在合同未成立、无效或被撤销的情形下，对此负有过错的一方应承担缔约过失责任，赔偿合同相对方的信赖利益损失。

■案情

  　　2003年12月29日，某市质量技术监督局（甲方，以下简称技术监督局）与天象公司（乙方）签订一份《房地产转让合同》，约定：甲方以700万元的价格转让其位于淮海路109号的一栋办公大楼、办公大楼东侧门面房及后院一栋小楼的所有权给乙方；乙方在合同签订后10日内汇入甲方账户50万元，2004年2月29日、5月31日、12月31日前分别再汇入甲方账户100万元、200万元、350万元；若乙方在2004年12月31日前未付清所有款项，甲方有权将一楼大厅及后楼三至四层使用权收回。合同签订后，天象公司于2004年1月8日、4月29日两次支付技术监督局购房款50万元、100万元，技术监督局按约向天象公司交付了办公楼一楼大厅和后院小楼三至四层。2004年2月，天象公司将一楼办公大厅以每年45万元的租金出租给了中国联通某分公司（以下简称联通公司），租期5年，联通公司先行支付了三年租金135万元。前述合同约定的付款期限届满后，技术监督局于2005年3月25日给天象公司发出《关于处理解除房地产转让合同遗留问题的函》，称双方已于2005年3月1日达成了解除合同的口头协议，要求天象公司于2005年3月30日前与该局协商解决合同解除后的遗留问题。天象公司接函后回复《关于继续履行房地产转让合同的函》，认为技术监督局所称的双方于2005年3月1日达成的解除合同的口头协议等与事实不符，要求技术监督局继续履行合同。因双方对是否解除合同未达成一致，技术监督局遂以天象公司没有履行合同的主要义务，严重违约为由，于2005年4月8日诉至一审法院，请求判令解除合同并由天象公司承担违约责任。一审法院审理后，认为涉案合同属无效合同，依法向双方进行了释明。技术监督局于2005年12月16日变更其诉讼请求为：收回一楼大厅、地下室原出租部分和后院小楼三至四层的使用权；天象公司将从联通公司收取的135万元租金退回技术监督局。同日，天象公司提起反诉，请求判令技术监督局赔偿因合同无效给其造成的损失500万元并承担全部诉讼费用。

  　　技术监督局转让的上述房地产所涉土地使用权为划拨性质；双方签订的房地产转让协议未报某市人民政府审批。

  　　根据一审法院应天象公司申请委托鉴定的结果，在评估基准日2005年12月16日，案涉房产的市值为1275.6965万元。

■裁判

  　　安徽省淮北市中级人民法院经审理认为：技术监督局与天象公司签订的房地产转让合同所涉土地使用权为划拨性质，该合同未报经有批准权的人民政府审批，应为无效合同。技术监督局在转让该房地产时明知其土地使用权系划拨而来的情况下没有履行报批手续，且在诉讼过程中怠于补办相关手续，对合同无效应承担主要责任。天象公司签订合同时没有尽到注意义务，对合同无效亦有一定责任。双方应当根据各自过错大小，承担相应的责任。根据法律的规定，合同无效后，双方因合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。遂判决：1.天象公司于判决生效后15日内将技术监督局一楼大厅和后院小楼三至四层的使用权及一楼大厅出租租金135万元返还给技术监督局，技术监督局在接收上述权利及款项的同时返还天象公司已付房地产转让款150万元，相互折抵后技术监督局于判决生效后15日内给付天象公司15万元；2.技术监督局于判决生效后15日内赔偿天象公司损失280万元；3.驳回天象公司的其他诉讼请求。

  　　技术监督局与天象公司均不服一审判决，向安徽省高级人民法院提起上诉。技术监督局上诉称：天象公司作为专业的房地产经营与开发企业，其未尽基本的审慎和注意义务导致合同无效，应承担主要责任；一审判决将房屋升值部分的利益认定为天象公司的实际损失并判决该局赔偿天象公司可得利益损失违反合同法的规定；一审判决该局赔偿对方280万元损失没有事实依据。天象公司上诉称：案涉合同无效的全部责任应由技术监督局承担，天象公司并无过错；135万元租金全部归技术监督局所有不合理；一审所判的280万元远未弥补天象公司的损失，涉案房产2005年12月16日的市场价值为1275.6965万元，已高出700万元的合同价575.6965万元。

  　　安徽高院经审理认为：1.涉案合同项下的土地系划拨性质，技术监督局作为出让方有义务在合同签订前或至提起诉讼前，对转让房产涉及的土地履行相关审批手续，其未履行该项义务构成缔约过失，对导致合同无效负有主要责任。天象公司作为受让方未尽到必要的注意义务，对导致合同无效应承担次要责任。2.合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故天象公司应将技术监督局办公大楼一楼大厅、后院小楼三至四层的使用权返还技术监督局，技术监督局应将收取的购房款150万元返还天象公司。租金是使用房屋取得的收益，租金上涨的主要原因是市场因素。在房屋出租过程中，天象公司虽存在经营成本支出，但其未提供相应的证据加以证明，故一审将135万元租金全部作为该公司因合同取得的财产而判令其予以返还，并无不当。天象公司关于其出租收益超出技术监督局自行出租所得的部分不应返还的上诉主张，该院不予支持。3.由于技术监督局对导致合同无效存在过错，依照合同法第四十二条的规定，应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿天象公司信赖利益损失。其赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益。综合考虑涉案房地产的性质和价值及天象公司实际付款情况、双方过错责任的大小等因素，可确定由技术监督局赔偿天象公司100万元。一审判令技术监督局赔偿280万元，没有充分考虑天象公司未按期足额付款的事实，有失公允。技术监督局关于赔偿损失数额过高的上诉理由部分成立，该院予以支持。

  　　据此，案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）(二)项和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四十二条的规定，判决：维持一审判决主文第一项、第三项；变更一审判决主文第二项为技术监督局于判决生效之日起15日内偿付天象公司100万元。

■评析

  　　可以看出，一、二审法院对这起案件的裁判结果虽有差异，但处理思路是一致的，即某市技术监督局对造成涉案合同无效的法律后果负有主要过错，应对合同的相对方天象公司承担缔约过失责任，赔偿其信赖利益损失。关于缔约过失责任及信赖利益损失赔偿问题，我国现行法律的规定较为原则，目前理论界仍存在较大的争议，实务界普遍感到操作起来有相当大的难度，因此法院这方面的案例并不多见，本案可以说是一起典型案例。

  　　本案中，某市技术监督局系将其在划拨土地上建筑的房屋转让给天象公司，双方签订合同后，该合同尚处于未生效状态，作为转让方和划拨土地的使用权人，技术监督局依据协助、勤勉和诚实等先合同义务应及时履行相应的报批手续促使合同生效，但技术监督局至起诉前均怠于履行上述义务并致使合同被法院认定为无效，故技术监督局是以不作为的方式违反了先合同义务，其行为违法且主观过错十分明显。反观天象公司，其虽未完全履行给付转让款的义务，但基于对技术监督局的信赖和对合同目的得以实现的预期，部分履行了义务并已就受让的房屋加以经营（出租），因合同被认定无效，双方返还因合同取得的财产，在涉案房屋已大幅涨价的情况下，天象公司受损是不可避免的。技术监督局已构成了缔约过失，应对天象公司承担相应的损害赔偿责任。法院以合同生效并得以正常履行情况下该公司可获得的房产升值利益为参考酌定其损失的裁判思路无疑是值得肯定的。同时，一、二审法院均注意到，天象公司作为房屋买受人在签订和履行合同过程中应尽必要的注意义务，其对交易风险应有一定的预判能力，但该公司轻信合同有效并能最终得以履行，可能因此丧失了与第三人订约的机会，对其利益受损主观上亦存有过失，故根据“过失相抵”规则，相应减轻了技术监督局的赔偿责任。此外，一、二审法院亦考虑了天象公司仅给付了少部分购房款的实际情况并将其作为酌定因素之一，二审最终判令技术监督局赔偿天象公司100万元，这一赔偿数额应该说是比较适当的。

  　　本案案号为：（2007）皖民一终字第144号

  　　案例编写人：安徽省高级人民法院  佘延宏