经营性租赁，因为疫情防控影响，承租人可以要求解除合同，退还押金吗?

咨询问题：
        我们是少儿教育培训机构，由于受疫情影响，2月、3月都没办法正常经营，20多名员工已经通知解除劳动合同，未到期学员已经安排在隔壁培训机构继续接受故3月初以疫情属于不可抗力为由已经向出租方发送了《解除租赁合同通知》，对方已经签收了。我们的租金已经支付到了3月31日，物业费支付到了5月底，押金3个月的，共计36万，请问我们可以要求出租方退还全部押金与3月底之后的物业费么？

律师解答： 
        当下的疫情，作为经营性房屋的承租方，是否能以不可抗力为由，解除租赁合同，关键要看不可抗力是否致使不能实现合同目的。这是其一，其二，疫情构成不可抗力么？参照2003年非典疫情期间的判例，有的法院认为非典疫情属于情势变更，而非不可抗力。

什么是不可抗力？ 
        《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况” 。

本次新冠肺炎疫情是否构成不可抗力？ 
        当前我国发生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说， 属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

新冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致合同解除？
不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种： 
        （一）部分或全部免责。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 
        （二）解除合同。《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

案例分析：经营性房屋租赁合同 
        原告孙某是xx市海曙区某楼盘一间公寓的房主，被告王某是网约房经营者。2018年11月，孙某将房屋租赁给被告王某用作网约房。 
        双方约定房屋租赁期间为5年，租金支付方式为押一付三，每月租金2750元。2019年11月24日，被告按期支付了3个月的房租。 随后受新冠肺炎疫情影响，被告称因出于社会责任，已经全部取消春节订单并全额退款，2020年1月底，其曾与原告协商租金减免事宜，原告未及时回复。 
        2月2日，涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。被告认为案涉房屋已无法正常使用，符合不可抗力情形，要求与原告解除合同。 
        原告于2020年2月5日联系被告，表示愿意减免半个月房租，后期租金减免情况视疫情发展再协商，但被告坚持解除合同。 
        原告于是在2月15日向海曙法院提交诉状，诉称原、被告双方之间的合同长达5年，此次新冠肺炎疫情影响不足以影响合同的继续履行，被告解除合同系违约行为，要求被告支付10000元违约金。 
        经过调解，当天下午5点，双方通过移动微法院达成了调解协议， 解除合同，被告同意支付2750元违约金，且不要求原告退还尚未到期的租金，但因其人在外地，无法前往宁波腾退涉案房屋，希望原告给予其一定腾退时间。原告也答应等房屋封闭措施解除后再行腾退房屋。 

        由此可见，当前新冠肺炎疫情防控，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除。新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。 

        具体到上述案件，新冠肺炎疫情防控对该起案件合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后上述租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。 

        结合本案，客户作为线下教育培训机构，受疫情影响，确实不能够继续经营，但该等不能继续经营是否导致租赁合同的目的不能实现？要结合该教育培训机构与出租方签署的租赁合同的有效期、疫情影响程度及因为关系判断。

司法解释：
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定： 
        一、由于2003年“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。 
        二、因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。 
        《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条有关不可抗力与不可抗力通知与证明的相关规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。 

        就此，本文认为，如果疫情下的相关措施（比如交通封锁、限制货物交易等公共场所管制）导致合同根本不能履行，则属于“不可抗力”，可以据此要求部分或全部免除责任。但是，如果疫情下的相关措施仅导致合同履行困难，继续履行对当事人一方显示公平或不能实现合同目的，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人的原因，则属于“情势变更”，可适用“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十六条有关情势变更的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 

        最高人民法院在“白俊英、土默特左旗人民政府合同纠纷再审民事判决书”（（２０１６）最高法民再２２０号）中也确认了一审、二审法院关于“非典”属于不可抗力的结论。 
        另外，尽管国家尚未对“新冠肺炎事件”进行定性，但是山西省市场监督管理局《关于疫情防控期间停止聚集性就餐活动的通告》已将本此疫情定性为不可抗力；中国国际贸易促进委员会2020年2月2日向浙江湖州某汽配制造企业出具全国首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书。 

        综上，我们认为“新型冠状病毒肺炎疫情”属于不可抗力。但是，其并不必然免除合同当事人的责任，还需进一步判断不可抗力是否导致不能履行合同或导致合同目的无法实现，再根据不可抗力对合同履行的影响来判断是部分免责还是全部免责或解除合同。

关于疫情期间房屋租赁合同解除的法律问答：

问1：因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同？
答：应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情防控发生前已经符合合同解除条件的，应予支持。

问2：承租人承租房屋用于居住，因疫情防控导致不能正常居住使用的，承租人可以要求出租人减免租金吗？
答：应鼓励租赁双方协商解决；协商不成的，根据公平原则视具体情况，由出租人适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。

问3：承租人承租房屋（摊位）用于经营，因疫情防控导致经营受到较大影响的，承租人可以要求出租人减免租金吗？
答：对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。
对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。

问4：房屋转租中，承租人因疫情防控对次承租人减免租金或延长租期后，是否可向出租人主张权利？
答：因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人根据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式合理分担。其中，对以转租为经营业务的承租人，其与出租人之间损失分担，还应结合双方租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。

律师提醒： 
        新冠肺炎疫情对教育、旅游、娱乐、运输等行业产生的影响比较明显。如果您所处的行业属于政府明令暂停营业的行业、企业，请注意收集相关证明材料，然后诉请法院依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定判如诉请。 
        可见，因新冠肺炎疫情防控措施引发的租赁合同纠纷日渐趋多。对此，律师建议当事双方在新冠肺炎疫情发生之后，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过协商的方式，协商不成的，要及时起诉解决。