借名购买经济适用房协议是否有效？
一、基本案情
1、原告诉称
胡可诉称：胡可与张倩于1998年11月20日登记结婚，2003年10月25日，双方共同购买了位于北京市通州区镇的房屋。2008年6月13日，双方经法院调解离婚，但未对房屋进行分割。2011年9月14日，张倩在胡可不知情的情况下，擅自与刘佳签订存量房屋买卖合同，并以37万元的成交价转让，明显低于当时市场价格190万元。
鉴于上述事实，胡可认为房屋为胡可与张倩婚姻关系存续期间所得的夫妻共同财产，离婚后未经分割仍为共同所有，未经胡可同意，张倩无权处分，刘佳明知交易价格明显低于市场价格，在这种情况下仍与张倩签订买卖合同，张倩、刘佳的行为违反了国家法律规定，为了维护胡可合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、请求确认张倩与刘佳签订的关于北京市通州区的存量房屋买卖合同无效;2、本案诉讼费由刘佳、张倩承担。
2、被告辩称
张倩、刘佳辩称：一、本案房屋系由刘佳的母亲张虎购买，对此，胡可和张倩均认可房屋的权益属于张虎所有，因此未作为胡可和张倩的夫妻共同财产在离婚时进行分割。2003年初，张倩拿到了经济适用房的购房指标，当时，张倩的三姐即刘佳的母亲张虎正好有意购房，因此，胡可、张倩、张虎协商一致，由张虎借用购房指标，出钱买房，购房后房屋产权暂办理在张倩名下。
2003年10月25日，胡可、张倩与刘佳的父亲刘梅、母亲张虎共同签署了证明书，约定由张虎支付房款274352元，购买了房屋，证明书中有4人签字，并经张倩的大姐夫方达见证，当天张虎支付了购房款274352元，并支付了锅炉差价1290元和印花税130元，2004年11月23日张虎又支付了契税、公共维修基金11004.1元，2011年1月22日，刘佳取得了房屋的产权证。房屋由张虎出资购买，2008年6月，胡可与张倩离婚调解时，双方一致同意房屋不作为双方的夫妻共同财产进行分割，按照之前的约定，待5年后由张倩过户至刘佳名下。
二、房屋买卖合同体现了各方当事人的真实意思，并未损害胡可合法权益，当属合法有效。2011年9月14日，张倩与刘佳签订了存量房屋买卖合同，为了避税，双方合同中将房屋出售的价格写为最低的市场指导价，即37万元，但张倩并未向刘佳实际收取任何款项，这完全体现了各方的真实意思，即未损害胡可的合法权益，也没有违反任何法律规定，所以应该合法有效。
综上所述，房屋不属于胡可和张倩的夫妻共同财产，张倩与刘佳依据各方的事先约定签订了房屋买卖合同并办理了过户，体现了各方真实意思，并未损害胡可的合法权益，也没有违反法律规定，请求法院驳回胡可的诉讼请求。
二、法院查明
张倩陈述其与张虎系姐弟关系，张虎与刘梅系夫妻关系，刘佳系张虎与刘梅之女。房屋坐落于北京市通州区，现房屋所有权证登记的所有权人为刘佳。
2003年10月25日，北京恒华房地产开发有限公司(以下简称恒华公司)与张倩签订商品房买卖合同，张倩从恒华公司购买房屋，该商品房总金额为274350元。2003年10月25日，张倩向恒华公司支付了购房款274350元。同日，张倩交纳锅炉差价1390元、印花税135元。
2003年10月25日，胡可、张倩、刘梅、张虎签署证明书，内容为：有张倩经济适用房，由张虎(三姐)付全款：人民币274352元，大写贰拾柒万肆乾叁佰伍拾贰元正。特此证明。当事人刘梅、张虎、胡可、张倩，证明人：方达。胡可对此不认可，在一审期间亦未申请对证明书的笔迹进行鉴定。胡可主张购房款系使用胡可、张倩的共同存款所支付，即使是张虎出资，也是借贷关系，和所有权无关。
2006年1月22日，张倩取得房屋的所有权证，产权性质为经济适用房。2011年9月14日，张倩与刘佳就房屋签订存量房屋买卖合同，约定房屋成交价格为370000元。2011年9月15日，房屋的产权登记至刘佳名下。合同中约定的购房款370000元，刘佳并未实际支付。
另查，胡可与张倩于1998年11月20日登记结婚，2008年，在法院主持下，双方自愿达成调解协议，胡可与张倩离婚，夫妻共同财产捷达轿车一辆自本调解书生效后归胡可所有，双方未对房屋进行分割。对此，胡可表示，离婚时房屋因产权登记时间未满五年，无法确定价值就没有分割。
庭审中，张倩、刘佳申请证人张虎出庭作证，该证人证明，2003年，其与张倩、胡可协商，用张倩的名义购买经济适用房，胡可也表示同意，并签订了证明书，购房款实际是张虎所支付，房屋交付时，张虎给付胡可5000元感谢费，房屋购房款票据等原件均在张虎处，2005年，张虎对房屋进行装修，房屋一直由张虎一方使用收益。张倩、刘佳提交刘佳、张倩书面证人证言及银行对账单，证明张虎、刘梅支付购房款的来源，房屋由张虎进行装修，证人在x出庭作证，胡可对证人证言不认可。
三、法院判决
1、一审判决
确认张倩与刘佳就坐落于北京市通州区的房屋签订的存量房屋买卖合同无效。
2、二审判决
1)撤销一审判决;
2)驳回胡可的诉讼请求。
四、律师点评
当事人应对自己的主张提供证据佐证，当事人不能证明自己主张的，应当承担相应的不利后果。张倩、刘佳提交有胡可签名的协议书中，温媛认可本案房屋系张虎付全款购买。胡可虽不认可该证据系其亲笔签名，但其在并未申请笔迹鉴定，亦未能提供有效反证证明其主张，应由胡可承担相应的不利后果。法院对胡可的该项主张不予采信。
本案房屋为张虎全资购买，登记在张倩名下，则张虎和张倩、胡可之间的法律关系有两种可能：借名买房关系或借款关系。
如张虎和张倩、胡可之间的法律关系是借款关系时，则应有以下事实佐证。其一、张倩、胡可二人的离婚调解协议中应对该房屋予以分割或有所约定。其二、房屋的购房票据等均应为张倩、胡可持有。其三、胡可签署的由张虎出资的证明书中应有胡可、张倩借款之表述。
本案证据表明，上述三项事实特征，本案均不符合。其一、胡可与张倩的离婚协议中，并未分割或提及本案房屋。胡可表示离婚未涉及房屋的原因是在其与张倩离婚时，房屋产权登记未满五年，无法确认价格。但即使房屋在离婚时产权登记未满五年，无法确认价格，双方在离婚纠纷中亦应分割房屋份额，而非对房屋毫无涉及。其二、房屋的购房票据等均为张虎持有。其三、胡可签署的证明书仅有张虎出资之表述，未有张倩胡可借款之表述。
基于以上事实，张倩、刘佳主张的张虎与张倩存在借名买房约定，该主张可以成立，法院予以支持。法院认定，张虎与张倩存在借名买房关系，胡可对此借名买房关系知情且认可。
胡可并非房屋的所有权人，张倩将房屋过户至刘佳名下无需经过胡可同意。刘佳支付对价过低亦或未支付对价的行为并未侵害胡可的权益。持张倩未经其同意处分双方夫妻共同财产以及刘佳购房价格过低之主张，胡可认为刘佳和张倩签订的买卖房屋的合同无效。胡可的主张无事实和法律的依据，法院不予支持。
债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。张虎与张倩达成借名买房的约定后，张倩是名义买房人，有义务协助张虎完成房屋的过户手续;张虎是房屋的实际买房人，有权将借名买房合同中享有的权利转让给其女刘佳。
张倩有义务接受张虎指示将房屋转移登记在刘佳名下。该房屋并非胡可与张倩的夫妻共同财产，胡可亦非房屋的名义所有权人。张虎的通知义务应止于履行过户手续之必要，即通知名义物权人张倩即可。温媛对张虎的过户通知并无否定之权利，因此张虎无需另行通知胡可，张虎的权利转让行为不因未通知胡可而不发生法律效力。
根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张倩购买经济适用住房以及张虎的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张倩于取得房屋的所有权证五年之后，将房屋转移登记至张虎的女儿刘佳名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张倩、刘佳签订的关于北京市通州区的存量房屋买卖合同有效。
