买方为城镇居民的农村房屋买卖合同的效力认定
一、与农村房屋买卖合同相关的判例
——原告张×诉被告文×农村房屋买卖合同纠纷
(一)案件事实
原告张x诉称：经xx区x村党支部、村委会批准，原告于1980年取得了xx市xx区新平东路116号(以下简称116号房屋)的宅基地使用权。1998年8月，原告将该房屋以6.7万元出售给了山西人文x，因原告的户口仍在该房屋处，并未迁移他处，被告并无该房屋的宅基地使用权，且双方之间的房屋买卖合同未经过x村委会同意，现原告无房居住，故起诉要求确认双方之间的房屋买卖合同无效，并判令被告返还116号房屋。
被告文x辩称：我从原告处购买116号房屋后，将原房屋拆除重建。现我同意返还房屋。但要求原告返还购房款6.7万元，赔偿我经济损失293.1125万元。理由是：(1)xx区新平东路周边的楼房及平房均已增值几十倍；(2)116号房屋在我购买时破烂不堪、无法居住，我重新翻建后，极大地提升了房屋的价值；(3)116 号房屋地处平谷城区的城中村，不是普通农村住宅，属于城市规划区，约280平方米，按照本地区拆迁改造补偿标准，可获得约340平方米的房屋，总价值可达500万元以上；(4)原告出卖涉案房屋时，明知其出卖的房屋及宅基地属于法律法规禁止流转的范围，出卖后又以违法出售房屋为由主张合同无效，这种恶意毁约的行为违反了合同法规定的诚信原则，理应对我因合同无效所致之信赖利益损失予以赔偿；(5)原告用我付给的购房款于1998年在北京城区购买了楼房，已获得巨额利益差价；(6)本案所涉房屋系被告家祖孙三代的唯一住处，若失去住房再得不到合理的赔偿，将给我造成无房可居，为社会安定埋下巨大的隐患。综上，不同意原告的诉讼请求。
(二)争议焦点
根据诉辩双方的意见，本案的焦点在于：第一，双方签订的房屋买卖合同是否有效？第二，合同确定无效后，被告返还给原告房屋，原告如何赔偿被告？
(三)裁判理由
1、原告与被告之间就涉案房屋签订的买卖合同无效
当事人从事民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地使用权是农村集体经济组织享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，涉案房屋所占用的土地坐落于xx市xx区镇×村，只有该集体经济组织成员才有资格享有该处土地的使用权。虽然双方就涉案房屋所订立的买卖合同系双方真实意思表示，但被告并非该集体经济组织的成员，其无权取得涉案房屋所占土地的使用权，因而也不具备购买该处农村宅基地地上房屋的合法资格。因双方所签订房屋买卖合同中约定的内容与农村宅基地享有主体的特定性相悖，该合同依法应认定为无效。
2、原告赔偿被告损失后，被告返还房屋给原告
本案中，原告与被告之间签订的房屋买卖合同已经确认为无效，故原告与被告均应将因合同取得的财产返还对方。考虑到被告在签订合同后对涉案房屋及院落进行了新建和整修，其所作添附已附着于原告所有的原物上，难以识别与分离，即便能够分离分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。因此，在被告向原告返还原物的同时，原告应按房屋重置成新价、装修及附属物重置成新价向被告进行补偿。同时，原告作为出卖人，在出卖时应当明知其所出卖的房屋及宅基地属法律法规禁止流转的范围，出卖后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任其应当对被告因买卖合同无效所致损失进行赔偿。被告作为买受人，其购置禁止流转的农村房屋及院落的行为亦有不当，故亦应就合同无效之后果承担一定责任。此外，原告违反诚实信用原则，理应对被告因合同无效所致之信赖利益损失予以赔偿。结合原告与被告二人主观过错的轻重，综合考量涉案房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况、土地的市场价值及是否存在拆迁可能等因素，酌情确定原告应赔偿被告的信赖利益损失数额。
张x赔偿文x损失：
(1)房屋重置成新价252608元+装修及附属物重置成新价133747-510元(上水管)=385845元。
(2)信赖利益损失：宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价6000元-房屋重置成新均价650元)×户均安置面积120平方米/户均宅基地面积200平方米×宅基地面积320平方米=1027200元。宅基地区位补偿价1027200元×85%=873120元，酌定为87万元以上共计873120元+385845元=1255845元。
(四)判决结果
xx市xx区人民法院做出如下判决：
(1)原告张x与被告文ⅹ之间就坐落于xx市xx区新平东路166号房屋所订立的买卖合同无效；(2)原告张x于本判决生效后60日内赔偿被告文1255845元；(3)被告文x于原告张x履行赔偿义务后的60日内将位于xx市xx区新平东路116号的房屋及宅院予以腾退，并将该宅院及宅院内的全部房屋、附属物一并交付原告张x。
一审判决宣布后，双方均向xx市第三中级人民法院提起上诉。xx市第三中级人民法院作出了维持原判的终审判决。
二、农村房屋购买主体
在现行法律法规中，农村房屋买卖和转让并没有被禁止。但是，谁可以购买农村房屋，也就是说哪些人具备购买农村房屋的资格却还存在诸多争议。农村房屋的购买主体，大体可分为三类：同集体经济组织的成员：不同集体经济组织的人员；城镇居民。
1、同一集体经济组织的成员能否购买农村房屋。对于同一集体经济组织的成员这一类人，基本上没有什么争议，一致认为其可以购买农村房屋。在现实生活中也确实存在这种做法。在农村，当某一户家庭的住宅不能满足其居住需要，因为亲缘文化和地域文化的影响，很多农民一般会选择购买自己祖屋附近的房屋。很多农村房屋的转让都是在农村集体经济组织内部进行的。同一集体经济组织成员购买农村房屋可以分为多种情况：一是房屋买受人已经拥有宅基地，而且其宅基地的标准也符合国家的规定，不违背国家的政策法规；二是买受人虽然已经拥有宅基地，但是还没有达到国家的宅基地标准而选择购买他人房屋；三是买受人已经在集体经济组织中取得户籍，但是由于其他原因还没有分到属于自家的宅基地。笔者认为，无论哪一情况，都应具备购买农村房屋的资格。依据如下：(1)宪法和法律确认的公民的财产权包括房屋所有权，并可以依法处分和转让其权利。农村村民对其在自家宅基地上合法建造的房屋享有绝对所有权，属于农民的私有财产另外《物权法》第64条规定：房屋所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，处分也就包括买卖、互易等方式。(2)现行的国家政策并没有限制集体经济组织内的成员之间买卖农村房屋。目前我国的政策只是禁止城镇居民购买农村房屋，对于集体经济组织内部成员能否购买农村房屋并没有禁止。也就是说，在农村集体经济组织内部可以自由买卖农村私有房屋。
2、不同集体经济组织之间的成员能否购买农村房屋。
不同集体经济组织成员之间的房屋买卖交易相对较少。一般来说，外地村民如果长期在某一个地方进行生产经营活动，那么其基本上已经被当地的集体经济组织或者村民所接受，更重要的是农村房屋相对要便宜很多，长期租房不如买房实惠。然而在司法实践中，法院对于不同集体经济组织的成员是否具备购买农村房屋的主体资格，还没有一个统一的认定。认为无权购买的主要依据是《土地管理法》中的规定，认为宅基地属于农村集体经济组织所有，理应由村集体经济组织或者村民委员会来管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，和村民特定的身份存在必然的关联。因此村民擅自转让其宅基地使用权是不合理的。另外，根据房地致的原则，房屋买卖行为在处分房屋时会连同宅基地一起处分，这样会使得集体组织的利益被损害。房屋买受人不属于出卖人所在的集体经济组织成员，无权享有该集体的土地使用权，因此，该种房屋买卖行为是无效的。
而另一观点则认为不同集体经济组织的成员也可以购买农村房屋。他们的理由是：(1)虽然《土地管理法》规定农村村民在出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，将不予批准。但是该法的意图只是不鼓励农村村民买卖房屋，却并没有禁止这种买卖行为。(2)买卖行为和赠予、继承等行为一样，都是所有权人行使其所有权的方式之一，都是导致房屋所有权流转的基础原因。我国法律明确保护公民的财产所有权，允许其自由处分其财产，把买卖与继承、赠予行为区别对待显然于法理不合，也侵犯了农村房屋所有权人的权利。因此，禁止农村房屋的自由流转是不合理的，从某种程度上来说甚至损害了农民的合法利益。
3、城镇居民能否购买农村房屋。
在现有的农村房屋买卖中，城镇居民作为买受人占据很大的比例，尤其是对于位于城市附近的农村房屋。对于城镇居民能否购买农村房屋，目前还存在很多争议。这一部分在本专题前述文章中已进行详细讨论，故不再赘述，认定合同无效是司法实践中审判农村房屋买卖合同纠纷案件的主流观点。笔者认为，应当采用有限承认合同有效原则，即除同集体经济组织成员间进行买卖的合同关系认定为有效合同外，其他一律认定无效。
三、农村房屋买卖合同无效后的处理
根据《合同法》对于无效合同的规定，合同无效的法律后果有三种方式：一是返还原物；二是赔偿损失；三是将双方约定取得的财产收归国有，返还给集体、个人。第一种方式司法实践中没有争议，这也很容易理解。既然合同无效了，那么合同所涉及的内容就要归于原始状态即没有发生买卖之前的状态。依据合同法的规定就是买方将房屋返还给卖方，卖方将购房款退还给买方。第三种方式是最为严重的后果，当然适用的条件也是最严格的，只有在“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形下。第二种方式赔偿损失，是审理农村房屋买卖合同纠纷案件中最大的争议问题，是借以平衡买卖双方利益的重要手段。依据合同法的相关规定，参照合同无效的法律后果中的赔偿损失，认定这类合同无效之后的损失确定问题和赔偿责任划分问题是合同无效案件妥善处理的关键。对于损失确定问题，司法实践中的做法不一致有的不支持损失，有的全部支持损失，有的部分支持损失。对于损失的范围认定也不一致，有的主张只包括直接损失，有的主张包括房屋的增值、房屋居住使用的费用等间接损失。
在具体的司法实践中，有的法院为平衡买卖双方利益，往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋增值部分，由出卖人对购房人进行相应赔偿；对于购房人支付的购房款，与购房人应该支付给出卖人所谓的房屋使用费进行折抵，多出的部分由出卖人予以返还。对于过错责任划分问题，有的主张各打50大板即认为导致合同无效的责任在于双方，法律的禁止性规定是显而易见的，不存在谁的过错大谁的过错小的问题，有的主张对过错进行划分，损失的比例根据案情确认由法官自由裁量。
笔者认为，对房屋出卖人以合同无效起诉要求返还房屋的，特别是目的在于房屋及土地价值提升后为获得更大的利益，这时出卖人具有的是主观上的恶意。出卖方的过错大于购买方，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任，对于其他的原因引起的房屋买卖纠纷案件，按照过错相当予以认定，双方相互承担对方的损失。
