律师说法：征地拆迁维权期刊之警惕用地单位“以租代征” 的陷阱
律师说法：征地拆迁维权期刊之警惕用地单位“以租代征” 的陷阱
“以租代征”的基本情形
“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，是一种典型的违法行为。
实践中，“以租代征”常见的表现形式如下：
（1）用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；
（2）基层政府直接租赁农村集体土地；
（3）基层政府转租农村集体土地；
（4）基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；
（5）村民自行出租自己的承包地；
（6）村委会租用农户的承包地搞非农建设等。
“以租代征”的违法性
总的来说，“以租代征”违法占地行为严重违反了国家建设用地审批程序，违反了国家正常的土地管理秩序，影响了国家宏观调控政策的落实，使有关政府和部门逃避了耕地占补平衡义务和土地出让金等各种税费的缴纳。具体来说，“以租代征”违背了以下法律法规：
根据《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定：只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设的均为非法行为。
根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定：除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。
《中华人民共和国农村土地承包法》第17条第1款规定：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。” “以租代征”将农业土地转为建设用地显然违反了这一规定。
此外，在2005年8月国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》，2006年5月国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，2006年6月国土资源部《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》，2006年8月国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件中国家都禁止“以租代征”行为。
“以租代征”带来的风险和问题
“以租代征”这种任意改变土地用途的行为由于违法，显然是得不到法律保护的，由此就会产生一系列问题，各方主体也会面临一系列的风险。
由于租赁合同的违法性，随着国土资源部严查“以租代征”的违法行为，相关建设项目随时可能被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，此时农民可能面临需要自己出钱出力恢复耕地用途的局面，更有甚者，有些建设项目可能土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。另外，随着中央取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。
因此，对于出租土地的农民来说，不仅要承担国家可能要求恢复耕地的风险，且因为微薄的租金利益而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，亦非明智之举。
以上就是“以租代征”的相关法律问题，你掌握了吗？没有的话可以与我们联系，我们会为你解答征地拆迁相关的法律问题。希望广大被征收人在征地拆迁过程中不要被欺骗，都可以获得合理补偿，这期就结束了，我们下期见！
