人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？
答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。
——《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(浙高法办〔2014〕39号)


评析：人民法院在执行中拍卖被执行人的房屋包括已设定抵押的房屋时，经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。其中不少租赁关系明显存疑，表现在未办理租赁登记备案手续、约定最长租赁年限、声称数百甚至上千万的租金已以现金方式一次性付清等。申请执行人认为被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系，要求法院不予采信。如何对这些租赁关系进行审查，几乎每个执行人员都遇到过这个难题。


租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，因此，首先需要出租人和承租人建立真实的合同关系。其次，租赁权本质上虽属债权，但具有物权的对抗效力，也即《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”规则。租赁权要取得物权的对抗效力需要经过公示，这不仅是学界共识，也为多国立法所要求。我国《城市房地产管理法》虽确立了房屋租赁登记备案制度，但更多是作为一种行政管理而非公示方式加以规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了占有对于租赁的意义。该司法解释第6条规定，就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人。最高人民法院执行局主要负责人在《人民法院报》“深化执行理论指导执行实践”专栏系列文章之一《执行程序中租赁权的认定与处理》一文中也提出，执行程序中应对《合同法》第229条作限缩解释，以占有作为认定租赁权成立与否的标准。故我们认为，应将租赁权的公示标准确定为占有。再次，对于已设定抵押或被法院查封的房屋，租赁权要取得对抗抵押权人和申请查封的债权人的效力，还要求租赁权必须设定在先。综上，对租赁权的审查标准应当包含以下三个要件：租赁合同真实；租赁合同签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前；案外人已依据租赁合同占有租赁房屋。