侯X梅与鑫东源旅业有限公司商品房预售合同纠纷案
海南省万宁市人民法院
民事判决书
(2016)琼9006民初68号
原告侯X梅，女，1971年X月X日出生，汉族，居民身份证住址河北省三河市燕郊开发区大街北欧小镇16号楼X单元X室。居民身份证号XXXXXXXX.
委托代理人杨振中，北京市大都律师事务所律师。委托代理权限为一般授权代理。
委托代理人吴可嘉，北京市大都律师事务所律师。委托代理权限为一般授权代理。
被告海南鑫东源旅业有限公司，住所地海南省海口市海甸岛海达路58号今典别墅6号。
法定代表人王小玲，该公司总经理。
委托代理人祝向荣，海南方圆律师事务所律师。委托代理权限为一般授权代理。
委托代理人王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。委托代理权限为一般授权代理。
第三人万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司，住所地海南省万宁市兴隆温泉旅游开发区惠康大道忆云山水酒店。
法定代表人陈曦，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人祝向荣，海南方圆律师事务所律师。委托代理权限为一般授权代理。
委托代理人王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。委托代理权限为一般授权代理。
原告侯X梅诉被告海南鑫东源旅业有限公司(以下简称鑫东源公司)、第三人万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司(以下简称忆云山水公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日适用简易程序立案受理。本案审理过
程中，本院于2016年4月5日依法追加忆云山水公司作为本案的第三人参加诉讼。此后因发现案情比较复杂，本院于2016年4月8日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告侯X梅的人委托代理人杨振中、吴可嘉，被告鑫东源公、第三人忆云山水公司的共同委托代理人祝向荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侯X梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效；2、判令被告继续履行原、被告签订的商品房预售合同，被告期限将原告购买的目的是取得所有权的忆云山水产权式温泉假日酒店E幢304号房屋交付给原告并办理相应交接手续；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金104179元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼过程中增加一项诉讼请求为判令被告限期为原告办理房屋产权证。事实和理由原、被告于2013年1月3日签订《海南省商品房预售合同》(以下简称预售合同)。该商品房预售合同为被告提供。预售合同载明，被告所出售的房屋其项目建设依据为被告以出让方式取得了座落于海南省万宁市兴隆旅游区温泉大道内进地块的国有土地使用权证。该地块国有土地使用证号为万国用(2011)字第500004号。出卖人(被告)经批准在上述地块上建设的商品房为忆云山水产权式温泉假日酒店，建设工程规划许可证号为万住建程规临(2011)第111号，建筑工程施工许可证号为万建(2011)第111号。该商品房已由万宁市住房保障与房产管理局批准预售，商品房预售许可证号为【2012】万房预字(延31)号。
原告购买的商品房为忆云山水产权式温泉假日酒店项目中的E304号，地址为万宁市兴隆旅游开发区惠康大道。该商品房的用途为产权式酒店，原告作为买受人购买的目的是取得所有权，即享有该房屋的物权。被告提供的相应手续及预售合同的约定均表明其能够为原告办理产权证。该房屋建筑面积82.08平方米，每平方米8547.09元人民币，总金额为701545元，原告签订合同后按照约定一次性付款。预售合同还约定，被告须在2013年10月1日前向原告交付房屋，办
理交接手续，并且在房屋交付后的360日内为原告办理房屋所有权证，逾期交房的每日按已付房款的万分之三支付违约金。同时预售合同还明确约定该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。因被告的原因，导致至今未能将诉争房屋交付至原告手中并按照约定办理交接手续，且未能按照约定为原告办理房
屋所有权证。为此，特向法院提起上述诉讼请求，请依法判如所请。
被告鑫东源公司辩称-、被告与原告之问签订的商品房预售合同的法律关系是真实的，合法有效，应当受法律保护。二、房屋已经办理了交房手续，被告已经将涉案房屋交付给原告使用并向原告支付了相应的收益回报。因此原告第二项诉讼请求没有根据。三、被告已经按期交付了房屋就不存在逾期交房违约金的问题，原告主张该项违约金是不成立的。四、根据原告增加的诉讼请求，请求法院依法判令被告在判决生效后180日至360日的期限给原告办理房产证。酒店的产权纠纷正在其他法院进行审理，请原告给予我方合理期限，如果因为逾期办理房产证给原告造成了损失可以另行起诉，综上，请法院结合当事人提交的证据依法判决。
第三人忆云山水公司名称本第三人的答辩意见与被告鑫东源公司的答辩意见一致。请求法院综合各方当事人的证据依法公正判决。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告侯X梅向法庭提供了以下证据证据：1、商品房预售合同，证明原、被告于2013年1月3日签订了商品房预售合同，合同约定被告取得相应的出售手续，且出售时房屋未设定抵押，同时约定了房屋座落、价款、交房时间、办证时
间以及相应违约责任。证据2、收据及银行汇款凭证，证明原告按照合同约定支付了房款及装修款。证据3、被告项目合同在房管局登记情况，证明万宁市房管局对被告项目出售情况已进行登记，即原、被告签订合同的时间、房屋座落、
人数等。证据4、委托经营的授权委托书、委托经营合同、委托装修的授权委托书、委托装修合同、收房委托书、物业管理授权委托书、收取经营收益授权，证明原告委托被告对原告购买的房屋进行了装修，后又委托第三人忆云山水公司代为验收、代为接受交付与办理交接手续、并经营管理，酒店已经支付了原告两年多的经营收益。以上证据证明原告已经对所购买的房屋享有实际的占有权和收益权。证据5.督促备案证明，证明原告购房后多次要求被告办理商品房预售登记备案事宜，原告对房屋未备案没有过错。证据6、交接证明，证明被告自己认可实际运营时间为2015年2月8日。但按照合同约定已经违约，应当支付违约金。且该房屋现在并未由被告实际运营，故被告有义务将房屋交付给原告。
被告鑫东源公司对原告提供的证据质证意见：对证据1预售合同的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明力有异议，双方约定了相关的委托装修和交房手续，同时签订了其他的委托经营书，根据双方约定，被告已经交付了该房屋，原告没有提出异议，也收取了相应的租金收益，原告主张房屋没有实际交付是不成立的。原告接收房屋之后，委托给本案第三人进行管理，原告每年有免费入住期，还收取了收益，这就是实际占有的证明。对证据2收据及银行汇款凭证的真
实性、合法性、关联性以及证明内容没有异议。对证据3被告项目合同在房管局登记情况的真实性、合法性、关联性及证明内容没有异议。对证据4委托经营的授权委托书、委托经营合同、委托装修的授权委托书、委托装修合同、收房委托书、物业管理的授权委托书、收取经营收益授权的真实性、合法性、关联性证明内容均没有异议。但提请法庭注意，原告实际上是收取了三年的收益，但是原告的证据目录上写的是两年。这份证据恰恰说明了被告已经交付了房屋，且原告已经实际占有使用并收取了收益。对证据5督促备案证明、证据6交接证明的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，交接证明可以证明被告已经将房屋交付，原告也提前得到了三年的收益，这也包括了交房的期限在内。因此原告提前实现了房屋交付之后的收益权，主张违约金没有事实依据。
第三人忆云山水公司对原告提供的证据质证意见：第三人的质证与被告鑫东源公司的质证意见一致。
被告鑫东源公司没有证据向法庭提交。
第三人忆云山水公司没有证据向法庭提交。
本院调取的证据以及各方当事人的质证意见：
本院调取的证据证据一、企业机读档案登记资料、公司登记(备案)申请书、任免书、法定代表人信息；证据二、万宁市房产预售许可证；证据三、上访情况登记表；证据四、忆云山水酒店抵押清单；证据五、责令限期整改通知书；证据六、忆云山水申报未备案合同统计表；证据七、协助执行通知书；证据八、民事裁定书。
原告、被告及第三人对上述本院收集调取的证据质证意
原告的质证意见对上述证据的真实性没有异议，但是对于证据四的合法性不予认可，原告经实际出资并付全款且对购买房屋实际占有并收益，是该房屋的实际所有权人，被告无权将上述房屋抵押给银行，即便有部分业主是在抵押后出售给原告，但在与原告签订买卖合同时被告称该房屋没有任何抵押，且从后续的证据来看，抵押银行也已知情并同意被告的出售行为，故原、被告的房屋买卖合同应为合法有效，有关抵押行为因程序违法，已被撤销。这份证据不能证明与本案有关联性。关于证据五、证据六，没有备案的过错在于被告。对证据七、证据八的合法性与证明内容有异议，我方认为银行抵押的程序违法，已经实际损害房屋所有权人的权益。即便是银行抵押在先，但银行对于被告的出售行为是知情并同意的，故银行的抵押行为不能影响原、被告之间的合同效力及被告继续履行合同义务为原告办证。
被告鑫东源公司质证意见：上述证据都是法院从相关部门调取，故对真实性没有异议，证明力由合议庭依法认定。
第三人忆云山水公司质证意见：本第三人的质证意见与被告鑫东源公司的质证意见一致。
根据原、被告及第三人的举证、质证意见，本院认证如下：
对原告提交证据的认证对原告提交的证据2、3、4的真实性、合法性、关联性以及证明内容，被告和第三人均无异议，本院予以确认，采信作为认定案件相关事实的根据。对原告提交的证据1、5、6的真实性、合法性、关联性，被告和第三人均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，可采信作为认定案件相关事实的依据。但该3份证据不能证明被告没有交付房屋，而且原告也已经将所购房屋委托第三人忆云山水公司接收、经营并已经提前支取了3年的经营收益。
对本院依法调取证据的认证对本院依法调取的证据的真实性予以确认，采信作为认定本案相关事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告侯X梅与被告鑫东源公司于2013年1月3日签订《商品房预售合同》，约定原告侯X梅购买被告鑫东源公司开发的位于万宁市兴隆旅游开发区惠康大道的忆云山水产权式温泉假日酒店项目中E幢304号房，该房屋建筑面积共计82.08平方米，其中，套内建筑面积63.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.14平方米按建筑面积计价每平方米8547.09元，总金额为701545元原告应在签订合同后一次性支付全部购房款。被告应当在2013年10月1日前向
原告交付符合条件的商品房并办理交接手续双方约定该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。合同对权利瑕疵的担保约定(合同第9条)为被告应当保证销售的商品房不存在权利瑕疵，没有产权纠纷和债权债务纠纷，也不存在被司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情况。因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生偾权偾务纠纷的，被告应按房屋价款总额的3%向原告支付违约金，并赔偿原告损失。双方对逾期交房的责任约定(合同第14条)为除不可抗力外，被告未按约定期限和条件将商品房交付原告的，按逾期时间分别处理(1)、逾期在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付巳付购房款万分之三的违约金。并于该商品房实际交付之日起45日内向原告支付违约金，合同继续履行。(2)、逾期超过90日的，原告有权退房。原告退房的，被告应自退房通知
送达之日起3日内退还原告全部巴付款，并按原告全部已付欺的5%向原告支付违约金。合同第十九条约定被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证房屋交付使用后，被告自房屋交付之日起90日内未给原告办理房屋所有权证的，原告可单方面向房产管理部门申请办理，被告应自收到原告自行办理房屋所有权证通知之日起7日内向原告提供有关材料，并按原告巴交房款的l%向原告支付违约金。如因被告的责任，导致原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告e付房款的万分之一向原告支付违约金，逾期30天以上的，原告有权单方解除合同，被告应自收到原告解除合同通知之日起3日内全部退还买受人已付房款，并按银行同期活期存款利率向原告支付利息。原告不解除合同的，被告应当按房价款的1%支付违约金，并可延期在180日内完成房屋所有权证的办理。合同还约定了其他事项。同日，原告、第三人、被告签订《委托经营合同》，约定原告将其向被告购买的商品房委托第三人统一进行经营，经营期限10年（自2013年10月1日起至2023年9月30日止），期限届满后若双方无异议，自第十年期满之日起合同自动延期10年。以此为例，每10年续签一次。合同约定原告获取的经营收益为购买该房屋总价款的年6%，经营收益每2年支付一次，前3年收益于原告缴纳全部购房款时直接从购房款中扫除支付给原告。原告签署确认书确认于2013年1月3日（商品房预售合同签订之日）收取了第三人支付的2013年10月1日至2014年9月30日、2014年10月1日至2015年9月30日、2015年10月1日至2016o年9月30日委托期间的委托经营收益共计170601元。同日，原告与被告签订《产权房委托装修装饰合同》一份，约定原告所购买的位于万宁市兴隆旅游区惠康大道忆云山水产权式温泉假日酒店E304号房委托被告统一装修装饰，包干总价款246240元。以上合同签订后，原告已经支付了全部购房款和装修装。
由于被告至今未能给原告办理房屋产权证书，原告主张涉案房屋尚未完成交付也未办理交接手续。原告向本院提起诉讼请求l、依法确认原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效。2、判令被告继续履行原、被告签订的商品房预售合同，被告期限将原告所购买的目的是取得所有权的忆云山水产权式温泉假日酒店E304房屋交付给原告并办理相应交接手续3、判令被告向原告支付逾期交房违约金104179元4、本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼过程中增加一项诉讼请求为判令被告限期为原告办理房屋产权证。
本院认为，本案争议的焦点是一、原告与被告于2013年1月3日签订的《商品房预售合同》是否合法有效；二、原告请求被告继续履行原、被告签订的《商品房预售合同)，向其交付忆云山水产权式温泉假日酒店项目中的E304号房屋并办理相应交接手续是否具有事实和法律依据；三、原告请求被告支付逾期交房违约金104179元是否具有事实和法律依据，四、原告请求被告限期办理房屋产权证是否具有法律依据。
一、关于被告与原告于2013年1月3日签订的《海南省商品房预售合同》是否合法有效的问题。原告侯云梅与被告鑫东源公司于2013年1月3日签订的《海南省商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容不违反有关法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、
变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，本院认定原告侯云梅与被告鑫东源公司于2013年1月3日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的合同义务。
二、关于原告请求被告继续履行原、被告签订的《商品房预售合同》，向其交付忆云山水产权式温泉假日酒店项目中的E304号房屋并办理相应交接手续是否具有事实和法律依据的问题。关于这个问题，应根据原告所购房屋的权利状况作出判断。本案，双方签订的商品房预售合同约定，被告应于2013年10月1日之前向原告交付房屋并办理交接手续。原告于2013年1月3日与第三人签署两份《授权委托书》《商品房预售合同》附件和《产权房委托装修装饰合同》附件)，授权第三人代为原告办理所购房屋的验收、接受交付与交接手续，确认原告对第三人的代理行为均予以认可。第三人依据原告的授权委托，代理原告向被告接收了原告所购房屋，办理交接手续并进行经营管理。原告于2013年月3日签署《确认书》确认收到第三人交付的2013年10月1日至2016年9月30日期间的3年经营收益共计170601元。根据以上事实，原告向被告所购的E304号房屋已经由第三人依据原告委托授权代为接收并办理交接手续，应视为被告已经向原告交房及办理交接手续。本案涉案房屋已经完成交付及办理交接手续，可见被告并未构成根本违约。并且，原告主张被告未按合同约定履行交付涉案房屋的义务，但未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。本案，原告要求被告再办理涉案房屋交付及办理交接手续属于重复主张权利，本院不予支持。
三、关于原告请求被告支付逾期交房违约金104179元是否具有事实和法律依据的问题。本案，原告授权委托第三人代为办理房屋交付及交接手续并将所购房屋交由第三人统一经营管理，而且，原告已经确认收到第三人交付的2013年10月1日至2016年9月30日的3年经营收益，由此第三人已经代为完成了房屋交接等事项。原告也未能提交证据证明被告存在逾期交房的事实。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。
四、原告请求被告限期办理房屋产权证是否具有法律依据的问题。本案，原告与被告签订的《商品房预售合同》约定原告购买被告开发建设的E幢304号房屋。原告已经依照合同约定向被告交付了全部购房款和装修装，即已经全部支
付合同对价。被告也已经按约定将涉案房屋交付原告。被告应当按照合同约定自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书。但现巴超出约定的办证期限，而被告仍未为原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国合同法》第百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件”的规定，被告应按原告的请求，为原告办理所购的涉案房屋的房屋所有权证，将该房屋所有权办理过户到原告名下，并将办理好的房屋所有权证交给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百章七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下、
一、原告侯X梅与被告海南鑫东源旅业有限公司于2013年1月3日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效；
二、被告海南鑫东源旅业有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向万宁市住房保障与房产管理局申请，将坐落于万宁市兴隆旅游开发区惠康大道忆云山水产权式温泉假日酒店项目中E幢304号房的房屋产权过户登记到原告侯X梅的名下如被告海南鑫东源旅业有限公司没有履行上述义务，则由原告侯云梅自行向万宁市住房保障与房产管理局申请办理过户登记。
三、驳回原告侯云梅的其他诉讼请求。
案件受理费11858元，由原告侯X梅负担1542元，被告海南鑫东源旅业有限公司负担10316元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长符祝雄
审判员陈运连
人民陪审员卓飞
二O一七年一月十日
书记员周密
