执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋，如何把握标准？
答：有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：

（1）案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；
（2）案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；
（3）案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；
（4）案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；
（5）案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
——《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(浙高法办〔2014〕39号)


评析：对案外人是否已依据租赁合同占有租赁房屋的审查判断是决定执行程序中应否对其租赁权给予保护的关键。为防止出现“拿了钥匙换把锁”就构成占有的简单化认定，我们认为，案外人须在抵押、查封前占有并至今占有案涉房屋，且为依据租赁合同的合法占有、直接占有。在征求意见时，有人提出经出租人同意的转租也应认定为第一手承租人的占有。我们认为，转租说明第一手承租人在生产经营上对所租赁房屋并不存在依赖，与“租而不用”并无实质上的区别，而且出租人(即被执行人)是否同意转租极易伪造，故未采纳这种意见。本解答列举了4种可以认定为占有的情形供执行机构在审查时参考，同时考虑到可能存在上述4种情形以外的其他符合条件的占有，本解答还规定了兜底条款。


值得一提的是，在租赁合同订立时间与案外人占有租赁房屋的时间不一致的情况下，租赁权设立的准据时间点应以占有时间为准。
5.人民法院执行已设定抵押的房屋时，在抵押权设立后承租房屋的案外人以被执行人出租房屋时未告知抵押情况等为由，主张实现抵押权不得影响其租赁权，如何处理？
答：抵押登记具有公示公信效力。此外，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。基于此，《物权法》第190条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《担保法解释》第66条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故在题述情况下，人民法院应当按照最高人民法院《拍卖变卖规定》第31条的规定，将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。
——《浙江省高级人民法院办公室关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(浙高法办〔2014〕39号)


评析：实践中经常有审判和执行法官会问，抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同？对此问题，最高人民法院曾向山东高院作出〔2011〕民二他字第18号答复，基本内容为：根据《担保法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。