律师点评房屋买卖过程中一方当事人延迟履行造成合同解除的情况
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
童昕向法院提出诉讼请求：依法判令双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我方支付剩余房款，李铭协助办理过户并将房屋交付给我。
事实和理由：2016年11月6日，我与李铭签署《北京市存量房屋买卖合同》，李铭将北京市朝阳区8号楼1604号房屋(以下简称“1604号房屋”)出售给我，房屋总价款470万元。合同签订之日，我支付李铭20万元定金，我于过户前10日内支付174万元首付款，剩余房款通过公积金贷款方式支付。李铭应于2016年11月10日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，最迟于2016年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续。2017年3月15日租户到期，双方同意在合同签订之日起160日内共同向房屋权属管理部门申请办理房屋权属转移登记手续。我依约交纳20万元定金后，一直没有进展。2017年3月我找到房屋中介公司，其表示李铭已经将房屋另行出售。我要求李铭继续履行，被拒绝;我要求退款，亦被拒绝，故诉至法院。
二、被告辩称并反诉
李铭辩称：我不同意童昕的诉讼请求。2016年11月6日，我与童昕签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我将1604号房屋出售给童昕，签约后，我积极配合童昕及房屋中介公司办理相关事项，包括解除房屋抵押，对房屋进行评估等任何应由我办理的事项。但童昕却未能如期履行相应义务，虽经我多次催促，童昕仍未履行。截止至今，童昕已经迟延履行合同义务近6个月，远远超出双方约定的履行期限。按照合同约定，童昕逾期履行合同义务超过15日的，我有权解除合同，并由童昕以相当于房屋总价款的20%向我支付违约金，以其已付定金冲抵违约金，多退少补。
李铭提出反诉请求：1、依法判令解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、依法判令童昕支付违约金74万元(已扣抵定金35万元)。
三、审理查明
关于履约经过，李铭表示童昕母亲于2016年11月19日持拘留通知书找到房屋中介公司告知童昕被拘留了，合同无法继续履行，但因为时间紧急，三方没有面谈。后来房屋中介公司与李铭均多次联系童昕履约，但均无法联络。李铭于2017年2月12日向童昕和房屋中介公司分别邮寄了函件，要求童昕承担违约责任。
对此，童昕表示2016年11月12日其母买西瓜时与人发生争执，童昕抑郁症病发与卖西瓜的人发生了冲突，当日即被拘留，等精神鉴定结论作出后于2017年2月28日被释放，期间没能与外界联系，亦未与房屋中介公司联系。童昕母亲很着急，就把拘留的情况拿给房屋中介公司看了，但没有表示解除合同，只是想征询卖方意见，对方没有明确答复。童昕没有收到李铭发送的函件，释放后再和李铭交涉时，李铭表示不出售房屋了。
对此，房屋中介公司表示签约后的流程是支付定金、进行房屋评估、购房资格审核和办理网签手续。履约过程中，童昕可能家里有事，就联系不上了。2016年12月童昕母亲找到房屋中介公司说童昕出了状况，办理不了手续，要求解除合同，房屋中介公司也无法联系童昕本人。房屋评估已经完成，下一步是购房资格审核和办理网签，此后再没能继续进行。
另查1，据李铭持有的房屋所有权证载明1604号房屋于2009年8月9日设立抵押，于2016年12月1日注销抵押登记。
另查2，据房屋中介公司提交的《房地产评估报告》显示受童昕委托于2017年1月10日作出1604号房屋抵押的评估结论。
另查3，据李铭提交的《拘留通知书》载明童昕因涉嫌故意伤害罪于2016年11月12日被刑事拘留，羁押于东城区看守所。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
1.原告童昕与被告李铭签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。
2.被告李铭于本判决生效之日起七日内退还原告童昕定金15万元。
五、房产律师靳双权点评
1.本案争议焦点之一是童昕涉嫌犯罪被羁押延迟履行义务是否符合合同解除的条件。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，童昕与李铭签署之《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。结合双方诉辩意见及在案证据可知，签约后，童昕依约支付购房定金20万元。按照交易流程，李铭清偿了1604号房屋贷款并于约定期限内注销抵押权，且完成了1604号房屋评估手续。依据《补充协议》约定，童昕与李铭应于房屋中介公司收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，此系童昕以贷款方式支付房款所必须办理之手续，亦系童昕应负义务。但此时童昕因涉嫌犯罪被羁押，未能依约定期限办理上述手续，并导致后续流程一并迟延。依据《补充协议》约定逾期履行义务超过15日之情形下，李铭享有合同解除权。现李铭要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有事实及法律依据，应当予以支持;童昕要求继续履行合同依据不足，不应该支持。
2.本案争议焦点之二是违约金数额的认定。
关于违约责任，违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。因市场波动造成房屋价值上涨，李铭就合同解除造成的实际损失远低于双方约定的违约金标准。且童昕于履约过程中被羁押造成无法依约履行合同，亦因人身自由受限无法采取委托等方式处理买卖事宜，造成履约的客观障碍。我认为应该考虑违约方主观过错、守约方实际损失结合履约程度等因素酌情判处童昕支付李铭违约金5万元，扣抵后，李铭返还童昕定金15万元。
