带您走进郑州四大烂尾名楼 教您遇到烂尾楼该如何维权？
总有这样一群人，可能在几年前就早早地买了房，但现在却依然在漂泊。早遇到烂尾楼是他们心中抹不去的痛。他们的“家”或因相关项目涉及经济纠纷、或因开发商违法违规等原因等走向了烂尾。对于他们来说，有的业主选择了委曲求全无奈拎包入住，有的业主则是选择抗争到底坚定维权。在北京栩锐律师事务所办理的大量烂尾楼维权的案例中，也感受到维权业主的不易与艰辛。为此我们做这一期节目也意在为广大的业主朋友们剖析烂尾楼的典型例子并给出相应的意见，为广大烂尾楼业主的维权增添一份自己的力量。
1、利海托斯卡纳（五证齐全、此楼烂尾）
利海托斯卡纳三期绿洲花园，位于北环路与金陵路交叉口。项目共5栋楼，其中26、27、28、29位于北环路与金陵路交叉口，30号楼孤零零的在北三环辅路与电厂东街附近。2011年8月8日开工，合同是14年初交房。然而，随着利海资金链出现问题，交房一直拖到2015年7月才交房。据小区业主陈女士（化名）称：“合同上本来是精装房，给的是毛坯房不说，小区内连基本设施都没有，项目强制交房。我们业主没法，才自发兑钱买了电缆、接了水电，维持基本生活。”
然而即使这样勉强入住，小区也会不断遭遇断水、断电的问题。就在前段，小区供电又出现问题，停电11天，22楼一位老人发病，叫了救护车却遭遇10楼以上增加“上楼费”，无奈之下，还是小区热心的领居们帮忙送下楼。陈女士称：“这已经是很常见的事情了，我们当初装修，因为电梯老是坏，很多材料都需要背上去，一层10元。因为没电，10楼以上有的住户会带着孩子去小区旁边的健身房写作业、洗澡；有的孕妇，临产前只能去外面酒店住宿......
比起这些，最让业主们担忧的是孩子的上学问题，尽管五证齐全，尽管有购房合同，但是由于小区交房无法达标，导致房产证无法办理。如今，小区的物业也早已撤离，无论是居住环境、建筑安全，还是户口问题等，都存在很多隐患。而北环路附近另一处，孤零零的30号楼，从始至终都是废弃状态。
2、利海雁鸣湖烂尾别墅群
从郑州城区向东30多公里，利海出资打造的郑州雁鸣湖国家级生态文明示范区，曾被规划为集休闲旅游、文化娱乐、生态居住等功能于一体的郑州高端生活体验区。该项目投资120亿元，300多栋别墅，占地近1000亩。根据产品类型不同，高的价格超过20000元，低的则只有3000多，认筹的金额少则数万元，多则数十上百万。然而，随着利海跑路，曾经构建的美好蓝图，也仅剩下荒草丛生的楼宇废墟。
3年过去，再次来到这里，一切如旧，荒芜、了无生机，仿佛是被人遗忘的城落。
3、晶诚花园
作为2013年河南省第一批A类重点建设项目名单之一，晶诚花园的业主们谁也不曾想到，看房时热情的置业顾问，响亮靠谱的宣传广告，如火如荼的工地，居然会突然之间戛然而止。刘先生（化名）称：“当时开发商以内部认购的名义，收取15万到30万不等的认购金，签订一份《房屋预定协议》。我买的是89平的两房，首付20万，交了20万之后就再无音讯。”截止目前，晶诚花园12栋楼里，5栋楼已封顶，3栋楼盖到13层左右，4栋楼未开工。由于土地性质还属于工业性质，再加上开发商、投资方的经济纠纷，从2014年停工开始，3年过去了，依旧是处于停工烂尾中。
3年过去，有的业主遭遇人生变故，曾经一起买房的家人过世；有的业主积蓄被掏空，时至今日再也赶不上买房的列车；有的业主已然心灰意冷，离开了这个伤心的城市···刘先生说：“我们不想闹事，我们就想有人能帮帮我们，让我们有个家。”
4、龙湖玖号院
龙湖玖号院，位于地铁2号线的黄金地带，如今地铁2号线已经开通，龙湖玖号院的业主们却迟迟住不了自己的房子。房子大多都已经封顶，但是由于开发商资金链断裂迟迟不能交房。
那么当我们遇到烂尾楼如何维权？
业主在买到烂尾楼时，如何维护自己的权益呢？很多人会选择起诉退房，如果开发商尚有赔偿能力的话，业主还是有可能拿到房款的。那么如果开发商没有资金退还业主房款，或者干脆已经跑路，房地产开发公司人去楼空的情况下，我们该怎么办呢？北京栩锐律师事务所推荐业主维权的方法是组织团结起来，聘请专业律师发起集团诉讼。
首先，业主们组织起来有什么必要性？
烂尾楼盘的债务关系中，我们一般认为债权人有业主、银行、施工方、其他债权人（民间借贷、高利贷等）四方，然后在实际的案件操作中律师往往发现远远不止四方立场，其原因就在于业主并不是一个统一的组织。一个烂尾楼盘几百业主，存在几十种声音是很常见的，有的业主主张等待复工，有点主张上访、有点主张堵开发商公司，有的主张起诉等等，业主的力量其实是非常分散的。而组织起来的业主，用同一个声音说话，往同一个方向使劲儿，借用山东一个案子的法官的话说：“这几百份起诉书往着一摞，任谁都不敢忽视业主的诉求了。”
业主们自发组织存在什么不足？
很多烂尾楼小区的业主们在维-权时也会建立QQ群或者是微信群，将业主们都拉进来，毕竟“人多力量大”的道理人尽皆知。然而讨论维-权方案的时候往往是各执一词，如果再有开发商或者其他利益单位的奸细挑唆分化，转变风向，业主群体很快就会被分化瓦解，力量进一步的被削弱。
在业主们经过反复的瓦解之后聚集了一部分致力于维护自己权益的业主，具有了初步的组织雏形，可以展开相关的维权行动。此时的优势在于业主们能够集中力量行动。在我们接触的案例中，大部分的业主们采取的行动是统一穿戴印着口号和诉求的衣服，在小区、售楼处、甚至是政府部门外拉横幅，或者是一起去上访。这样的维-权行动有效果吗？答案是有效果，没成果。
为什么说有效果没成果呢？因为对于烂尾楼，政府也没有什么短期内行之有效的解决方法，但是也不能让业主就一直这样堵着门，形成恶劣的社会影响。如此一来就只能先稳住业主，给出很多承诺劝业主们回去，之后先拖一拖，还解决不了的就干脆给开发商破产清算，无法从根本上解决问题。什么是根本性问题？复工给房或者退款给钱，这就是业主们的根本性诉求，是无法通过拉横幅和组织上访能解决的。
我们认为：业主群体内本身也存在很多问题，就我们过往代理案例的经验总结来看，主要有三点不足。
一是组织能力差。我们说的业主组织，并不是金字塔结构一人领导其他人服从，而是类似于合伙人制度，凡事大家商量着来。一个行动往往最多的时间花费在争论和统一意见上了，等大家意见统一了，再去采取行动，很可能已经错过了最佳时机，开发商的资产已经被其他债权人瓜分完毕了。
二是费用和场地问题。烂尾楼维-权的过程是漫长和艰辛的，不是业主们一起吃个饭喝个茶就能解决的。往小了说大家行动一次，吃饭喝水就得上千块；往大了说，打印材料、聘请律师、诉讼费用都不是一个业主能承担的。一开始可能会有个别业主自费承担大家维-权的支出，时间一旦持久，就会感到力不从心。而业主们自发集资维-权，对于资金的使用和监管问题，乃至于资金放在谁的账上，其他业主都难以百分百的信任和放心。
场地问题看似无关紧要，但是当业主真正的组织起来，就会体验到没有活动场地的窘境。几十上百户业主，在哪开会？在某一业主家路程远近不一不说，挤不挤的下是个大问题。在酒店开会，哪个酒店费用谁出又是个问题。所以业主们往往就干脆在物业或者开发商的会议室开会，在人家眼皮底下商量怎么与人家作斗争。或者干脆就在小区的空地上围着坐一圈商量，遇到雨雪天气，会就先别开了，咱们各自先回家避避吧。
第三个不足在于有相当部分的业主存在搭便车的心理，大家开会我旁听，大家维-权我跟着。按说这样也算可以壮大业主声势，并无不可，但是一旦涉及出钱出力，这部分人往往是唯恐避之不及，在维权艰难时冷眼旁观，遇到阻力时又会作鸟兽散。扰乱军心不说，还容易被人收买，将业主们的行动方案外泄导致维权失败，所以说搭便车坐享其成的行为是一定要反对的。
专业律师有什么作用？
烂尾楼维权的关键是什么？是抢时间，抢在楼盘和开发商的其他资产还没有被瓜分干净前争取到业主的那一份。上面我们讲了业主们自发组织的诸多不足之处，其中最关键的一点就是组织能力差，行动迟缓。绝大部分业主都缺乏专业的烂尾楼维权经验和组织业主的能力，毕竟一辈子遇到两次烂尾楼的概率相当的小。而专业的房产律师由于自身具有丰富的办案经验，能够最快速的组织起业主，进入维权程序。另一方面，与开发商的谈判，与政府、银行、施工方协调开发商资产，向法院提起诉讼，后期判决的执行等方面不仅仅需要专业律师，而且需要专业的律师团队来做。
北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁，执业十几年来一直活跃在房产诉讼领域最前沿。在全国范围内代理过十余起烂尾楼业主的集团诉讼，经典案例有：带领团队为浙江某烂尾楼小区56户业主成功讨回房款；历时两年，多方协调谈判促成河北某烂尾楼小区重组复工的，被当地政府称为业主代理律师协调复工典范案例。
