支付了购房款后房屋被查封、强制执行怎么办
发布日期：2016-08-13 作者：110网律师
最近代理的一个案件正好是这种情况。购房人付了部分房款后，开发商一直不配合办理房产证及贷款，居住多年后才得知房产早已被抵押，且已被法院查封，准备强制执行，方才恍然大悟明白开发商为什么这么多年都不配合办理房产证。面对如此情况，购房者该怎样维护自己的居住权益呢？
一、首先，需明确哪几种权利人的权利可以优先于哪些已付购房款人的房屋所有权。
1、工程承包人
法律依据：《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”因此，承包人索要工程款的时候其债权优先于已支付一半以下购房款的购房人。
2、购房前已经存在的抵押权人
法律依据：《担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人”。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。”第三十六条规定：“抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况”。第四十九条规定：“抵押人擅自以出售、出租……方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿”。由此可见，抵押权人的抵押权优先于在后的房屋购买人的物权。
二、及时提起执行异议
根据《民事诉讼法》第227条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”即买方可以案外人的身份，向法院申请执行异议，并提供相应的证据，请求法院对标的物进行确权。执行异议被驳回的，您还可以随即提起执行异议之诉的诉讼，再次要求法院解封房产，并确认权属归自己所有。
三、哪些情况下房屋买受人可以提出执行异议
1、新房、查封前签订了合同、唯一住房、房款支付超过一半
法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“ 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
2、二手房、查封前签订了合同、查封前实际占有、可按法院要求支付全部价款、对未过户无过错
第二十八条中规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
四、代理的实际案例，此案已经在本律师向法院提交了文书后，由抵押权人与购房者调解达成了执行和解,已妥善解决.
原创文章,版权所有,转载请注明出处.
一、首先，需明确哪几种权利人的权利可以优先于哪些已付购房款人的房屋所有权。
1、工程承包人
法律依据：《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”因此，承包人索要工程款的时候其债权优先于已支付一半以下购房款的购房人。
2、购房前已经存在的抵押权人
法律依据：《担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人”。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。”第三十六条规定：“抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况”。第四十九条规定：“抵押人擅自以出售、出租……方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿”。由此可见，抵押权人的抵押权优先于在后的房屋购买人的物权。
二、及时提起执行异议
根据《民事诉讼法》第227条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”即买方可以案外人的身份，向法院申请执行异议，并提供相应的证据，请求法院对标的物进行确权。执行异议被驳回的，您还可以随即提起执行异议之诉的诉讼，再次要求法院解封房产，并确认权属归自己所有。
三、哪些情况下房屋买受人可以提出执行异议
1、新房、查封前签订了合同、唯一住房、房款支付超过一半
法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“ 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
2、二手房、查封前签订了合同、查封前实际占有、可按法院要求支付全部价款、对未过户无过错
第二十八条中规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
四、代理的实际案例，此案已经在本律师向法院提交了文书后，由抵押权人与购房者调解达成了执行和解,已妥善解决.
原创文章,版权所有,转载请注明出处.
相关法律知识
