一、近期主要政策变化：
1、2010年1月7日颁布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了二套房首付必须不能少于40%。
2、2010年4月17日颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确了（1）二套房首付不低于50%；（2）三套房贷可暂停；（3）纳税不满或者缴金未满一年者可以不放贷。
二、产生的影响
1、二套房居间合同约定首付4成，剩余部分贷款，导致双方对于房屋买卖合同条款不能协商一致。
2、签订房屋买卖合同后，无法贷足六成或者三套房暂停放贷或者因为不能提供纳税不满或者缴金不满一年证明而被拒绝房贷，最终导致房屋买卖合同无法履行。
三、买卖双方方各执一词：
鉴于房价不断上涨，国务院为了稳定房价先后出台了一系列政策，通过控制按揭贷款的发放达到影响房屋价格的目的，这个手段是非常有效的，新政策的出台在很大程度上遏制了炒房的发生，对于房价将来走向产生了很多不确定性，上述政策的出台无疑对于正在交易中的房屋产生了重大影响，最明显的就是上面两种情况。
对于因政策而导致的房屋交易纠纷该如何处理买家和卖家各执一词。
卖家认为：新政是对房贷的影响，而房贷是买方的付款方式之一，也是买家应该承担的义务，况且本身法律就有规定房贷不足的现金补足，因此即便是新政导致贷款不足，买方也应该用现金补足，如果不能补足就应该承担违约责任。
买家认为：双方在房屋买卖合同或者居间合同中约定了明确的付款比例，由于新政的出台，导致必须改变上述付款比例，这是国家政策导致的，而非买方个人原因导致的，而且这种政策的出台是双方在签订合同时均不能预见的，而改变付款比例后超出了买家的承受能力，合同无法履行，而这种不能履行显然是政策而非买家自己造成的，因此买家认为自己不应该对此承担责任。
四、相关法律规定：
法律规定1《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
法律规定2《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
五、律师意见
鉴于上述诸多因素，笔者认为如果因为政策原因导致房屋买卖合同履行不能的，应当允许买方解除合同，同时买方不应当承担违约责任。
理由是：
1、首先对于合同履行不能应当允许解除应当没有异议，主要是一个违约责任的承担问题。无论是《民法通则》还是《合同法》，都认为一方承担违约责任的前提是因该方的原因导致合同不能履行或者履行迟延的承担违约责任，但是我们看在房贷新政出台后，贷款成数的变化并非是由于买方原因导致的结果，而是因为国家政策变动的原因，因此不能要求买方对于政策变动导致的结果承担违约责任。
2、政策变动到底是不是不可抗力？一直存在较大争议，但是笔者认为，即便政策变动不属于不可抗力范畴，对于买家而言理应允许其免责。不可抗力需要满足不能预见，不能避免，且不能克服的客观事件。房贷新政的出台对于普通购房者来说确实属于事先无法预见，且不能避免的客观事件，但是是否属于不可克服就因人而异了，很多人认为房产新政导致的成数调整属于可以克服的范畴，但是事实上是由于房价较高很多人确实无法凑足相应的首付款。当然也恰恰是这个原因所以关于政策是否应该属于不可抗力存在较大争议，但是笔者认为综合起来，公平起见，即便政策不能认定为不可抗力，也不能因此而要求购方承担因此而带来的违约责任。
3、房屋买卖合同中关于贷款不成现金补足的约定是否可以成为下家不能免责的特殊约定呢？笔者认为房屋买卖合同中的上述约定应该是针对一贯贷款政策下，个人信用以及个别银行审查宽严不同导致的贷款不成，而不适用于贷款政策的根本改变带来的贷款不成。