原告诉称
张三向本院提出诉讼请求:请求确认李四与C公司于2010年4月18日签订的B市1号商品房预售合同无效。
李四是B市1号小区的被拆迁人,2006年3月2日,李四与C公司签订了拆迁安置产权置换协议,协议约定李四以私有产权平房置换C公司开发的商品房两套(二居室一套,一居室一套)。2007年6月6日,双方又签订拆迁安置产权置换补充协议一份。2010年4月18日,张三与C公司签订关于1室的商品房预售合同,该预售合同约定自本合同签订后,上述拆迁安置产权置换协议和拆迁安置产权置换补充协议即行终止。张三认为,张三不具备签署《商品房预售合同》的资格。预售合同违反民法公平原则,变相剥夺了李四作为被拆迁人应有的拆迁利益,该预售合同应属无效,故诉至法院。
被告辩称
被告C公司答辩称,一、李四与张三系夫妻关系,夫妻关系存续期间,李四以个人名义签订的《拆迁安置产权置换协议》项下置换的安置房属于夫妻共同财产,张三对该等权益依法享有权益。在为落实《拆迁安置产权置换协议》而就安置房屋签订《商品房预售合同》,张三当然有权决定如何签订《商品房预售合同》,因此其以个人名义和以李四名义签订的《商品房预售合同》均应当是合法有效的。
二、即便张三与能单独决定《商品房预售合同》签订事宜,其实际以李四、张三名义就落实《拆迁安置产权置换协议》而签订《商品房预售合同》,也构成夫妻之间表见代理,该两份合同的后果均应由李四承担。
三、再退一步说,即便张三无权代理李四办理两套安置房的手续,因涉案房屋已于2010年交付,该夫妻二人也已实际取得房屋并入住6年,在交付之后李四从未向C公司反映过交付房屋与《拆迁安置产权置换协议》不符的问题,李四实际接收房屋并实际入住的事实应视为其对《商品房预售合同》的追认,依法应承担相应的法律后果。结合李四、张三夫妇对安置房屋验收接收、入住、支付差价款等事实,依法应当认定李四认可两份《商品房预售合同》的效力,该合同也不应认定为无效合同。
四、《商品房预售合同》是按照统一标准实施,该合同内容完全符合法律规定及《拆迁安置产权置换协议》之约定,不存在侵害李四权益的情形,依法应认定有效。如该合同被认定无效,不仅将动摇长期形成的法律关系,不利于民事关系的稳定,同时也对李四家庭权益带来损害。合同无效的法律后果是返还原物、赔偿损失,如涉案合同被认定无效,C公司将依法要求返还安置房屋。请求法院驳回李四的诉讼请求。
本院查明
李四与张三于1993年4月9日登记结婚。
2006年3月2日,C公司(甲方)与李四(乙方)签订《拆迁安置产权置换协议》,根据《城市房屋拆迁管理办法》、人民政府文件《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》以及《1号小区二期拆迁实施细则》,甲、乙双方达成如下产权置换安置协议:甲方以出让方式取得坐落于B市1号地块的国有土地使用权。
2007年6月26日,C公司(甲方)与李四(乙方)签订《拆迁安置产权置换补充协议》,就《拆迁安置产权置换协议》第十六条约定的开工建设时间、延期开工补偿标准、交房时间及延期补偿标准进行了补充。李四及C公司分别在协议上签字、按捺指纹及加盖公章予以确认。
2010年4月17日,C公司开具发票,确认收到张三交来定1号房款,金额为4490.64元。
同日,C公司开具收据,确认收到1室物业费、公维费、取暖费合计4747.6元。
2010年4月18日,C公司(出卖人)与张三(买受人)签订《商品房预售合同》,约定房屋坐落:B市1号,预测建筑面积共76.51平方米,其中套内建筑面积58.53平方米。合同后附附件一:房屋平面图及在整个楼栋中的位置图、……附件九补充协议,补充协议第21条约定:自《合同》及本协议签订之日起,原编号为A×××的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》即行终止,并由买受人交回到出卖人处,双方的权利义务均按照《合同》及附件中的约定履行,双方对此不存在任何异议,任何一方不得再依据《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》要求对方承担任何责任。
同日,C公司出具《领款单》,内容为:今收到C公司发放的1室(置换协议号:A×××)延期交房补偿金6800元,张三在“领款人”处签名确认。
同日,张三签署《业主家庭情况登记表》及《验房表》,内容为对1室房屋情况的确认。
庭审中经询问,C公司表示向张三交付1室是基于《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》的约定,签订《商品房预售合同》的目的在于办理房产证的需要,以及对户型变化补差一些款项的问题进行约定。
另询,C公司认可未与张三签订有《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》,因张三是李四的同住人,因此《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》是对他们一家人的拆迁安置。
裁判结果
确认张三与C公司于2010年4月18日关于房屋坐落B市1号的《商品房预售合同》及全部附件无效。
律师点评
C公司与李四分别于2006年3月2日、2007年6月26日签订的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》均系双方真实意思的表示,未违反法律及行政法规的禁止性规定,亦未侵犯他人的合法权益,依法有效,对此双方均应自觉履行各自的合同义务。本案中双方当事人的争议焦点在于2010年4月18日C公司与张三签订《商品房预售合同》是否有效。
首先,本案所涉法律关系系拆迁安置产权置换,并非单纯的商品房买卖,李四与C公司在前已签订了《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》,对于安置房屋的户型、面积、楼层、朝向、在整个楼栋中的位置进行了明确的约定,具备合同的主要要件,协议中所涉两套拆迁安置房之一即本案所涉1室。在另案中李四明确表示其实际入住1室是对上述两份协议的履行行为,C公司亦认可交付房屋的依据是两份协议,《商品房预售合同》仅是作为履行办理房屋所有权证手续之用。
其次,《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》均明确了李四系被拆迁人,《商品房预售合同》系为履行办理所有权证手续之用,其签约主体亦应为李四,张三虽系其配偶,但并非被拆迁人,亦非两份协议的签约主体,无权代表李四签字。现经庭审查明《商品房预售合同》未经李四签字,李四亦明确表示其入住1室系对两份协议的履行,因此不能认定李四的入住行为系对《商品房预售合同》的事后确认。
再次,户型、面积、朝向、楼层、在整个楼栋中的位置均系房屋的重要属性,直接影响房屋的价值,经查《商品房预售合同》所确定的1室与两份协议中的约定在上述房屋属性上均存在差异,损害了李四依两份协议应享有的权益,而《商品房预售合同》附件九中“自《合同》及本协议签订之日起,《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》即行终止,并由买受人交回到出卖人处,双方的权利义务均按照《合同》及附件中的约定履行,双方对此不存在任何异议,任何一方不得再依据《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》要求对方承担任何责任”的约定,直接阻碍了李四依两份协议主张权益。
最后,关于C公司提出的如认定《商品房预售合同》将可能导致李四无法继续居住1室的问题,法院已在庭审中明确告知李四,李四表示对此完全知晓并坚持其诉讼请求。至于李四实际入住1室是否属于对C公司变更两份协议中关于房屋属性约定的事后确认,以及张三未经李四授权代为签字的行为应承担何种责任问题,均不属于本案的审理范围,在此不予考虑。