具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同
具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同
——某房地产公司与江某商品房销售合同纠纷上诉案注释2
最高人民法院民一庭
裁判主旨：
具备商品房买卖实质性要件的合同不能认定为预约合同。
关键词：房屋买卖合同；商品房预约合同；实质性要件
一、案情简介
2005年7月13日某房地产公司与江某签订《购房合同》，约定：房地产公司开发建设出让取得的土地证号为（2003）字第02300号地块，房屋建设许可证正在办理中。双方约定江某购买房地产公司建设的商品楼东南角1~2层商业用房，房屋均价为每平方米8500元，房屋交付标准另行协商，总房价为340万元。该房屋拟开发建设12层商住两用商品房。协议签订前江某支付了77.5万元，作为购买房屋的首付款，其余房款待房地产公司办妥工程规划许可证并开工后，双方另行协商支付方式。双方商定无论将来市场如何变化，江某所购房屋价格按本协议约定价格执行。双方还约定，房地产公司承诺，房屋于2005年10月开工，周期12个月，于2006年12月竣工，验收合格交付江某。无论房地产公司是独立开发，或与他人合作开发，或将项目转让他人，均按本协议约定的价格保证江某的购房权。若因房地产公司的原因造成江某无法购买此房屋，房地产公司双倍偿还江某所付房款并承担因此给江某造成的经济损失。双方还商定，在未办妥房屋的开工手续之前，房地产公司按同期银行贷款利率承担江某所付款项的利息。待房屋具备销售手续后，双方另行签订购房合同。
合同签订后，房地产公司取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。该楼房正在建设中。
2007年1月江某与房地产公司协商，要求按双方协议约定价格与房地产公司签订购房合同，并协商剩余房款支付方式，房地产公司予以拒绝。
江某遂向法院起诉，请求：（1）房地产公司交付合同约定的商品房；（2）房地产公司支付延期交付房屋的违约金及损失；（3）承担全部的诉讼费用。
房地产公司提起反诉称，房地产公司办妥工程规划许可证并开工后，江某没有尽协商履行支付房款的义务，房地产公司可以解除合同。政府规划部门将12层变更为6层，双方合同目的也不可能实现。请求：（1）解除双方签订的《购房合同》；（2）退还江某77.5万元；（3）反诉费由江某负担。
二、法院裁判情况
一审法院审理认为，双方当事人签订的《购房合同》虽然是在房地产公司未取得商品房预售许可证的情况下签订的，但是在协议中就当事人名称、商品房基本情况、销售方式、价格、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等进行了约定，其约定的标的物明确，内容翔实而现在涉诉楼盘已经取得商品房预售许可证。依照双方《购房合同》约定双方应另行签订购房合同。现江某同意与房地产公司另行签订购房合同，但房地产公司拒绝并要求解除原协议。在此情况下，江某请求房地产公司按《购房合同》交付约定的商品房，不存在事实和法律上的障碍，具备可履行的条件，且双方签订的《购房合同》有效。江某的诉讼请求应予支持。
关于房地产公司请求解除协议问题。因双方《购房合同》约定房地产公司办妥工程规划许可证等手续后，双方另行协商剩余房款支付方式。房地产公司作为开发建设单位，其最了解规划许可证办理及建设工程开工的时间，对此，房地产公司应向江某履行告知义务，以便江某与房地产公司协商剩余房款的支付方式。但现在房地产公司无证据证明房地产公司履行了通知义务，并且现在江某同意交付剩余房款，但房地产公司不予接受。故房地产公司关于江某没有尽协商履行支付房款的义务，存在违约行为的主张不能成立。房地产公司主张因政府强制规划，规划由12层变为6层，涉诉房屋不存在了，合同目的不能实现。对此房地产公司没有提供证据证明，规划部门批准的建设规模为6层，不存在规划部门变更楼层的情形。而且双方协议约定的东南角1~2层，仍然存在，双方协议也约定“无论怎么变化，江某按协议约定价格执行”。综上，江某无违约行为，双方合同目的能够实现，房地产公司的反诉请求不能成立。
关于江某主张的违约金问题。由于房屋仍在建设中，验收合格时间不能确定，故江某违约金请求无法给予支持，其可另行主张。据此，判决：（1）房地产公司与江某的《购房合同》继续履行。（2）房地产公司向江某交付双方协议约定的商品房；江某依照协议约定数额向房地产公司支付剩余房款。（3）驳回江某的其他诉讼请求。（4）驳回房地产公司的反诉请求。
房地产公司不服提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判解除双方签订的《购房合同》；房地产公司退还江某77.5万元款项。
二审法院审理认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。判决：驳回上诉，维持原判。
三、主要观点及理由
本案争议问题是：双方当事人签订的协议性质是《商品房预约合同》还是《房屋买卖合同》及本案应如何处理问题。主要有两种不同观点：
第一种观点认为，双方签订的合同名称虽为《购房合同》，但是其条款不完备，根据双方当事人的合同约定，在房地产公司办理完建设项目各种手续后，双方再另行签订正式的《购房合同》。因此，双方所签订的《购房合同》性质应为《商品房预约合同》，该合同是为签订正式的《购房合同》做准备的。因此，在双方没有签订新的《购房合同》的情况下，江某不能请求房地产公司履行合同。另外，因市政府规划发生变化，再依照合同约定的每平方米8500元价格交付房屋，对房地产公司不公平。
第二种观点认为，双方所签订的合同应认定为房屋买卖合同。虽然双方当事人在签订合同时房地产公司未取得项目的规划、报建的审批手续，但双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况，购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，而且房地产公司已取得了项目的相关批准手续及商品房预售许可证。双方当事人所签订的《购房合同》具备了房屋买卖的实质要件，且房屋正在建设之中，合同约定的房屋能够得到实际履行。因此，终审判决房地产公司依照合同约定，履行交房义务是正确的。
承办人同意第二种观点。
理由是：第一，双方当事人签订的《购房合同》应认定为房屋买卖合同，而非商品房预约合同。在房屋买卖中，由于开发商尚未办妥开发项目的立项、规划、报建的审批手续，因此开发商先与购房者签订商品房的认购、订购、预订等协议，待开发商相关手续办妥以后，在与购房者签订《购房合同》，这种合同一般称为商品房预约合同。其特征是：（1）该合同是诺成性合同，而非实践性合同，不受要物约束，其目的是订立本约。（2）它是对未来事项的预先规划，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而房屋买卖合同的特征是：合同约定的义务是直接具备履行内容的，是受要物约束的，交付房屋及付房款是双方当事人履行合同的重要内容。合同约定的是相互之间权利义务，双方承担的民事责任是履行合同义务。本案中双方当事人所签订的合同内容，已具备了房屋买卖的主要条件，即约定了商品房地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等，更重要的是购房者江某已支付了首付房款。根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方所签订的《购房合同》已具备了房屋买卖合同的两个主要条件，即合同约定了房屋买卖的主要内容及出卖人已按约收取了购房款。
第二，根据双方合同约定，即使双方不再另行签订合同，其房屋买卖行为亦可得到履行。这些内容是商品房预约合同所不具备的。
第三，双方所签订的合同应认定有效，并能够得到实际履行。关于双方当事人签订的《购房合同》效力问题，属于人民法院依职权审查的范围。双方当事人在签订《购房合同》时，建设许可证正在办理之中及尚未取得商品房预售许可证，但是在双方当事人诉至法院时，出卖人已经取得商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方当事人签订的《购房合同》应认定有效。关于双方所签订的合同能否得到实际履行问题。笔者认为，根据双方当事人约定，房地产公司已办妥商品房建设的所有相关手续，其房屋正在建设中，房地产公司约定出售给江某的商品房并没有如房地产公司所称已不存在，即使按房地产公司所称，原规划12层，现规划为6层，那么，江某所购买的1~2层房屋也是存在的。因此，房地产公司所称合同无法履行，无事实依据。
第四，关于规划面积减少的问题。从本案查明的事实看，房地产公司没有证据证明原规划面积与批准的规划面积发生了变化。退一步讲即使规划面积发生了变化，其责任亦应由房地产公司自行承担。在建设工程规划尚未取得的情况下，房地产公司应当预料规划面积可能会发生变化，在此应注意保护其合法权益。而且房地产公司在与江某签订卖房合同时明确约定，“无论怎么变化，江某按协议约定价格执行”。因此，房地产公司这一诉讼主张，亦不能支持。
四、最高人民法院民一庭意见
根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同。
