在未征得房屋所有人同意时房屋买卖的交易风险
一、基本案情
邓大叔家有一四合院，因城市房地产开发被拆迁后，获得一套房屋的安置补偿。邓大叔将该套房屋的产权证交给儿子邓先生“保管”，并与邓先生约定：只要邓大叔活着，没有他的同意，不得变卖该套房屋，否则就将房产证收回。邓先生因急需一笔钱用，就以750000元的价格将房子卖给了汪女士。汪女士拿到房产证后，担心邓大叔不同意，就让邓先生做出保证，说明其父同意。邓先生遂向汪女士保证：邓先生受家父委托将房屋卖给汪女士，出卖房屋所产生的一切后果由邓先生承担。汪女士购买后又以1210000元的价格将该房卖给了杜某人。邓大叔这套房屋被儿子卖掉的某一天向邓先生要房产证，邓先生到处寻找亦未找到后，就告诉邓大叔说房产证已经丢失。邓大叔遂到房产局挂失并补办新的房产证。邓先生将此事告诉了汪女士，汪女士感到事情非常严重，这样不仅自己无法将该房屋卖给杜某人获利，而且有可能造成自己对杜某人的违约。汪女士即拿着购房的字据，向房产局提出异议。房产局遂以“遗失申报不实为由”拒绝为邓大叔办理新房产证，邓大叔当得知儿子瞒着自己卖房的真相后，遂将邓先生和汪女士作为共同被告向法院起诉，请求法院撤销邓先生与汪女士所签订的房屋买卖合同，并要求汪女士归还房产证。庭审中，邓先生承认他未经父亲邓大叔同意就将房子卖给了汪女士。
二、法院审理
法院审理认为：由于汪女士一直未办理该房过户手续，虽然占有此房，但房屋所有权并未发生转移;汪女士明知该房邓先生没有处分权，仍欲购买，汪女士主观上有过错，遂判决确认邓大叔对该房屋拥有所有权，汪女士应将房产证返还邓大叔。
根据合同的相对性原理，买卖合同的双方当事人无权为第三人设立权利与义务。但是，根据《民法通则》规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。据此，在本案中如果邓大叔通过授权委托其子邓先生代为签订房屋买卖合同，并在其授权范围内将房屋卖给汪女士，那么，邓先生与汪女士所签订的房屋买卖合同对邓大叔有效，邓先生在代邓大叔收取房款的同时，邓大叔负有交付房屋及转移房屋所有权的义务。否则，即构成违约。但从本案案情来看，邓先生既未取得其父邓大叔的委托，邓大叔也不知道以其名义将房屋卖给了汪女士，而事后邓先生亦未追认，因此，本案中邓先生与汪女士所签订的房屋买卖合同无效。
在房屋买卖合同中，房屋买受人或者出卖人如果代他人包括自己的父母、子女兄弟或其他亲友买房或卖房，或者以丈夫或妻子的名义共同买房或卖房，都应当事先取得本人即被代理人的授权或者事后追认，否则将导致房屋买卖合同的无效或者所购房屋的所有权不能依法转移，即房屋的产权不能依法办理过户登记。在房屋买卖合同无效所导致的不能依法登记和依法转移房屋产权的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。然而，在现实的房屋买卖中，有的卖房人为了获得更高的房屋售价或者在自认为房价卖低的情况下，或者买房人认为房价买高的情况下，对已经授权他人(主要是自己的亲属)所出卖或购买的房屋，以不知情、未授权和不予追认为由要求撤销或解除合同，以图达到获得最大利益或者免除交付房屋的合同义务，这种做法严重违背了履行合同的诚实信用这一根本原则。因此，在司法实践中法院往往根据保护善意第三人的民法学原理判定房屋买卖合同有效，以保护善意相对人的正当利益。
我国《物权法》第106条规定了不动产的善意取得制度。根据该条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：(1)受让人受让该不动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。这里所谓的善意，是指第三人于受让不动产时，不知出让人为非所有人，也不知出让人无权处分。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，或者明知不动产的处分人无处分权而仍然受让其转让的财产，则不适用善意取得。合理的价格则是指出让的房屋的价格与同等条件下的房屋市场价格基本一致，并未严重偏离其市场价位，如果以过分低于其市场价位的价格转让，受让人与出让人就有恶意转让的嫌疑，如果在此种情形下适用善意取得制度就会损害不动产所有人的利益。本案中，受让人汪女士明知邓先生对所卖房屋无处分权，且邓先生并未取得邓大叔授权，可以断定汪女士不具有受让的善意，房屋所有人邓大叔提出异议时因系争房屋并未依法登记变更，因此，本案中汪女士与邓先生之间订立的房屋买卖合同不适用善意取得制度，汪女士无权通过转让取得系争房屋。
四、律师建议
靳律师提醒：在房屋买卖合同中，房屋买受人或者出卖人如果代他人包括自己的父母子女、兄弟或其他亲友买房或卖房，或者以丈夫或妻子的名义共同买房或卖房，都应当事先取得他人即被代理人的授权或者事后追认，否则将导致房屋买卖合同的无效或者所购房屋的所有权不能依法转移，即房屋的产权不能依法登记。在房屋买卖合同无效所导致的不能依法登记和依法转移房屋产权的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿合同另一方当事人因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此文是由河北英利律师事务所资深律师李树英律师友情提供，仅供参考。
