卖房人过世，买受人起诉要求继续履行合同纠纷案件
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告郭某诉称：因为刘某芳、马某丽签订合同后涨价、拒绝出售房屋、未能按期办理公证、不能迁出户口等原因要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，构成违约。请求：1、判决解除双方于2015年12月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判决刘某芳、马某丽向我支付违约金85万元;3、判决刘某芳、马某丽向我返还定金5万元;4、判决刘某芳、马某丽向我赔偿我已支付的居间服务费21250元及保障服务费8500元，以上共计929750元。
二、被告辩称
被告刘某芳、马某丽反诉请求：我方没有违约，是郭某根本违约，请法院解除双方签订的买卖合同，并判定郭某赔付因合同欺诈给我方造成的损失10万元。
三、审理查明
经法院审理查明：马天与刘某芳系夫妻，马某丽系马天与刘某芳之女。2013年9月12日，马天过世。2015年12月19日，出卖方(甲方)：马天、刘某芳、马某丽与买受方(乙方)郭某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方出售601号房屋。经甲乙双方协商一致，该房屋的成交价格为425万元，……。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同，适用本合同第十一条第二款的约定。……。
当日，郭某向刘某芳、马某丽支付定金5万元，向北京存房房地产经纪有限公司支付居间服务费21250元及保障服务费8500元，共计29750元。
刘某芳、马某丽表示2015年底向公证机关提出申请，2016年3月初拿到公证书，但刘某芳、马某丽在向法院提交的北京市海诚公证处办理了继承公证的时间是2016年2月22日，该公证书中载明涉案房屋系马天与刘某芳的夫妻共同财产，刘某芳放弃对被继承人马天上述房产的继承。因被继承人马天的父母均先予其死亡且其配偶刘某芳表示放弃对被继承人马天上述遗产的继承权，故被继承人马天在涉案房屋中的遗产由其女马某丽共同继承。但刘某芳、马某丽未将该继承公证已经办理的事情告知郭某与北京存房房地产经纪有限公司。
2016年4月22日，涉案房屋登记在刘某芳、马某丽名下，刘某芳在涉案房屋中占二分之一份额，马某丽在涉案房屋中占二分之一份额。
刘某芳、马某丽表示其于2016年1月10发现因为公证处的原因继承权公证不能按照合同约定按期办理后即告知郭某，希望能否延期办理公证事宜，郭某不予同意，并要求其按照合同约定的时间办理继承权公证，否则就要追究违约责任，要求其按照房屋价款的20%予以赔偿。对此，郭某不予认可，并表示在2016年1月25日前刘某芳、马某丽未与其沟通延期办理公证事宜，2016年1月25日后其多次催促刘某芳三人办理继承公证事宜，但三人一直未办理。另，刘某芳、马某丽表示在公证时间无法协商的情况下，其即按照解除合同的方式办理后续事宜。
中介称：2016年1月25日，中介与卖方联系继承权公证是否办理的事宜，卖方表示继承份额问题存在分歧，不能办理继承公证书，也不能过户。后其与买卖双方两次进行协商，卖方均要求解除合同，但双方对赔偿数额无法达成一致。截止2016年7月，涉案房屋的房价已经比签订合同时上涨了约100万元。同时，史海豹否认刘某芳、马某丽与其协商过延期办理公证手续的问题，且表示涉案合同系双方协商一致才签订的。
同时，郭某向法院提交2016年1月及2号期间类似涉案房屋的成交信息，显示房屋总价约480万元。
四、法院判决：
1、解除郭某与刘某芳、马某丽于二0一五年十二月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;
2、刘某芳、马某丽于本判决生效后三十日内向郭某支付违约金八十五万元;
3、刘某芳、马某丽于本判决生效后三十日内向郭某返还定金五万元;
4、刘某芳、马某丽于本判决生效后三十日内赔偿郭某已支付的居间服务费二万一千二百五十元及保障服务费八千五百元;
5、驳回刘某芳、马某丽的反诉请求。
五、律师点评
合法的民事权益受法律保护。刘某芳、马某丽与郭某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。本案中，双方签订合同时，涉案房屋虽然登记在马天名下，但刘某芳、马某丽作为马天的全部继承人，有权对外签署存量房屋买卖合同及补充协议，并不影响合同的效力。签订合同时，刘某芳、马某丽作为完全民事行为能力人，对行为内容应具有认知能力，应对合同约定的条款进行慎重审查。现刘某芳、马某丽以签订合同时间过晚、灯光昏暗、没看清等原因来质疑合同的效力，不应采信。合同签订后，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，合同约定了继承权公证的办理时间，但在具体履行的过程中，刘某芳、马某丽表示系因公证处的程序繁琐而不能按期办理且与郭某沟通过延期事宜，对此，郭某与中介公司均不予认可，并表示继承权公证延期办理系因刘某芳、马某丽内部因继承份额存在分歧所致且本案诉讼前刘某芳、马某丽未告知其公证事宜已经办理完毕。对其上述主张，刘某芳、马某丽未能向法院提供相应证据，且根据郭某提供的短信、录音及涉案房屋在中介公司网站上的出售信息，可以认定马某丽在合同履行过程中以各种方式明确表示不愿意按照合同约定履行合同义务，导致合同无法继续履行。综上，依据合同约定，在因为出卖方刘某芳、马某丽的原因导致郭某未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，郭某有权解除合同。故郭某起诉要求解除与刘某芳、马某丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之请求，应当支持。因刘某芳、马某丽的原因导致合同解除后，刘某芳、马某丽应将郭某已付款项返还给郭某，并向其支付相应的违约金。故郭某起诉要求刘某芳、马某丽退还定金并支付违约金之请求，符合合同约定，应当支持。本案审理过程中，刘某芳、马某丽主张双方约定的违约金过高，考虑到解除合同后因房价上涨给郭某的实际损失，法院对违约金数额不予调整。另，根据双方签订的补充协议的约定，北京存房房地产经纪有限公司收取的郭某交纳的居间服务费及保障服务费不予退还，由刘某芳、马某丽进行赔付，故郭某要求刘某芳、马某丽退还已付的居间服务费及保障服务费之请求，应当支持。
