不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次新型冠状病毒肺炎疫情在春节期间突然爆发，并迅速在全国各地传播，国家把此次疫情纳入乙类病毒，采取甲类措施进行防控，全国大多数地区均启动疫情一级响应措施，各地政府纷纷要求延迟复工。因此，本次疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合不可抗力的三大特征。
但在房屋买卖合同纠纷中，当事人能否以疫情构成“不可抗力”为由要求减免相关合同责任或解除合同？这不能一概而论！需要结合合同实际履行情况作具体分析。今天，小编将结合法院真实判例，谈谈房屋买卖合同的当事人能否援引不可抗力条款主张合同免责或解除合同。
一、当事人迟延履行，无法援引“不可抗力”条款主张免责。
案号：（2005）沈民（2）房终字第799号
【基本案情】
原告与被告于2003年6月21日签订《协议书》，其中约定：“被告承诺商品房于2003年9月底交付原告使用”。原告于同年8月28日全部付清购房款。同年9月19日，双方签订了《商品房买卖合同》。现被告逾期交房35天，原告将其诉至法院，要求承担逾期交房的违约责任。被告答辩称在“非典”疫情期间逾期交房属于不可抗力，应免除被告违约责任。
【法院认为】
原告已按照有效的《协议书》和《商品房买卖合同》的约定按时将购房款全部交付给了被告，被告亦应当按照《协议书》和《商品房买卖合同》约定的期限将商品房交付给原告。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但被告在与原告签订《协议书》时应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付原告，且被告自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月28日与原告签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除被告承担全部逾期交房的违约责任，所以被告的此项上述主张，本院不予支持。
【律师分析】
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
上述规定表明，部分或全部免除责任的前提在于因不可抗力而不能履行合同。援引不可抗力主张免责，首先应当满足不可抗力的构成要件，其次不可抗力与不能履行合同之间存在因果关系。而判断不可抗力与不能履行合同之间是否存在因果关系，可以从以下两个方面进行考量：
（1）不可抗力应当发生在合同订立之后。若该不可抗力发生在合同订立之前，订立合同时双方当事人应当预见该不可抗力会对合同履行产生相应的影响，而后其中一方当事人又以不可抗力为由要求减免相关责任的，不能免除其相应的责任。
（2）不可抗力应当发生在合同履行前。如果一方本身已存在迟延履行合同义务，迟延履行期间才发生的疫情，不能以不可抗力作为免责事由。
上述判例中，“非典”疫情符合不可抗力的构成要件，关键看“非典”与被告逾期交房是否存在因果关系。被告在签订合同时，“非典”疫情正在持续，被告应当能给预见“非典”疫情可能对其正常施工造成的影响，但被告还作出按期交房的承诺。此时，“非典”对于合同双方当事人来说，并不属于不能预见的客观情况，不符合不可抗力的构成要件，因此，被告不能援引不可抗力条款主张免除逾期交房的违约责任。
二、当事人迟延履行，可以援引“不可抗力”条款主张免责。
案号：（2018）冀1023民初1748号
【基本案情】
原告与被告于2017年3月10日签订《商品房买卖合同》。合同中约定：房屋交付期限为同年11月30日前，被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。同时，原被告双方补充签订了《补充协议》一份。该协议约定：关于不可抗力的补充条款：2、除不可抗力因素外，被告如有下列原因，可据实予以延期交付，（1）因法定原因或其他重大疾病流行导致工期延误及交房延误的；（2）因雨雪、大风等气象条件导致工期延误或因雾霾天气政府或相关部门责令暂停施工的。后被告因不可抗力情况延期交付房屋，原告起诉至法院要求解除商品房买卖合同。
【法院认为】
原被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定解除权条款，即“出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同”。但被告对其逾期交房不予认可，且提供了政府因环境污染要求停工的文件，证明是由以上政策调整导致被告不能如期交房。依据双方签署的《补充协议》第八条的约定：因雨雪、大风等气象条件导致工期延误或因雾霾天气政府或相关部门责令暂停施工的，该使用房屋可以逾期交付的约定，被告可以逾期交付房屋。且被告在具备交付条件后于2017年12月24日通过顺丰快递形式向原告邮寄了“入住通知书”等材料，履行相应的通知义务。综上所述，关于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。
【律师分析】
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
上述规定表明，若当事人一方因不可抗力不能实际履行合同的，应当及时履行通知义务，并且需要在合理期限内举证证明确实因为不可抗力原因无法实际履行合同，才可以免除相应的责任。
上述案例中，原被告在补充协议中明确约定，出现政府或相关部门责令暂停施工等与于不可抗力等同的因素时可以延期交房。后被告因政府要求停工导致工期延误，无法按期交房，停工与延期交房之间有直接因果关系。同时，被告有将无法按时交房的情况及时通知原告，履行了相应的告知义务，不存在过错，因此，可以相应的减免责任。
三、当事人无法实际履行，可以援引“不可抗力”条款主张解除房屋买卖合同。
案号：（2017）津0113民初2739号
【基本案情】
原告与被告于2016年12月19日签订《房屋买卖居间合同》，约定购买天津一处房产，同时交付10000元定金。合同中约定，如遇不可抗力导致本合同不能履行，经三方协商可解除本合同，三方均免责等内容。而后，天津市政府发布文件载明“对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。”2017年4月17日原告曾向被告主张解除双方签订的前述合同并要求被告退还定金，被告收到该书面通知后明确拒绝退还。后原告起诉至法院要求解除房屋买卖合同，返还10000元定金。
【法院认为】
原被告于2016年12月19日签订了《房屋买卖居间合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效对双方具有拘束力。在合同约定的履行期间内，天津市人民政府办公厅发布相关文件，结合文件内容，原告作为本市户籍居民已经拥有2套住房，其再行购买本案诉争房屋与该文件有悖，难以实现《房屋买卖居间合同》的合同目的，属于因不可抗力致使不能实现合同目的之情形，故原、被告之间于2016年12月19日签订的《房屋买卖居间合同》应予解除。原告向被告送达了书面合同解除通知，被告确已签收，故而原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》已经解除。据此，法院依法支持原告要求解除合同及返还定金的诉讼请求。
【律师分析】
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。法院认定以不可抗力解除合同的需要满足以下三个条件：第一，满足不可抗力的构成要件；第二，不能实现合同目的；第三，不可抗力与不能实现合同目的之间存在因果关系。因此，并不是所有的不可抗力都能产生合同解除权，达到解除合同的程度的需要满足以上三个条件。
上述案例中，第一，政府新发布的政策属于买卖合同各方当事人签署《房屋买卖居间合同》时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，满足不可抗力的构成要件；第二，由于新政策规定本市居民已有两套住房的，暂停购买本市新建商品房和二手房，所以原告继续购买该房屋不符合相关规定，无法实现合同目的；第三，政府新政策的发布导致原告无法实现合同目的，两者之间存在因果关系。因此，原告以不可抗力要求原告解除买卖合同于理有据。
通过以上三个案例可以看出，当一个不可抗力事件出现时，当事人能否援引不可抗力条款主张免责或解除合同，需要结合具体案情而定。而就本次疫情来说，由于各地政府均要求企业迟延复工，客观上可能影响工地施工进度，进而导致开发商出现迟延交房的情况，这种情形下，开发商是可以援引不可抗力主张免除逾期交房的相关责任的。同样地，如部分购房者与开发商在认购书中约定了签署房屋买卖合同的具体时间和付款时间，但因交通管制、迟延复工等疫情防控原因导致不能按时签约和付款的，购房者亦可援引不可抗力主张免除相应责任。此外，值得一提地是，虽然本次疫情影响较大，但一般情况下不会导致房屋买卖合同的根本目的无法实现。因此，以本次疫情援引不可抗力主张解除房屋买卖合同的，应当慎之又慎。
最后，小编也提醒大家：如因受疫情及其防控措施的影响不能履行合同时，一定要注意收集相应的证据，为主张不可抗力进行协商或发生纠纷、诉讼做好准备。必要时，建议大家咨询专业律师，在律师指导下进行相关证据收集工作，以最大限度保护自己的合法权益。
