中国建设银行股份有限公司新化支行与张杰、吴颖璇、湖南鸿瑞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案一审民事判决书
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新化县人民法院（2016）湘1322民初3567号2017年05月11日案由金融借款合同纠纷审理程序一审审判人员刘正峰 引用法条 (12) 共12条引用 《中华人民共和国合同法》第六条 《中华人民共和国合同法》第四十四条 《中华人民共和国合同法》第六十条 《中华人民共和国合同法》第九十四条 《中华人民共和国合同法》第九十七条 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 《中华人民共和国担保法》第六条 《中华人民共和国担保法》第十九条 《中华人民共和国担保法》第二十一条 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条当事人信息原告中国建设银行股份有限公司新化支行。
负责人曾卫民，该支行行长。
委托代理人谭智英，女，1980年9月29日出生，住新化县，系该支行副行长。其代理权限系特别授权。
委托代理人曾逊，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。
被告张杰，男，1991年8月6日出生，住新化县。
被告吴颖璇，女，1989年9月16日出生，住新化县
被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司，住址湖南省娄底市春园北路。
法定代表人陈文义，该公司经理。
案件概述原告中国建设银行股份有限公司新化支行（以下简称建设银行新化支行）与被告张杰、吴颖璇、湖南鸿瑞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告建设银行新化支行的委托代理人谭智英、曾逊及被告张杰、吴颖璇到庭参加诉讼。被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告请求本院判令：1、立即解除原告与被告张杰签订《个人住房（商业用房）借款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2、被告张杰、吴颖璇共同并立即偿还原告借款本金345720.88元及计算至2016年10月28日止的利息28130.15元，利息按合同约定的逾期利率标准计算至借款清偿日止；3、张杰、吴颖璇承担本案受理费及原告为实现上述债权所支付的律师费20000元；4、被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带保证责任。事实与理由：2013年10月17日，原告与被告张杰签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向张杰、吴颖璇发放贷款人民币36万元，贷款期限240个月，借款人应按合同约定按时足额偿还贷款本息，若借款人未按时足额偿付本息，即为逾期，贷款人有权按中国人民银行有关规定收罚息，提前收回贷款本息。被告张杰提供其位于新化县上梅镇滨江北路（金色海岸）1栋16B05号房产（房预新字第YD13001600号）作担保，且办理了预购商品房抵押权预告登记手续。被告张杰借款后，未按合同约定偿付本息。
被告张杰辩称：借钱是事实，被告未按约还款的原因是因湖南鸿瑞房地产开发有限公司的虚假广告欺骗造成，住房土地使用权应当是七十年，而该公司只定为三十五年，严重损害了业主的利益。只要将使用年限的问题落实到位，借款人张杰就会按时还款，故未还款的责任应由湖南鸿瑞房地产开发有限公司承担。
被告吴颖璇辩称：吴颖璇与张杰已离婚，离婚前在金色海岸共同所购房屋的按揭款系两人共同偿还，但离婚后房屋归张杰所有，所欠债务也应由张杰偿还。
被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司未予答辩。
查明的事实
一审法院查明根据原告的诉讼主张和举证及庭审调查核实的情况，本院确认如下事实：
2013年10月17日，被告张杰以购房为由向原告中国建设银行新化支行申请借款，原告与被告张杰及保证人被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合同约定：原告向张杰发放贷款人民币36万元，贷款期限240个月，即2013年10月18日至2033年10月18日；贷款利率为年利率，按浮动利率计算，即在基准利率水平上上浮10%，该贷款利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度；贷款逾期罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%；采用按月等额本息还款法，由借方提供扣款账户给贷方并委托贷方扣款还款；如借方违约，贷方有权宣布借款立即到期解除合同，要求借方立即清偿贷款本息及相关费用，以法律手段催收或追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷方为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）由借方承担。为实现贷款人的债权，以被告张杰所购被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司位于新化县上梅镇滨江北路（金色海岸）1栋16B05号房产作抵押，并于2013年10月28日在新化县房地产管理局办理了预购商品房抵押预告登记手续（房预新字第YD13001600号，抵押期限20年）。被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司成立于2005年11月29日，注册资本5200万人民币，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发、建筑材料、五金和钢材销售，经营期限2005年11月29日至2035年11月28日。
2014年11月5日，原告依约将36万元支付给了被告张杰。张杰借款后，未按合同约定按时和足额向原告还款，经原告多次催收未果，原告遂诉至本院。
被告张杰、吴颖璇系2013年9月16日登记结婚，于2016年6月6日在新化县民政局登记离婚，双方所签《离婚协议书》约定，房产1套（即金色海岸1栋16B05号）归张杰所有，该房所欠债务由张杰承担。
2016年11月11日，本院依据原告申请，依法查封了被告张杰位于新化县上梅镇滨江北路（金色海岸）1栋16B05房产。
截止2016年10月28日，被告尚欠原告借款本金345720.88元及利息28130.15元。
2016年11月1日，中国建设银行股份有限公司娄底市分行与湖南淡远（娄底）律师事务所为处理张杰等借款合同纠纷一案签订了《委托代理协议》，由湖南淡远（娄底）律师事务所代理该案的诉讼等全部事务，律师代理费为20000元。2016年11月28日，建行娄底分行向淡远律师事务所支付律师费2万元。
判决的理由与结果
一审法院认为本院认为，原告与被告张杰、湖南鸿瑞房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，是合法有效的民事法律行为，受法律保护。被告张杰从原告处借款后，理应按照合同约定按时履行向原告支付借款本息的义务，被告张杰未按约履行还款义务，其行为违约。依据双方合同约定，如借方违约，贷方<抵押权人>有权宣布借款立即到期，要求借方立即清偿借款本息及相关费用，贷方为实现债权而实际发生的费用由借方承担；被告张杰、吴颖璇虽已离婚，因张杰从原告处所借贷款发生在张杰与吴颖璇的夫妻关系存续期间，且张杰与吴颖璇在《离婚协议书》中约定由张杰偿还原告贷款未经债权人即原告同意，不能对抗原告要求被告张杰、吴颖璇共同偿还的诉求。故原告要求解除与被告签订的合同、提前收回贷款并由被告张杰、吴颖璇共同偿还借款并承担原告为实现本案债权所支付的律师费的理由正当，本院予以支持。
被告张杰所辩因被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司出售的房屋土地使用年限不合规而导致其所借原告贷款拖欠，还款责任应由湖南鸿瑞房地产开发有限公司承担的理由，因张杰与被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司为商品房土地使用权期限发生纠纷系另一种法律关系，对该辩论主张，本院不予采纳。原告为实现债权，原告与被告张杰在房地产管理部门所设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司系张杰所借原告贷款的保证人，负有对借款人所欠借款本金及利息承担连带偿还责任的法定责任和义务，故对原告要求其在所保证的被告张杰借款本息范围内承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第二款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一审裁判结果一、解除原告中国建设银行股份有限公司新化支行与被告张杰于2013年10月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：430697200-2012-20130402966）。
二、由被告张杰、吴颖璇在本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司新化支行借款本金345720.88元及计算至2016年10月28日止的利息28130.15元，此后的借款利息按合同约定的逾期利率标准计算至清偿之日止。
三、由被告张杰、吴颖璇在本判决书生效后十日内共同给付原告中国建设银行股份有限公司新化支行所支付的律师费20000元。
四、被告湖南鸿瑞房地产开发有限公司对被告张杰所欠原告上述借款本息承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7207元，财产保全费2370元，共计9577元，由被告张杰、吴颖璇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审判人员审判长刘正峰
人民陪审员曾作甫
人民陪审员袁群英
二〇一七年五月十一日
代理书记员王霞娜
