被限制交易的违法建筑房屋买卖合同效力的认定（一）
张某某与李某某房屋买卖合同纠纷案 案例要旨： 房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护;根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。案件事实： 被告李某某系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积521.82平方米，类型为花园住宅，土地总面积1989．6平方米。2016年4月1日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告张某某受让被告李某木的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款共计5262万元；被告应于2017年2月25日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；2017年 1月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止。 被告李某某按约支付房款。2016年4月11日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。 涉讼房屋所属的上海某物业管理公司某别墅管理处于2016年4月25日证明涉讼房屋于2015年度被王某某(被告前妻)的妹妹和她丈夫拆除并重建，被告未参与这次违章拆建的全过程。 原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。诉讼期间，原告表示被告可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。原告请求判令：1．被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；2．被告支付原告从2016年2月25日起计至实际过户交房之日止的违约金。被告反诉请求：确认房屋买卖合同无效。 裁判结果： 一审判决：上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告将涉讼房屋交付原告；二、被告支付原告逾期交房违约金，以人民币80万元为本金，从 2016年2月25日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算；三、被告应于原告将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告 办理上述房屋的房地产权变更登记手续；四、原告支付被告剩余购房款人民币3100万元；五、驳回被告的反诉请求。 二审：驳回上诉，维持原判。
