居间方行为导致合同无法履行的法律责任
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基本案情：
2014年11月22日原告通过被告公司将位于XXX市XX区XX街38×号XX园1-15-801房产出售给被告严芳，三方于当日签订了房屋买卖合同，合同约定，房屋实际成交价为406500元，被告严芳向原告李林交付定金10000元，该定金由被告公司保管。被告应于2014年12月15日前交付首付款15000元，尾款246500元(60%房款)办理贷款，并保证于2014年11月30日备齐所有贷款手续。如一方违约，应向守约方承担约定房款5%的违约金，合同签订后，原告把房本交付给了中介，被告缴纳了10000元定金，但至今没有履行剩余房款的支付义务。
案件焦点：
被告违约未付首付款，被告中介公司有过错，导致合同不能履行，由谁及是否连带承担违约责任?
律师点评：
房地产专业律师靳双权认为：原、被告双方于2014年11月22日签订的房屋买卖合同依法成立有效，各方应依约履行。被告严芳未依约定交付房款，已构成违约，而原告并未违约，故对原告要求被告严芳按合同约定房款的5%支付原告违约金20325元的请求，法院予以支持。诉讼中，各方均同意解除该合同，故该房屋买卖合同不再履行，对原告要求被告公司返还原告房产证的请求，法院予以支持。被告公司作为专业的房屋中介公司，将不可能为被告严芳的第二套房屋办理公积金贷款60%的额度写入合同，对被告严芳违约交付房款负有赔偿责任，对违约金的给付负连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条之规定，判决被告XXX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告位于XXX市XX区XX街38×号XX园1-15-801房产证书;被告严芳于本判决生效之日起十日内付给原告违约金20325元，被告XXX房地产经纪有限公司对上述违约金承担连带给付责任;如两被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费551元，由被告严芳、被告XXX房地产经纪有限公司各承担275.5元。
严芳、XXX房地产经纪有限公司持原审答辩意见提起上诉，XXX市中级人民法院经审理认为，上诉人严芳、XXX房地产经纪有限公司与被上诉人李林三方签订的房屋买卖合同，系三方真实意思表示，合同合法有效应按合同履行。双方签订合同期间，由于上诉人严芳不能按照约定支付首付款的违约行为导致被上诉人李林不能达成合同目的，其应对自己的违约行为承担相应责任。本案中被上诉人李林要求上诉人严芳按合同约定房款的5%支付原告违约金20325元的请求，符合法律规定，法院予以支持。
上诉人XXX房地产经纪有限公司因过错将不可能为上诉人严芳的第二套房屋办理公积金贷款60%的额度写入合同，导致上诉人严芳违约，因此上诉人XXX房地产经纪有限公司对违约金的给付应负连带责任。一审法院根据本案查明事实，判决公平合理，于法有据，并无不妥。
综上所述，上诉人的上诉理由依法不能成立，其上诉请求法院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人严芳、XXX房地产经纪有限公司各承担601元。本判决为终审判决。
律师建议：
本案处理重点在于对违约责任承担的理解。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
具体到本案中，三方签订购房合同时，均出于各方的真实意思表示，并无无效情况。原、被告双方于2014年11月22日签订的房屋买卖合同依法成立有效，双方应依约履行。被告严芳未依约定交付房款，已构成违约，而原告并未违约，故对原告要求被告严芳按合同约定房款的5%支付原告违约金20325元的请求，应当予以支持。诉讼中，各方均同意解除该合同，故该房屋买卖合同不再履行，对原告要求被告公司返还原告房产证的请求，应当予以支持。被告公司作为专业的房屋中介公司，将不可能为被告严芳的第二套房屋办理公积金贷款60%的额度写入合同，对被告严芳违约交付房款负有赔偿责任，对违约金的给付负连带责任。
值得注意的是，买卖双方签订合同后，应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务，如不履行应承担相应的违约责任。居间方也应严格规范自己的行为，以维护各方当事人的合法权益，也有利于维护房屋市场交易的秩序。
