许多开发商在销售商品房时，都会采取买一楼另送地下室的销售模式招揽生意。因地下室具有扩大空间、仓储等实用价值，且不算入计价面积，许多购房者都会被此吸引。但若房屋交付时，却发现地下室存在不符合约定的情形，开发商又能否以地下室是赠送的，来拒绝承担赔偿责任呢？近日，苏州市吴江区人民法院就审结了这样一起因为地下室产生纠纷的案件。
        2016年9月，何女士与吴江某房地产开发公司签订商品房买卖合同一份，约定向其购买一户住宅建筑面积141平方米，汽车库建筑面积0平方米的叠墅，同时在合同附件中约定，因合同在房屋管理部门备案时，对于地下室无对应选项，因此备案合同将地下室默认为车库附属，但合同中所指车库不具备车库使用功能，而是地下室。合同另约定奇数幢叠墅南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗，而何女士购买的房屋正是奇数幢。 
        但当何女士收到商品房交付通知书后去现场查验房屋时，却发现地下室实际却是北侧为敞开采光井，南侧为封闭采光井，地下室采光严重受损，便一纸诉状将该房地产开发公司告至吴江法院，要求依照总房价的10%赔偿违约金30余万元。 
        房地产开发公司抗辩称，房屋采光符合标准，且地下室未计入建筑面积，是开发商赠送给何女士使用的，所以即便交付的地下室不符合约定，也不构成违约。 
        审理中，法院至案涉房屋进行现场勘查。经勘查，案涉房屋地下室采光井情况与合同约定完全相反，且对比南侧为敞开采光井的地下室，其采光明显受损、通风明显受阻。因此，法院认为交付的地下室在使用功能上有明显瑕疵，开发商依合同约定已构成违约。此外，开发商在销售商品房时，采取下叠送地下室，上叠送阁楼的销售策略，地下室或阁楼即便不计面积，不单独计价，但所送地下室或阁楼的可使用面积及相关情况，对商品房的价格及购房者选择购买该套商品房时具有重大影响。开发商并非完全无偿地向他人赠送地下室或阁楼，其“赠送”的对象是特定的，即相应的下叠或上叠的购买者，目的是为了促成下叠或上叠的销售，附赠行为与商品房的销售行为是互为条件的。实际上购房者取得地下室或阁楼并非完全无偿，其支付的对价是隐含在下叠或上叠的价格中的，购房者在考量时是一体考虑的。故开发商关于地下室是赠送，即使不符合约定也不构成违约的抗辩意见，有违合同法第六条规定的诚信原则，也不符合合同法第一百九十一条规定的精神，法院不予采纳。 
        最终，法院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比及房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况，房屋与楼上房屋的单价差价等情况，酌情认定损失为每平方米1000元，判决开发商赔偿违约金14万余元。