导读：商品房的销售广告和宣传资料应当被认定为要约邀请。但若该种宣传对具体内容进行规定，并对价格的确定具有重大影响的，此种宣传应当认定为要约。该种情况下，买受人与房产商订立合同的，宣传的内容将会被视为合同内容。若宣传内容是虚假的，房产商应当承担违约责任。
                 周某诉某房地产公司预售合同纠纷案案情简介某日，周某与某房地产公司签订《上海市内销商品房预售合同》，约定周某向某房地产公司购买某处房屋。双方在补充条款中约定，某房地产公司交付房屋时，必须与楼书说明一致，如有违反，周某有权追究对方责任。周某在购房时拿到印有“巴黎De春天”、“某某苑”字样的彩色印刷品，上写明“凯旋门的气度风光”等广告词语，并注明交房标准为每户独立水、电、煤气及热水表，4表均出户设置。
合同订立后，周某按约付清房款，但某房地产公司交付的房屋却与楼书说明相去甚远，煤气、热水、冷水3表均在户内，楼书载明的大部分设施未能兑现，而且前庭广场环境嘈杂，出行不便。
因某房地产公司违反合同约定，遂起诉要求某房地产公司将煤气表、水表移至户外，将楼盘说明书中表述的环境、休闲等设施配套到位，并支付违约金1.4万余元。
被告某房地产公司辩称：周某所称的楼书是广告宣传品而非合同，其在销售过程中，先后印制过几种不同形式的广告宣传品，从未出过正式楼书。且在周某入户时，其已就热水、冷水、煤气表等有关事项书面通知周某，周某也签字表示同意，故不同意周某的诉讼请求。


判决结果：一审法院判决：驳回原告诉讼请求；
二审法院判决：房产公司赔偿周某3000元。
法律分析争议焦点：1.彩色印刷品是否为双方补充条款中约定的楼书说明2.房地产公司应如何承担违约责任？
一审法院认为：只有将广告内容订入合同，或者将其广告、说明书以及示意图等作为合同附件的，房产公司才应当承担民事责任。但是本案中，房产商印刷的彩色宣传仅具有广告性质且在合理的范围之内，因此作为合同组成部分缺乏依据，故驳回原告的诉讼请求。
二审法院认为：
本案中，某房地产公司发放的彩色印刷品虽未明确表述为楼书说明，但从内容分析，该印刷品为某房地产公司对外销售房屋的宣传载体，对周某所购房屋的小区环境与设施作了完成描述，内容上具有楼书说明的性质；且某房地产公司在售房时亦将该印刷品交付周某，作为普通购房者，周某完全有理由相信该印刷品即双方约定的楼书说明，故应认定该彩色印刷品性质上属双方约定的楼书说明。因在目前商品房销售过程中，楼书亦可作为房产商广告宣传的一种载体，两者在形式及内容上并无严格区分。
根据查明事实，某房地产公司的实际履行情况与楼书说明不完全一致，违反了约定，但由于双方未对违约责任进行约定，且周某亦未提出相关损失依据，故其要求依据合同规定由某房地产公司支付违约金，依据不足。某房地产公司虽构成违约，但鉴于其已完成楼书说明中大部分内容，法院将根据其违约程度酌情确定其赔偿数额。周某上诉认为小区环境与广告效果不符，因双方关于小区的环境效果并未约定具体标准，对该主张难以支持。据此判令某房地产开发经营有限公司于判决生效之日起10日内，赔偿周某3000元。
一、售楼广告的法律性质
《商品房买卖合同解释》第3条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作了具体的界定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
综合本案，某房地产公司的销售广告和宣传资料的性质，依其内容可分为两类：某房地产公司关于小区设施达到“香榭丽舍”、“巴黎古典”的水准等承诺，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者所鉴别，属于正常的商业宣传；但其在宣传资料中允诺的有关房屋状况及相关设施的内容则是明确的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为一种要约，且其在合同中亦承诺所交付的房屋与楼书说明一致。鉴于双方当事人订立的买卖合同中已包含了楼书说明的内容，故某房地产公司应当交付与售楼广告一致的房屋。现某房地产公司未完成相关设施的建设，构成违约，应承担相应的违约责任。
二、房产商应如何承担违约责任
我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 该法第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
本案中，周某与某房地产公司在商品房买卖合同中只约定了某房地产公司逾期交房的违约金，而对其交付房屋不符广告宣传时如何支付违约金或计算方法未作约定，因此周某要求某房地产公司以支付违约金的方式承担违约责任缺乏法律依据。而对于某房地产公司以赔偿损失的方式承担违约责任一节，则必须由周某对自己所受实际损失数额进行举证，以证明周某确实因某房地产公司违约而产生实际损失。本案中，周某因某房地产公司的违约行为所受损失是客观存在的，鉴于某房地产公司在二审期间认识到其确实存在违约行为，表示愿意赔偿3000元，二审法院根据本案的实际情况，判令该公司赔偿周某3000元，能够达到平衡双方当事人的利益的目的。
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