未支付购房款经催告后满三个月卖房人可行使合同解除权
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告某公司诉称：1、解除某公司与周某签订的编号为×的《北京市商品房预售合同》2、周某于本判决生效之日起十日内配合某公司办理商品房预售合同解除备案登记手续。
二、被告辩称
被告周某辩称：1.合同附件十没有周某及代理人签字，系无效条款。即使附件十有效，但对解除合同的约定也显失公平。2.周某多次提出分期付款承担利息或一次性付清房款及利息，而某公司始终要求必须一次性支付剩余的240万元，同时支付逾期付款高额违约金。3.解除合同通知是法院裁决解除合同的前置程序。解除权人没有通知对方解除合同的情形，不能直接诉请法院判决解除。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消失。合同签订后周某不能获取按揭贷款后，多次请求某公司解除合同，都遭到了某公司的拒绝。某公司未在法律规定的时间内行使合同解除权，解除权已经丧失。
被告反诉请求：1、周某与某公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》;2、某公司于本判决生效之日起60日内收纳周某应付的房款和应缴的税费;3、某公司在收到周某交纳的应付房款和应缴税费后7日内将房屋交付给周某，并将办理房屋产权登记手续所需的资料、发票、文件等全部提供给周某。
三、审理查明
2010年3月15日，周某与某公司签订编号为×的《商品房预售合同》，约定周某购买某公司开发的位于顺义区涉诉房屋。该房屋套内建筑面积125.39平方米，每平米单价为23986.46元，总价款为3007663元。合同约定买受人采取商业贷款方式付款，首期支付购房总价款的20%，其余价款可以向银行借款支付。周某于2010年3月2日交纳定金5万元，签订合同当日交付总房款的20%(含定金)，计607663元。双方所签合同附件十约定：“买受人已知悉办理按揭贷款的相关政策及所需的资料，并承诺自本合同签订之日起七日内办妥银行按揭申请手续。买受人应当在本合同签订之日起30日内办妥银行按揭手续。如买受人按揭申请不为按揭银行接受，则买受人应自收到出卖人或按揭银行或其指定的第三方的书面通知之日起5日内书面答复出卖人，并选择出卖人认可的其他付款方式;若买受人逾期不复函或不选择出卖人认可的付款方式，则每逾期一日，买受人按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，出卖人有权单方解除合同。若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金，并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥合同撤销备案登记手续，因此所产生的全部费用由买受人承担;买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付购房款无息退还买受人的，不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用。”合同签订当日，双方就涉诉合同办理了网上签约备案。2010年3月6日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。2010年3月29日，北京市人民政府办公厅下发《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中规定对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。另，某公司与周某因合同的履行问题发生纠纷，某公司于2012年1月12日将周某诉至本院。某公司诉称：“……合同签订后，被告拒不履行合同约定义务。原告多次通过电话、口头以及书面等方式督促其按照合同履行义务，2011年5月22日，原告向被告寄发《催款通知书》，再次通知被告履行合同约定的付款义务，但是被告至今依然置之不理，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，法院XX号民事判决书判决：驳回原告的诉讼请求。
另查：某公司在XX号民事判决书生效后未曾向周某发出过解除合同通知，其要求法院判决解除合同。
四、法院判决
北京市东城区人民法院经审理判决如下：1、被告(反诉原告)周某于本判决生效之日起七日内配合原告(反诉被告)某公司到房管部门办理合同备案撤销登记手续;
2、原告(反诉被告)某公司自办理完撤销备案登记手续之日起七日内退还被告(反诉原告)周某已付房款六十二万七千六百六十三元;
3、驳回被告(反诉原告)周某的反诉请求。
五、房地产律师靳双权点评
周某与某公司自愿签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案上诉争议焦点是：1.就《商品房预售合同》，某公司是否享有合同解除权，如果某公司享有合同解除权，其解除权发生时间及行使期限如何确定。2.周某是否有权要求继续履行《商品房预售合同》。3.周某实际支付购房款的数额。针对上述争议焦点，分析如下：
1.某公司曾享有《商品房预售合同》解除权，但其解除权行使期限已过。
合同解除作为合同权利义务终止的方式之一，需合同当事人一致协商或由享有解除权一方行使解除权方可发生合同权利义务终止的法律效力。行使合同解除权的方式是向合同相对方明确作出解除合同的意思表示或发出解除合同的通知。对此，《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同一方当事人未行使合同解除权而直接起诉要求解除合同的，应当证明其享有合同解除权，同时在诉讼中明确作出解除合同的意思表示，由人民法院对合同是否解除作出确认。此外，合同解除权的行使并非毫无限制，为避免当事人之间法律关系长期处于不稳定状态而危害交易秩序和财产安全，享有解除权一方长期怠于行使解除权的将丧失解除权，对此，《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
就本案而言，周某负有按照合同约定时间办理贷款的合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因相关政策的实施，周某不能按期办理按揭贷款，从而使其支付剩余购房款产生困难，且周某在该案诉讼中明确表示无力支付剩余240万元购房款并要求法院解除合同。至此，周某无力履行合同之事实已成立，某公司之约定解除权与法定解除权均已发生。《商品房买卖司法解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。某公司未在上述司法解释规定期限内行使解除权，其法定解除权和约定解除权均已消灭。鉴于某公司在本案中主张之解除事由仍是周某未支付购房款，依据该解除事由所成立的合同解除权已因逾期未行使而消灭，对于某公司通过提起本案诉讼行使解除权的主张，不应支持。
2.周某无权要求继续履行《商品房预售合同》。
就商品房买卖合同而言，当发生了因政策原因导致贷款无法办理，合同难以履行的情势时，买卖双方均享有合同解除权。作为买受人一方，其既可以要求自筹资金继续履行，也可以要求解除合同。在之前的民事案件审理过程中，周某明确作出了因政策原因无法办理贷款，无力支付剩余240万元购房款，只能解除双方买卖合同的表示，这一表示已构成了明确的解除合同的意思表示，且已通知到某公司，虽某公司有异议并坚持继续履行，但法院最终支持了周某的答辩意见并判决驳回了某公司继续履行合同的诉讼请求，据此可以认定，周某在之前民事案件审理过程中行使了合同解除权并发生了解除合同的法律效力。由于人民法院作出的解除合同的判决仅是对合同解除事实的确认，并非是导致合同解除的原因，合同自享有解除权一方通知到达时解除，因此，尽管之前判决并未就《商品房预售合同》的解除予以确认，但并不影响《商品房预售合同》之解除效果的发生。周某虽主张其现已具备履行能力，但周某要求继续履行《商品房预售合同》的请求不应支持。而某公司要求注销预售登记具备事实及法律依据，应当支持。
3. 关于某公司应当返还的合同价款。
周某提交有收款人为王×的汇款申请书及写有王×名字的房屋户型图，以证明其向某公司工作人员王×又汇了2万元购房款，主张已付款为627663元。某公司表示认可，对此，应当支持。
