查封前案外人以房抵债方式支付房款且占有房屋，非自身原因未过户，可以参照适用《执行异议规定》排除强制执行
        第一、非买卖关系（如以房抵债等），未办理产权变更登记手续，以房抵债的权利人能排除强制执行。在实践中存两种争议：一种意见认为，只要以房抵债协议是真实的，且签订于人民法院采取强制执行措施之前，并已经实际占有的，就应当保护实际权利人的利益。另一种意见认为，物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。我们倾向于第一种意见，申请执行人享有的是普通债权，而以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权（最高法民一庭观点，民事审判参考第67辑）。另，在《民事审判指导与参考》总第78辑中，相关案例“以房抵债受让人能否排除金钱债权强制执行”即（2019）最高法民终286号民事判决书评价，以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付系以物抵债的履行方式。一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。 
        第二、以物抵债能否适用《执行复议规定》第二十八条审查，司法实践并不一致，江苏范围可以参考适用，依据是《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条规定案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。 
        我们注意到，案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当，是否应当审查抵债的标的物实际价值包括是否折价抵债等，折价抵债是否会降低被执行人偿债能力，进而间接损害其他债权人利益即⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益。事实上最高人民法院（2019）最高法民终286号民事判决书评价“从本案认定的事实看，案涉房屋的合同价格远低于当地同期同类房屋的市场价格，在当事人未能给出合理解释的情况下，亦不应认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的支付了全部价款的条件。” 
        第三、值得注意，与单纯的仅有以房抵债协议不同，本案还有商品房买卖合同，即案外人杨光与轻工公司间签订买卖合同，取得涉案房产是基于杨光所实际控制的朗晨科技公司与轻工公司间的以房抵债的协议，杨光仍可视为是买受人。最高法院评价“杨光提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定杨光与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。” 
        针对房款支付问题，即以房抵债的债务消灭，是否构成买卖合同的支付购房款，对此最高法院评价“虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司，但从轻工公司为杨光出具的权利凭证及协议后续履行情况看，杨光应为实际权利人，以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。” 
        第四、本案的特殊情形：案外人实际控制的公司占有房屋，视为案外人占有房屋。对房屋的占有认定，不以入住占有房屋为前提，而是以案外人对房屋的控制或者管理支配为前提，包括对房屋装修、出租等。 
        一、2008年2月，王波申请法院查封涉案房屋查封，案外人杨光提出执行异议。 
        二、杨光与轻工公司签订的《商品房买卖合同》，约定杨光购买云顶大厦5层26号房屋（涉案房屋），房款为5640141元。 
        2004年4月7日，轻工公司与朗晨科技公司签订协议约定，以云顶大厦五层26号办公楼抵顶工程款5640141元。 
        2004年11月17日轻工公司开具涉案房屋《准住通知单》，物业管理费和电梯费的缴纳为沈阳朗晨环境工程有限公司，法定代表人为杨光。 
        裁判要点与理由：最高法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨光在本案中主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据杨光在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与轻工公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。 
        （一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2004年4月7日，轻工公司与朗晨科技公司签订协议约定，以云顶大厦五层办公楼抵顶工程款5640141元。杨光与轻工公司签订的《商品房买卖合同》亦约定杨光购买的房屋为云顶大厦5层26号，房款为5640141元，二者具有同一性，加之轻工公司与朗晨科技公司确有建设施工关系，因此，杨光提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定杨光与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。 
        （二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。杨光主张其以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，并提交了两份《清华同方户式中央空调系统销售合同》及抵债协议书为证。王波对此提出异议，认为两份销售合同的金额与在沈阳市城市建设档案馆存档合同金额2966910元相差悬殊，不能证明双方存在真实的合同关系。因杨光向法院提供了其采购空调、锅炉以及相关人员安装费用等材料，同时也提交了为采购上述设备所支付款项的相关证据，且8份银行进账单记载2002年9月17日至2004年1月15日，轻工公司向朗晨科技公司汇款360万元，均可证明存档合同标的额并非工程全部价款。杨光已提交相关证据证明朗晨科技公司与轻工公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司，但从轻工公司为杨光出具的权利凭证及协议后续履行情况看，杨光应为实际权利人，以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。 
        （三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。杨光提交的（2007）和民房初字第775号民事判决书、（2008）沈民（2）终字第304号民事调解书、物业管理费和电梯费发票及杨光、杨某某与徐某某、中国建设银行股份有限公司沈阳天龙支行签订的房屋租赁合同均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于杨光的实际控制之下。虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为沈阳朗晨环境工程有限公司，但该公司的法定代表人为杨光，股东为杨光及其父杨某某，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被杨光实际控制的事实。又因轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》，故杨光基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。 
        （四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗（2013）6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政（2012）93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明，案涉房屋的产权人界定为杨光，因建设方阳台超建等原因，未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年，但解遗事项发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。 
        综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定杨光就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。裁定驳回王波的再审申请。
法律依据： 
        《民事诉讼法》：第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 
        《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》：第三百一十一条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 
        《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 
        （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 
        （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 
        （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 
        （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 
        《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 
        《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》：8.金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持： 
        （1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《合同法》及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。 
        （2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。 
        （3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。
案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持： 
        ①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系； 
        ②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当； 
        ③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议； 
        ④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形； 
        ⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益； 
        ⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持： 
        ①案外人系建设工程承包人或实际施工人； 
        ②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同； 
        ③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满； 
        ④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当； 
        ⑤以房抵债协议合法有效； 
        ⑥以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。 
        （4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。
具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续： 
        ①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的； 
        ②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的； 
        ③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续： 
        ①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的； 
        ②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的； 
        ③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。