因限购政策导致合同不能继续履行的法律责任问题
上海市政府在3月25号发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，新政主要涉及以下两个方面：
1、从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。
2、从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由满两年）调整为满五年。
新政出台后，导致一大批购房者在新政出台前签订的购房合同不能继续履行。对于这个问题，最近接到多位朋友电话咨询，询问如何处理，能不能解除合同，要不要承担责任等，在此一并回答各位朋友。
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
住房限购政策不属于《合同法》规定的不可抗力，但由于住房限购政策的实施致使购房人无法办理过户手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致买受人合同目的无法实现，当事人要求解除合同，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当退还购房人购房款或者定金，但是不适用违约责任和定金罚则。
2、如果房屋买卖合同依约定能够实际履行，因一方当事人的原因致使合同迟延履行，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同，并要求违约方承担违约责任、承担损失。对于在住房限购政策实施后，一方隐瞒或者虚构相关事实，导致订立的房屋买卖合同违反住房限购政策而无法实际继续履行的，另一方当事人有权请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿因此造成的损失。
3、如果房屋买卖双方签订了《商品房买卖订购书》或《商品房买卖中介合同》或《商品房买卖合同》后，由于新限购政策导致买方不符合购房资格，不能办理过户手续的，买方应尽早书面通知卖方，告知因限购政策原因不能继续履行合同，双方应解除合同，买卖方应退还已收取的定金或预付款。
