（2018）刘昌×与富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
刘昌×与广西富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2018）桂0602民初1506号
原告：刘昌×，男，1960年12月22日出生，汉族，住山西省定襄县。
委托诉讼代理人：劳振，广西精一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。
被告：广西富××房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区×大道与×大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。
法定代表人：覃建×。
委托诉讼代理人：刘婧，广西万益防城港律师事务所律师。
原告刘昌×与被告广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘昌×的委托诉讼代理人劳振，被告富××公司的委托诉讼代理人刘婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘昌×向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告已付房款328669元、咨询、预告、抵押登记费460元，支付利息79425元（以329129元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年12月30日暂计至2018年7月1日，以后利息计算至清偿之日止），赔偿损失13146元（全部房价款657338元×2%=13146元），各项费用合计421700元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年12月20日签订一份《合作建房合同书》（合同编号：112503），购买被告开发的位于防城港市港口区交汇处的北部湾财经中心11栋25层2503号房，房屋总价657338元，合同约定原告选择按揭贷款付款方式，首付款为50%，余下50%总房款在签订正式的《商品房买卖合同》时补齐，还约定被告应于2014年12月30日前交房。合同签订当日，原告已依约向被告支付涉案房屋50%首付款328669元，还支付了涉案房屋的咨询、预告、抵押登记费460元，各项费用合计329129元。然而，被告未按约定于2014年12月30日前向原告交房。且原告已经积极办理按揭贷款，应被告要求分别于2012年、2013年、2015年三次亲自送达办理按揭贷款相关材料，均因被告原因无法完成按揭贷款。时至2017年，被告向原告发函催告前来办理合同换签手续并履行支付剩余房款，被告第四次要求原告办理按揭贷款，但此时原告还贷年限骤减难以办理按揭贷款，且被告仍未向原告交房。2018年5月30日，被告向原告发出《解除合同通知书》，解除了双方签订的《商品房买卖合同》，并将原告已交付的涉案房屋50%首付款328669元全部作为违约金，拒不返还原告。原告认为，被告违反合同约定，无法按时交房，被告违约在先，现要求被告返还原告已支付的各项费用合计329129元（以329129元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年12月30日暂计至2018年7月1日，以后利息计算至清偿之日止），并按购房总款的2%赔偿原告13146元（全部房价款657338元×2%=13146元）。
被告富××公司辩称，一、原告主张退还329129元没有事实和法律依据，原告与被告于2013年12月20日签订《商品房买卖合同》的补充协议第四条第3款“买受人在签订《商品房买卖合同》后一个月内办理银行按揭手续，如果不能获得银行批准贷款的，须在接到银行或者出卖人书面通知后三十个工作日内办理一次性付款手续”的约定，原告接到通知后，没有办理贷款，也没有补足剩余房款，构成逾期付款。根据《商品房买卖合同》第七条第（2）款“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金”的约定，原告应支付194600.7元（648669元×30%）违约金给被告，被告收到原告329129元，扣除违约金后应退还134528.3元给原告。二、原告主张支付利息与赔偿损失没有事实和法律依据，根据《商品房买卖合同》第八条第（7）款“如买受人未付清房款，则交房日顺延到买受人付清房款之日10日内”的约定，涉案房屋已经可以交房，被告多次通知原告补齐房款，交接房屋，原告迟迟不履行付款义务，是导致房屋无法交接的主要原因，因此原告作为违约方，无权要求守约方支付利息赔偿损失。
本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：112503），约定原告购买被告开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处防城港市中央商务区部湾财经中心11栋25层3号房，建筑面积109.02平方米，每平方米单价为5950元，总金额为648669元；《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之叁拾向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。2.出卖人根据上述情形解除合同的，买受人应支付违约金及赔偿出卖人的损失。买受人已使用房产的，还应向出卖人支付自交付之日起至解除合同时止该期间的使用费，使用费按同类别同地段房产的市场租金收取。从解除合同之日起30日内，买卖双方办理退房退款手续。买受人对附着在房屋上的装修不得拆除和破坏，归出卖人所有，出卖人不予补偿。如买受人在使用期间造成房屋损坏的，买受人应予赔偿出卖人的损失。”；《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：……（7）双方约定，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的）则交房日顺延，顺延到买受人付清全部房款之日起10日内。同时，出卖人有权按本合同及协议其他条款行使权力。”；《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，违约金累计不超过买受人累计已付款的0.2%。”；《合同补充协议》第四条付款方式及期限约定“买受人同意按下列第3种方式付款：……3、银行按揭付款：（1）买受人于《商品房买卖合同》签订之时付清首期款，首期款占全部房款的50%，计328669元（含定金）；（2）余款占全部房价款的50%，计32万元，由买受人向银行申请按揭。买受人应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和费用，并在接到银行通知后五个工作日内到银行办理所有按揭手续。以上的过程应在签订《商品房买卖合同》后一个月内完成。否则，出卖人视买受人为逾期付款，按本合同第七条规定进行处理；（3）关于银行按揭，出卖人只负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、贷款额度（按揭比例）、贷款年限由银行审批确定。如果买受人获得的贷款数额加首期不足总房款时，买受人对不足部分须在接到出卖人通知后五十个工作日内缴清，否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第七条规定处理。（4）如果买受人已向银行提供办理银行按揭所需的全部材料，但不能获得银行批准贷款的，买受人须在接到银行或者出卖人书面通知后三十个工作日内到防城港市中央商务区部湾财经中心营销中心办理一次性付款相关手续。如在上述期限内未向出卖人付清全部房屋价款或未能征得出卖人同意与出卖人就新的付款方式达成补充协议的，视为买受人逾期付款，出卖人有权按照《商品房买卖合同》第七条规定进行处理。”同日，被告向原告出具两张《收据》（编号分别为0112586、0112587），表示收到原告交来防城港CBD项目2-11-2503号房50%首付房款328669元、咨询、预告、抵押登记费460元，两项合计329129元。
另查明，2018年6月1日，被告向原告发出《解除合同通知书》，解除原告与被告于2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：112503），被告把原告已交的房款328669元作为赔偿其公司的违约金。原告在庭审过程中，陈述其四次办理银行贷款，但均未办理成功，并认可双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告和被告均应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据《合同补充协议》第四条付款方式及期限的约定，虽原告按合同约定支付了328669元购房首付款，但还需按合同约定支付剩余的房款32万元，现因原告未能获批银行贷款32万元，也未能在接到通知后三十个工作日内办理一次性付款相关手续，原告未向被告支付剩余购房款的行为明显已经违约,被告有权按照《商品房买卖合同》第七条规定进行处理。根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任的约定，被告对本案的合同享受解除权，被告于2018年6月1日向原告发出《解除合同通知书》，且原告也认可该《商品房买卖合同》已经解除，故本院予以认可原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：112503）已经解除。
关于解除《商品房买卖合同》后的相关问题。原告未能按合同约定支付剩余购房款已经违约，应当承担违约责任，根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任的约定，被告有权按累计应付款（即应付而未付的剩余购房款32万元）的30%收取原告的违约金96000元，但在庭审过程中原告主张被告收取的违约金过高，请求法院适当调低。经本院审查认为，根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，如果被告逾期交付房屋，而原告解除合同的，原告有权按累计已付款（328669元）的5%收取被告的违约金16433.45元，该《商品房买卖合同》的第七条与第九条对原、被告的违约责任分别进行了不平等的约定，现本院根据原、被告双方权利与义务对等的原则，调整因原告违约而解除《商品房买卖合同》的违约金为按累计应付款32万元的5%，即32万元×0.05=16000元。因原告已向被告支付了购房款328669元，咨询、预告、抵押登记费460元，合计329129元，所以被告在扣除原告支付的违约金16000元后，应将剩余款项退回给原告，即329129-16000=313129元，本院予以支持原告要求被告退还购房款、咨询、预告、抵押登记费合计313129元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告广西富××房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘昌×返还购房款、咨询、预告、抵押登记费合计313129元；
二、驳回原告刘昌×的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
案件受理费7625.5元，减半收取计3812.75元，由原告刘昌×承担981.63元，被告广西富××房地产开发有限公司承担2831.12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7625.5元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。
审判员 王丽
二〇一八年九月四日
书记员 庞剑
