房屋抵押权未被消灭，买受人要求继续履行合同被驳回
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
黄蓉诉称：黄蓉与郭靖于2015年1月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》。协议约定郭靖出卖位于北京市顺义区望泉家园39号楼某室的房产。黄蓉于2015年1月28日将首付款100万元(含3万元定金)支付给郭靖。双方约定待黄蓉办理贷款审批通过后10个工作日内由郭靖配合办理过户手续。郭靖在收到首付款后，以房屋一直未能解除抵押权为由，不配合黄蓉办理住房贷款，截止2015年8月24日，其仍未配合黄蓉办理住房贷款。现请求法院判决：1.郭靖履行双方2015年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.郭靖为黄蓉办理过户手续;3.郭靖赔偿黄蓉违约金49万元;4.本案诉讼费用由郭靖承担。
2、被告辩称
郭靖经合法传唤未出庭答辩。
二、法院查明
2015年1月26日，出卖人(甲方)郭靖、买受人(乙方)黄蓉签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。合同约定郭靖将位于北京市顺义区望泉家园39号楼某室房屋出售给黄蓉，房屋成交价格为2220000元，买受人在签订本合同的同时支付定金30000元，涉案房屋内的家具、家电、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价230000元。买受人需要贷款的，支付的首付款为900000元，拟贷款金为1550000元，支付首付款的时间为2015年1月28日，剩余款项由买受人申请贷款。出卖人应当在全款付清十个工作日内将房屋交付给买受人。自贷款审批通过十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，黄蓉支付定金30000元。2015年1月28日，黄蓉支付首付款1000000元(包含定金30000元)。2015年2月11日，双方办理了网签。
另一，2015年1月4日，房屋上设定有两个抵押，抵押权人分别为中国建设银行股份有限公司北京顺义支行、杨过。
另二，房屋于2016年4月18日被北京市顺义区人民法院查封，，又于2016年9月14日被河北省阜城县人民法院查封。
另三，经法院释明，黄蓉表示不变更诉讼请求，坚持要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，并同意代郭靖清偿债务消除抵押和法院查封。但在法院规定的时限内，黄蓉未消除抵押和法院查封。
三、法院判决
1、一审判决
驳回黄蓉的全部诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。郭靖经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时仍未消灭抵押权或针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权、查封的除外。本案中，黄蓉与郭靖签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》前房屋上已设定抵押，签订合同后，涉案房屋又被有权国家机关采取了强制措施。虽然黄蓉与郭靖签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》合法有效，但在黄蓉未提交证据证明抵押权及强制措施已经解除的情况下，法院对黄蓉要求判令继续履行《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》并办理所有权转移登记手续以及要求郭靖承担违约金的诉讼请求均不予支持。
备注：房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销手续，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
