借名购买经济适用住房的约定是否符合法律规定
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借名买房 经济适用房 口头协议 房产律师
一、原告诉称
马昕钰称：位于北京市朝阳区X路X号房屋是马昕钰单位为了解决马昕钰实际居住困难，于2006年12月分配给马昕钰的带有政策性补助的经济适用住房。马昕钰在购买该房之时，马昕钰儿子马彦生与王哲之女王帆系夫妻，马昕钰将房屋借给王哲暂住。此后，马彦生与王帆于2010年7月26日离婚。现王哲继续占用马昕钰的房屋，故起诉要求王哲将北京市朝阳区X路X号房屋返还给马昕钰。
二、被告辩称并反诉
王哲答辩并反诉称：2006年11月，马昕钰单位分房，马昕钰说他不想要，后来和王哲商量，劝说王哲买北京市朝阳区X路X号房屋。2006年12月，马昕钰与王哲达成秘密口头协议，约定王哲自己出全款把涉案房屋买下，另外给马昕钰100000元作为房屋产权转让的费用，如果把协议内容说出来，马昕钰单位可能就把房屋收回。王哲借款100000元，凑齐了全款392251元并通过王帆的账户一次性转账到马昕钰单位集资建房的开发商账户。提出反诉，要求马昕钰继续履行与王哲的口头协议，将北京市朝阳区X路X号房屋所有权转移登记至王哲名下。
马昕钰辩称：与王哲之间没有任何口头或书面的转让协议，不存在王哲所述给马昕钰的100000万元转让费的情形。不动产所有权应以登记为准，涉案房屋所有权登记在马昕钰名下，应属于马昕钰所有。当时和王哲商量借钱，此后王哲给马昕钰借了300000元，马昕钰又向其他人借款100000元，将涉案房屋买下。后来，马昕钰经济困难，王又将马昕钰出资的100000元退还给了马昕钰用于偿还外债。
三、审理查明
2007年1月22日，马昕钰作为乙方与北京市X合作社（甲方）签订了《北京市住宅合作社集资建房协议》，约定乙方购买朝阳区X路X号房屋，房价总额为392251元。
王哲以有关涉案所有手续的明细、转账凭条等证明其系涉案房屋的实际出资购买人，马昕钰对此不予认可，但承认在购房过程中收到王哲400000元，并称此款系向王哲的借款，且表示至今尚未偿还。
朝阳区X路X号房屋自2008年交付后一直由王哲及其家人居住使用至今，并进行了装修。该房屋购房合同原件、购房款付款凭证等均在王哲处，马昕钰未对此作出合理解释。
2010年4月26日，北京市朝阳区X路X号房屋所有权登记至马昕钰名下，房屋性质登记为经济适用房。京建改[2009]196号文件第四条规定“职工参加集资合作建房在《房屋所有权证》“房屋性质”栏中标注“按经济适用住房产权管理”；未对上述房屋在所有权转让时的政策进行详细说明。审理中，X区房屋管理局工作人员答复，经济适用房在取得完税凭证时或房屋所有权证发证之日起五年内不得按照市场价格出售房屋，也不能进行房屋过户。
四、法院判决
1、马昕钰将北京市朝阳区X路X号房屋所有权转移登记至王哲名下；
2、驳回马昕钰的诉讼请求。
五、法院判决
王哲入住涉案房屋的缘由及马昕钰与王哲就涉案房屋之间的法律关系。马昕钰虽称系借用，但未提交充分证据；根据王哲提交的转账记录等证据可以认定，涉案房屋购房款均系由王哲直接支付给出卖人，马昕钰虽称系借款，但无法对涉案房屋购房的相关手续、票据均在王哲处作出合理解释；王哲装修入住至今；王哲除支付购房款外还实际向马昕钰支付100000元。。根据优势证据原则，综合可以认定王哲所陈述与马昕钰形成借名购买经济适用住房的陈述更为可信。
马昕钰与王哲之间借名购买经济适用住房的口头约定是否符合法律规定。双方之间的约定形成于2008年4月11日之前；根据房屋所有权证可以确认，涉案房屋所有权已于2010年4月26日登记至马昕钰名下。综合以上情况，参考北京市高院指导意见，可以认定王哲和马昕钰之间的借名买卖合同有效。
提示：经济适用房系具有人身属性的国家保障型住房，相关交易应符合政策、法规规定，借名购房具有一定风险，可能造成较大经济损失，建议交由律师对相关风险进行把控。
