张静律师解答：按双方过错比例赔偿承租人实际损失。如下面这个案件，承租人承租土地开办水上乐园，开业一个月仍无法办理营业执照，最后得知原因是土地即将被征收，不予办理营业执照。承租人已支出各种开支64万，最终法院认定承租人过错比例为30%，出租人过错比例为70%，判决出租人赔偿45万。
判决书节选：
本案争议焦点为,承租公司在本案主张出租公司赔偿损失能否成立以及损失的具体数额如何确定。
一审判决已经认定出租公司提供的场地无法满足承租公司经营需要,构成根本违约,出租公司并未对此提出上诉,本院对一审法院的论述予以认可。承租公司上诉认为一审法院按照合同约定判决出租公司应支付的违约金不足以弥补其损失,故主张出租公司向其赔偿设备和运费、安装费损失95万元。对此,
首先,出租公司和承租公司签订的涉案《广场租赁协议》明确约定了承租公司租赁涉案场地的用途为作水上乐园使用,双方当事人亦确认承租公司的水上乐园已经实际开张并运营了一个月左右,因此,承租公司开办该水上乐园必然产生设备款、运费、安装费用等费用,该费用是客观实际发生的费用。承租公司在本案审理过程中提供了购买设备的合同、产品清单、发票、收据和银行流水证明其为购买设备支出了739600元,双方当事人均确认付款人康建意为承租公司股东,购买设备的时间和种类也与承租公司承租涉案场地开办水上乐园时间能够对应,故本院对承租公司主张购买设备的739600元予以确认。承租公司另主张运费6700元、安装费和人工费合计27万余元,并为此提供了货运收据和各类耗材、人工费收据,出租公司确认上述收据中明确载明了“水上乐园”或“香雪城”的有126009.32元,本院对该数额予以确认,至于其他单据,因未载明系为本案争议的水上乐园所支出,无法证明与本案有关,本院不予采纳。综上,根据承租公司提供的证据,本院认定承租公司为承租涉案场地开办水上乐园实际支出了865609元(739600元+126009元)。
其次,上述承租公司实际支出的费用中,运费和安装费已经实际发生不可逆转,属于承租公司的损失。对于设备费739600元,虽然设备尚存,但根据承租公司提供的照片和网页资料,以及一般生活常识,上述设备采购至今已有四年,已经超过了承租公司提供的证据显示的塑料制品的使用寿命,承租公司上诉主张上述设备折旧损耗价值去掉了70%较为合理,本院予以支持。需要指出的是,涉案设备是用于水上乐园的塑料设备,涉及游客尤其是儿童的生命安全,承租公司虽然在本案主张设备折旧后价值减少70%,但不代表可以继续按照原用途使用该设备,承租公司应严格按照该产品说明中的使用寿命使用产品。综上,承租公司已经支付的费用中,有643729元(739600元×70%+126009元)属于涉案合同不能继续履行导致的损失。
最后,承租公司主张出租公司赔偿上述设备和安装费能否成立。承租公司在上诉意见中认为出租公司的违约行为导致其产生了上述设备和安装费损失,合同约定违约金过低,应予调整。本院认为,出租公司未能提供适租场地给承租公司,且在明知权属人已就涉案场地与有关部门洽谈收储或作其他用途的情况下不积极与承租公司协商处理涉案租赁关系,致相关损失进一步扩大,构成违约,应承担相应的违约责任。但承租公司作为承租人,在承租涉案场地并进行采购安装设备之前,也负有审核场地用途并办理证照的义务,对承租公司未能继续在涉案场地经营水上乐园、涉案合同不能继续履行所导致的损失,双方当事人均有过错,故针对承租公司上述损失,应由出租公司承担70%共450610元、由承租公司自负30%即193119元。