“新冠疫情”带来的影响冲击着各行各业。经济下滑，商家收入骤降，希望减免租金、延迟交租时间，甚至免责解除合同等想法油然而生。该如何妥善解决这些问题呢？我们先来看看以下几则的案例：
Part.01
袁某与某经济合作社房屋租赁合同纠纷案
2016年，袁某中标某经济合作社的出租商铺，并转租给另一个体工商户经营餐饮，租期至2024年。今年疫情发生后，袁某以商铺实际面积小于中标面积为由，要求经济合作社退还多交租金、变更租金标准，并减收租金。
广州黄埔法院审理认为，纠纷主要因疫情引发，若能促成调解，不仅有利于新旧矛盾化解，也有助于餐饮店纾困经营。经多次调解，双方达成一致意见：经济合作社自2020年1月起将综合使用费降回2019年3月水平，已多交费用相应抵扣，计半减免2-5月份使用费，并约定综合使用费自2023年1月起递增，双方不再以商铺面积为由提起异议。
——来源广东高院发布第五批疫情防控期间
民事行政案例
Part.02
24名餐饮业个体工商户与某文化公司
租赁合同纠纷案
茂名某文化公司春节期间在旅游区内美食节出租展位，与一批餐饮业个体工商户签订合同，收取了租金。受新冠肺炎疫情影响，商户进场当天即根据疫情防控要求紧急撤场。因要求文化公司退还租金遭拒，24名商户提起诉讼。
茂名茂南法院审理认为，该案因疫情导致不能履行，造成双方均受到经济损失。经法院调解，双方最终达成和解协议，文化公司一次性偿还24名商户75%的租金，其余未起诉的11名商户也按该方案解决了纠纷。
——来源广东高院发布第四批疫情防控期间
民事行政案例
Part.03
黎某与某公寓管理公司房屋租赁纠纷案
业主黎某2019年11月与某公寓管理公司签订《财产委托管理服务合同》，将名下物业委托公寓管理公司管理，期限为五年六个月。今年2月，公寓管理公司以疫情影响为由拒付租金，单方面宣布解除合同。黎某诉至法院，要求确认单方解除合同无效。
广州越秀法院审理认为，受疫情影响，公寓管理公司面临经营困难，但互让互谅继续履行，反有利于解决当前困难，保护共同利益。经法院调解，双方达成协议：继续履行合同，黎某减免一个月租金，撤回起诉。
——来源广东高院发布第四批疫情防控期间
民事行政
Part.04
某制药公司与某木业公司租赁纠纷案
广州某生物科技公司是一家制药企业，疫情期间增加了医用口罩生产线。公司厂房位于广州某木业公司名下的工业园内。该木业公司已被申请破产。破产管理人要求生物科技公司今年3月底腾退场地。
广州中院审查认为，在维护破产企业债权人权益同时，也应保障生物科技公司生产抗疫物资。经法院调解，双方同意生物科技公司先行支付部分租金，仍在现有厂房继续生产，后续租金分期支付。
——来源广东高院发布第四批疫情防控期间
民事行政案例
Part.05
陈某与曾某房屋租赁合同纠纷案
2019年11月16日，陈某与业主曾某签订《房屋租赁合同》，租赁期自2019年12月1日起至2025年11月30日止。今年疫情发生后，双方曾通过微信协商减免租金事宜，但协商未果。2020年3月14日陈某通过短信向曾某发出告知书，因疫情原因店铺亏损严重，无力交租，被迫倒闭，已在3月13日搬完店内物品，请曾某去收铺并返还押金。业主曾某同日向陈某发出终止合同通知，其已经同意减半收取2月份租金，但陈某仍不交租金，多次电话不接听，短信、微信图片文字告知，仍不按照合同规定缴交2020年2月、3月的租金和电费及租赁税费，因其违反合同约定，现保证金不予退回。
广州市从化区人民法院认为，陈某应当依约按月交纳租金，但因新冠疫情爆发，各商户在2月均未营业，2月及3月确实存在经营困难的情况，且原被告协商时，曾某也同意减免一半的租金，结合疫情及疫情防控措施对经营造成的影响，酌情认定2020年2月及3月的租金减免一半。
——案号:（2020）粤0117民初1592号
从上述的案例中可看出，法院对“新冠肺炎疫情”期间的房屋租赁合同纠纷的意见是基于利益平衡和公平原则考虑，可协调引导双方当事人协商减免租金、违约金或延长租期；同时，从稳定经济秩序、促进诚信交易的角度出发，倾向于鼓励当事人继续履行合同；其次，疫情一般只会短期影响承租人使用房屋或短期影响其经营，但并不会导致在较长的租赁期限内均无法履行租赁合同或无法实现合同目的，故一般不支持合同解除请求。
相关法条
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》
2020年4月16日施行
二、 依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
三、 依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。
《广东省高级人民法院关于依法保障受疫情影响企业复工复产的意见》
2020年2月15日施行
八、依法审理疫情引发的合同纠纷。根据疫情及防控措施实际影响，依法确认部分或者全部免除债务人责任。严格审查合同效力，审慎适用合同解除，防止因解除货物运输、经营合作、房屋租赁、技术开发、建筑工程等合同，损害其他当事人合法权益。引导当事人在疫情消除后根据“不可抗力”或“情势变更”情形，采取顺延期限、调整价格、减少收费、分担损失等形式继续履行合同。
扩展思考
不可抗力=不承担民事义务或民事责任?
《中华人民共和国合同法》
第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
根据上述的法律条文的规定，民事义务和民事责任并不等同。不可抗力免除的是民事责任，并非民事义务。而免除民事责任的前提是，客观上发生了不可抗力，且不可抗力事由直接导致了当事人不能履行民事义务，那么当事人才可依据不可抗力条款主张部分或者全部免除民事责任。
