（一）疫情对合同履行影响程度及因果关系判断规则
尽管新冠疫情大致符合不可抗力事件和情势变更的客观要求，但能否适用此二规范的另一重要基础为疫情导致合同履行障碍的程度如何，并据此判断疫情与合同履行障碍之间是否存在因果关系。根据《合同法》规定，并参考既往案例，可以从下列角度入手认定此二问题：
1、合同签订时间
适用不可抗力制度与情势变更原则解决合同纠纷，一般应要求合同订立于疫情发生之前。从该两项制度对于“不可预见”的要求也反证了对于合同订立时间的要求。而对于在疫情发生后签订的合同，则可以推定在合同签订时，当事人对于本次疫情可能导致的后果应有预测，阻断合同的履行不能与不可抗力事件之间的因果关系，因此原则上不能适用不可抗力或情势变更原则减免其责任。
2020年1月20日国家卫健委发布公告，将新型肺炎纳入乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。这是国家层面上确认新冠疫情并决定相应措施的时间节点，可以参考这一时间认定双方当事人在签订合同时对于疫情存在的预见状况，但具体还应考虑不同地域、行业对于知悉疫情严重性时间的差异。
2、疫情防控地区差异及措施强度差异
不同地区疫情轻重程度不同，所采取防控措施手段也不尽相同。截至2020年2月15日，全国新冠肺炎确诊人数共66580例，其中湖北地区54406例、广东省1294例、河南省1212例、浙江省1162例、湖南省1001例，不同地区确诊人数一定程度上可以反映出当地疫情防控形势，相应地也可以反映出对该地生产生活情况影响程度的不同。因此，在认定租赁合同履行受影响程度时可以考虑将所在地区确诊、疑似病例人数作为考量依据之一。
此外，部分地区虽确诊人数不及以上地区，但当地政府也采取了严格的防控措施。如上海市于2020年1月25日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制后，上海市各地区各部门采取最严举措细化落实联防联控，其中包括市公共图书馆、美术馆、博物馆、歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所等文化旅游设施将实行闭馆或停止开放；取消春节期间相关营业性演出活动等。因此，还应当参考各地方具体所采取的防控措施种类、强度、时长等，对于合同履行受影响程度及因果关系进行认定。如山西省高级人民法院在审理“非典”时期华垦国际贸易有限公司与山西伦达肉类工业有限公司买卖合同纠纷案中，即认为“非典”期间并未封锁交通、限制货物交易，故对于主张不可抗力的上诉请求不予采信。
因此，如承租人确因关停公共场所等相应防控措施而无法经营则可以认定具有因果关系，但如疫情防控并不直接导致无法经营，而仅导致客流减少或承租人出于安全、成本等考虑自行决定关停，则不能认定与疫情具有因果上的关系，而可能属于商业风险。如惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷案认定，“‘非典’这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成了一定影响，但不能必然导致承租大厦经营酒店的目的落空。承租人申请停业是其经营策略，而非‘非典’导致的必然结果。”
3、经营用途、租赁房屋的目的
租赁标的物的经营用途以及租赁房屋的目的决定了承租人对房屋使用和收益的方式，不同使用方式受疫情及疫情防控措施影响的程度也有显著不同。由于新冠疫情防控中严禁人员聚集，要求对于部分非民众生活所必需的公共场所进行关闭，具体可能包括KTV、电影院、网吧、线下教育培训机构等。而对于仓储、超市、市场等业态则号召或要求保持营业。可见，疫情对于前者经营业态房屋使用程度的影响显然要高于后者，甚至截然相反等。因此，在认定适用不可抗力制度、情势变更原则与否时，还应当从租赁标的物所用于的经营形态及使用目的等进行考察。如辽宁省高级人民法院在大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案即根据这一思路进行认定：政府通知停止野生动物经营只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，还可以正常经营与野生动物无关的其他部分。“非典”疫情和政府有关部门下发的停止野生动物经营通知，只对承租人的部分经营活动造成影响，尚不足以导致案涉租赁合同“直接”或“根本”不能履行，故案涉合同不适用不可抗力规则。
（二）新冠疫情致租赁合同解除认定规则
结合上文对于合同履行受影响程度和因果关系的分析，当事人因疫情原因请求解除租赁合同的，应根据以下标准认定是否适用不可抗力制度或情势变更原则：（1）因疫情和政府等部门采取的疫情防控措施，导致合同根本不能履行的租赁合同，可以对当事人以不可抗力为由请求解除租赁合同的请求予以支持；（2）如承租人仅以疫情导致收益下降等为由请求解除合同，一般应认为虽然对租赁合同履行造成一定影响，当尚未达到致使合同目的不能实现的程度，因此承租人不能据此要求解除合同，但可以援引情势变更或公平原则减免租金和违约责任；（3）疫情对合同履行有重大影响，即使经减免租金仍然无法继续经营，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，可以依据公平原则，依据情势变更原则允许双方解除合同，但承租人仍应承担一定的违约责任。
（三）租金减免规则
请求减免租金是租赁合同纠纷中承租人普遍的诉求之一。而在本次新冠疫情影响下，势必有众多受影响承租人请求减免租金以减少损失，为自身争取喘息的空间。根据既往案例及交易习惯，对于租金减免范围及金额的认定可以考虑从以下方面入手：
1、约定优先，尊重当事人意思自治
民商事活动应当尊重当事人之间的意思自治，如果各方在租赁合同中已明确约定了遭遇不可抗力事件后的权利义务分配规则，则应当尊重当事人之间的约定。并且在疫情期间，如双方当事人已经协商对于租赁合同的履行进行了延期、减租等调整，后续的争议解决过程中应当对当事人达成的合意予以充分尊重，一般情况下，不应予以调整。
2、受疫情及防控措施影响的期限
当事人请求减免受疫情影响期间租金的，应当依据其受疫情影响期限进行计算。该期限可以参考具体案件中，房屋所在地政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应或采取相应的防控措施的时间加以界定。但考虑到消费心理问题，即使疫情得到一定程度上控制，取消了严格的限制措施，民众外出消费的信心在一定期限内也难以恢复。因此，在解决房屋租赁合同纠纷时，亦可适当放宽对于减免期限的认定，以平衡各方当事人的利益。如美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案中，湖北省高级人民法院认为“因为虽然世界卫生组织已宣布自2003年6月24日起解除对北京的旅行警告，但“非典”疫情的影响众所周知，即使旅行警告被官方解除，因疫情影响所具有的惯性，很难期望官方解除旅行禁令之日即为游客受疫情影响消除之日，因此，以境外游客为对象的旅游市场恢复之日应迟于旅行警告被解除之日。”“虽然市场的完全恢复并非自2003年8月1日始，尚需一个渐进的过程……本院酌情将“非典”疫情影响租船合同履行的时间终点确定为2003年8月1日。”
3、商业风险的分配
尽管租赁合同双方当事人对本次疫情均不可预见、不能避免且不能克服，但是商业交易中本就具有交易风险，在承租人请求减免租金的纠纷中应当对于交易本身的风险分配方式予以考量，再对于双方对于损失的分担进行界定。如对于承租人要求全部减免房租的一概予以支持，则相当于由出租人承担了交易中的全部风险，与公平原则不合。如在惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷案，广西壮族自治区高级人民法院认为出租人免除因“非典”停业三个月期间的一半租金及特派员工全部工资，已合理分担了疫情带来了不利影响，体现了公平原则。反之，如果免除承租人“非典”期间的全部租金，其实质是让出租人承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。
4、通知义务的履行
根据《合同法》第一百一十八条，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”尽管本次疫情为全国人民所共知，但对不同租赁合同履行产生的影响是差异化的，承租人应当尽到告知出租人疫情影响情况的义务，同时也可以为减免租金的适用奠定基础。
5、地方规范性文件关于减免租金规定的法律性质认定与适用
根据各地出台的扶持政策的不同，全国有多地政府、国资委部门发布了相应租金减免措施，如文章第一部分列举的《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》规定，“减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。”此条规定简短但比较具有代表性，各地方出台的政策中普遍区分了国有资产类经营用房和其他经营用房，对国有资产类经营用房由国资委等官方部门支持减免租金，且适用优惠政策的主体也一般限制为中小企业或小微企业，而对于其他经营用房则鼓励业主与承租人协商减免租金。
上述地方政府及相关部门发布的规范性文件，不属于法律、法规，不能当然作为解决合同争议的依据。但在具体案件的审理中，可以作为裁量应否减免租金、减免多少的参考。
（四）倡导鼓励交易、维护公平的原则
考虑到疫情后社会经济恢复、稳定交易秩序的需要，在解决商用房屋租赁合同纠纷时，除了注意前文所提及的基本问题之外，还应当特别注意坚持以下原则：
1、鼓励交易，尽可能推进租赁合同继续履行
本次疫情波及范围广，疫情结束时间尚未可知，各行业均受到不同程度的影响。在此情况下，鼓励交易并维持交易秩序是恢复社会经济的重点之一。结合浙江高院、四川高院的观点，应当认为解除合同并不是解决本次疫情所带来纠纷的万全之策，盲目解除合同可能导致承租人失去经营场所从而失去收入来源，而解除后可能导致的房屋空置不仅对于出租人无益，也会导致社会资源的浪费。因此，在疫情虽有影响，但并未致使合同不能履行、继续履行对当事人一方显失公平或不能实现合同目的等情况下，应当以鼓励并引导当事人继续交易为原则，尽可能促成各方当事人通过调整履行期限、履行方式等，推进租赁合同继续履行。
2、秉持公平原则，平衡各方利益
公平原则是民商法的核心原则之一，也是不可抗力制度与情势变更原则适用的重要基础。在非典疫情时期，最高人民法院出台的《关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第（三）款也认定，“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”在解决本次疫情导致的房屋租赁合同纠纷时，应当参考适用“非典”时期的通知，坚持适用公平原则。
需要特别强调的是，公平是对双方当事人而言。在认定租赁关系中的风险和责任时，考虑到承租人受影响更直接的原因可以对其适当倾斜，但也不能忽视出租人不仅承担了提供适租房屋的的义务，同时可能依赖于租金偿还贷款、维持运营等，如全部免除承租人租金，实际上相当于由出租人承担了疫情带来的全部风险，只是“单方”的公平。最高院在白俊英、土默特左旗人民政府合同纠纷再审案中亦肯定，由于“非典”属于不可抗力因素，由双方根据公平原则各承担50%承包费用，对于合同双方的责任进行了合理分配。
