的成交总价款多退少补）。2.乙方在预售合同签署的同时，向甲方支付至预计成交总价款的50%，即20369603元，届时，乙方以已交付的保证金冲抵上述价款。3.剩余价款的支付乙方按签署的预售商品房合同的约定执行。第五条，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，经验收合格后交付乙方。在该房屋达到交付条件后，甲方应当出示验收合格的证明文件，并书面（或在媒体上以公告的方式）通知乙方付清应付款、办理交付手续。第七条，2.在4号办公楼具备商品房预售条件后，如任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签订预售合同，且在另一方书面催告后10日内仍未纠正该违约行为的，则另一方有权经发出书面通知而提前解除本协议。在本协议解除后20个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金，但违约金不足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，乙方还应承担损失赔偿责任；违约金足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，甲方应退还乙方扣除违约金以后的剩余的全部保证金。3.甲方如未按照协议约定时间交房的，按照以下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本协议的最后交付期限的第二天起，甲方向乙方支付已交付房价款每天万分之一的滞纳金；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%再行向乙方支付违约金。该《定制开发协议》附件列明了房号及每套房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积。
《定制开发协议》签订后，崔某于2013年7月24日前支付保证金4149603元，于2013年9月16日支付保证金412万元，于2014年6月26日支付保证金400万元，以上共计12269603元。2015年12月29日，崔某与被告某公司签订《退款协议书》。该协议书载明房号为××，约定退款方案为：1.双方同意退还客户根据《定制开发协议》的约定已付的保证金；2.退款期限：于2015年12月31日前退还客户全部已付保证金8186769元；3.针对《定制开发协议》中的第七条第三款约定的违约条款，双方同意在执行本退款协议的前提下，保留对上述约定进行沟通或诉讼的权利。
诉讼过程中，崔某称《退款协议书》签订后，被告某公司已向其退还保证金8186769元。
诉讼过程中，被告某公司称签订《退款协议书》的原因是，未来科技城管委会出台产业引进政策，对园区内购房人的资格进行审查，要求必须是企业才能购买涉案房屋，而崔某不符合购房人资格。崔某称，签订《定制开发协议》时，被告某公司并未向其说明购房人资格问题，后来其只是听被告某公司说自己不具备购房人资格，但没有看到过书面文件。
崔某提起本案诉讼后，本院通过邮政特快专递方式向被告某公司邮寄送达民事起诉状等诉讼材料，被告某公司于2019年4月15日签收该邮件。
另查一，被告某公司作为进入未来科学城园区的房屋开发商，通过招拍挂方式于2014年3月取得了昌平区××镇××地块的国有土地使用权。北京市国土资源局于2013年1月30日发布了编号为京土整储招（昌）××号的《北京市昌平区××镇××地块公建混合住宅用地（配建限价商品住房）国有建设用地使用权出让招标文件》，该招标文件中“招标须知”第九条规定：“2.该项目拟定位为企业总部，建成后鼓励引入符合国家战略性新兴产业方向的国内外知名企业的集团总部、区域总部、研发总部、财务结算中心、市场营销中心等入驻。3.鼓励中标人对公建长期持有、经营，未经昌平区政府批准，不得转让或分割出售。”
另查二，绿地中央广场项目××号办公及商业楼，现地址为昌平区××街××号院××号楼。该楼房于2015年12月办理了工程竣工验收备案手续，于2016年11月办理了初始登记手续。2014年11月，北京市住房和城乡建设委员会向被告某公司颁发了该楼房的《北京市商品房预售许可证》。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，崔某与被告某公司签订的《定制开发协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，《定制开发协议》签订后，崔某向被告某公司支付了部分保证金，但因有关政府部门的要求，《定制开发协议》不具备房屋过户的履行条件，而被告某公司在签订《定制开发协议》之前就对此情况知情，《定制开发协议》签订后，被告某公司不能与崔某签订商品房预售合同，致使《定制开发协议》的合同目的不能实现，对此，被告某公司应承当相应的违约责任。被告某公司以《定制开发协议》无法继续履行并非己方过错，而是由于北京市限购政策和未来科技城管委会出台产业引进政策所致，并据此辩称其不构成违约，不应承担违约责任，事实及法律依据不足，本院不予采信。
《定制开发协议》的标的物为绿地中央广场项目××号楼××层的××套房屋，崔某与被告某公司于2015年12月29日签订《退款协议书》，就其中9套房屋的保证金的返还事宜达成一致，视为双方已于该日合意解除了该9套房屋的合同关系。崔某以上述9套房屋保留了部分保证金未返还等为由，主张该××套房屋的合同关系并未于2015年12月29日解除，法律依据不足，故对其陈述本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同另一方有权解除合同。该法第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，因被告某公司违约，致使《定制开发协议》的合同目的不能实现，崔某依法有权解除合同，其在民事起诉状中明确提出解除《定制开发协议》的诉讼主张，被告某公司于2019年4月15日签收民事起诉状，视为崔某解除合同的通知已于该日到达被告某公司，故《定制开发协议》中所涉及的××房屋的合同关系已于2019年4月15日解除。
合同解除后，被告某公司应将剩余保证金4082834元返还给崔某。根据《定制开发协议》第七条第2款的约定，在4号办公楼具备商品房预售条件后，如一方拒绝与另一方签订预售合同，违约方应向对方支付总房款的20%作为违约金，被告某公司不能与崔某签订商品房预售合同，属于对《定制开发协议》的根本违约，故违约金条款应适用该协议第七条第2款。《退款协议书》中关于“针对《定制开发协议》中的第七条第三款约定的违约条款，双方同意在执行本退款协议的前提下，保留对上述约定进行沟通或诉讼的权利”的约定，并未排除该协议第七条第2款的适用，且因《定制开发协议》履行不能，不存在逾期交付房屋的问题，该协议第七条第3款并无适用之情形，故被告某公司主张违约金条款应适用第七条第3款，依据不足，本院不予采信。关于违约金的具体金额，本院根据《定制开发协议》第七条第2款的约定，并综合考虑因被告某公司违约造成崔某的损失，以及崔某履行《定制开发协议》的具体情况，酌情予以认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、确认崔某与绿地集团某置业有限公司于2013年7月24日签订的《定制开发协议》中涉及绿地中央广场项目××号楼××层××房屋的合同关系于2015年12月29日解除；
二、确认崔某与绿地集团某置业有限公司于2013年7月24日签订的《定制开发协议》中涉及绿地中央广场项目××号楼××层××房屋的合同关系于2019年4月15日解除；
三、绿地集团某置业有限公司于本判决生效后十日返还崔某保证金4082834元；
四、绿地集团某置业有限公司于本判决生效后十日内支付崔某违约金490万元；
五、驳回崔某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费95063元，由崔某负担20383元（已交纳）；由绿地集团某置业有限公司负担74680元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
判长 张彦辉
人民陪审员 赵振伟
人民陪审员 唐险峰
二〇一九年十一月二十九日
书记员 雷迎新