征地拆迁维权期刊之无证房与违章建筑
一、无证房vs违章建筑
无证房屋，一般是指没有经过登记的房屋。在房屋征收补偿中，经常会出现将无证房屋直接认定为违法建筑，不予补偿并强制拆除的现象。那么无证房屋真的都是违章建筑吗？
违章建筑，在法律上没有一个明确的定义，一般来说，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定，未经所辖部门批准，擅自搭建或建筑的建筑物、构筑物和设施。
实践中，违章建筑主要表现为以下几种存在形式：
（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；
（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；
（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；
（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；
（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物；　
（6）违反法律、法规有关规定的其他建筑。
二、无证房与违章建筑如何处理
（一） “无证房屋”的成因
“无证房屋”的产生可能源于各种不同的原因，其中，就包括以下两种常见情况：
1、某些房屋建于上世纪八九十年代甚至更早，彼时，我国农村经济开始高速发展，政府为了改善人民的居住环境，对于农民的宅基地大都采取十分简单的审批手续，往往宅基地划定的地块通过审批后，农民们都只会拿到一张纸，上面写着审批的内容，同时盖有政府的公章。而不像2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施之后，房屋所有人同时拥有土地使用权证与宅基地证
2、很多地区在不同的时期可能经过了多次拆迁，很多原本证件齐全的房屋在第一次拆迁时，政府承诺另批一块宅基地作为建房用地，但在村民房子建成之后，政府却未能通过宅基地审批。于是，由于政府的过错，原本证件齐全的房屋变成了手续不齐全的房屋，在再次拆迁时，就可能被认定为“违章建筑”。
（二） “无证房屋”的处理原则
根据《征收条例》的规定，在作出房屋征收决定之前，房屋征收部门应该对拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况进行调查登记并公布调查结果。
在调查过程中就会涉及到房屋证件是否齐全的问题，而如何界定这些“无证房屋”的性质，直接决定了对被征收人的补偿问题。一般而言，应坚持如下原则：
1、对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。
2、对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，应当分清责任，凡因行政不作为或违法行政造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；
3、对因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
此外，国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》也明文规定，对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全的房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。
（三）违章建筑如何处理
《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定：城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。
《中华人民共和国行政强制法》第44条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
《行政强制法》第35条规定：行政机关作出强制执行决定前，应当事先以书面的形式催告当事人履行义务。
《行政强制法》第36条规定：当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。
可见，针对“违章建筑”的拆除，行政机关应该遵循以下程序：（1）进行公告，限期当事人自行拆除——（2）以书面形式催告当事人履行义务——（3）当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩——（4）经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定——（5）实施拆除。
三、“无证房屋”是“违建”吗？
实践中，为了实现快速拆迁和低补偿的目的，拆迁方多以建筑物缺乏手续或无手续为由，降低补偿或拒绝补偿。被拆迁人面临这种情况，往往不知所措，有人甚至采取了极端做法来表达自己的不满，造成了不可挽回的遗憾。而征迁中政府不分情况，一律将无证房屋认定为违章建筑，进行强制拆迁，且不予补偿或降低补偿的行为显然是不合理的。
针对上述提到的第一种情况——因为历史原因而缺乏必要证件的房屋。这些房屋由于建成的早，符合建房时国家要求的程序要求，且村民在集体组织上仅有一处房屋，不应认定为违建。
针对上述的第二种情况——由于政府不履行承诺，使有证房屋变成了无证房屋。在此情况下，房屋所有人并不存在过错，政府没有履行协议承诺，未能审批宅基地，是政府的过错。因而在拆迁之时，不应将此类无证房屋认定为违建。
此外，国家相关法律法规对此也作出了一些规定。如：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
又如：国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。
因此，无证房屋并不一定都是违章建筑，政府应根据实际情况进行考察并作出相应决定。
四、遇到“拆违代拆迁”时如何救济？
从“违章建筑”的认定到强制拆除期间，当事人主要有以下三次救济机会：
1、针对行政机关作出的限期拆除决定申请复议或者提起诉讼。
2、针对政府作出的强制执行决定申请复议或者提起诉讼。
3、针对强制拆除行为本身申请行政复议或者提起行政诉讼，即使拆违决定和强制执行决定本身合法有效，强制拆除行为本身也可能存在实施主体不适格，执行对象错误，未采取合适登记、保管措施而造成当事人合法财产损失，违反法律规定采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式实施等违法情形。
以上就是无证房与违章建筑的相关法律问题，你掌握了吗？没有的话可以与我们联系，我们会你解答征地拆迁相关的法律问题。希望广大被征收人在征地拆迁过程中不要被欺骗，都可以获得合理补偿，这期就结束了，我们下期见！